Signature d bail, pas de copie du bail ni des clés

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 coquelicot161 -
Bonjour,
Je suis un peu inquiétée.
J'ai trouvé un appartement qui me plaît donc le jour de la visite j'ai donné un "chèque de réservation" avec le montant de la caution. J'ai vu la propriétaire une semaine après pour faire la signature du bail avec mon mari, le jour est arrivé, nous avons signé le contrat, nous avons donné aussi un mois de loyer par chèque (7 avril) et on a fixé avec la propriétaire la date du 21 avril pour faire les état de lieux et recevoir les clés. Mais elle ne nous a pas donné une copie du bail. Je compte juste qu'avec sa parole, est-ce que je dois m'inquiéter ? Je prends un risque? Que je dois faire? Please! :/
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bonjour,

"Je compte juste qu'avec sa parole"
Ben... dans cette situation, vous n'avez plus que ça à faire, vous inquiéter ne sert à rien.

- Avez-vous un reçu de votre dépôt de garantie (et pas "caution", qui est une personne) ?
- Avez-vous une quittance de loyer pour le mois de loyer versé ?

Sinon, voici de quoi vous instruire sr la bonne façon de louer... (il est illégal de réserver un logement régi par la loi du 6/7/1989. Ce n'est autorisé que pour les locations saisonnières).

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS :

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « bailleur ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, lais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 30 personnes pour visiter le même logement !!)

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ :

Contrat de location :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes). Les coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).

Caution (=garant) ou GLI (Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/

EDLE (État Des Lieux Entrant) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS].
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Le locataire dot être vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter en présence du bailleur les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

Charges & TEOM (un topo TEOM + précis peut être donné sur demande) :
Peuvent être mentionnées « forfaitaires » ou « au réel » :
https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/

Assurance :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire à la signature du contrat de location.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation).
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en immeubles.

DG = Dépôt de Garantie (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Location meublée : est égal à jusqu'à 2 mois de loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demander un "reçu".

1° loyer :
- Se donne à la remise des clés.
- Demander une "quittance" de loyer, et, si besoin, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement).

Loyers suivants :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.
- Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

Révision du loyer :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (avec indice & trimestre de référence).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.

Réévaluation du loyer :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.

Si chaudière, clim, cheminée, fosse septique/toutes eaux, etc. :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels).
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire donner copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur a l’obligation de donner à louer un logement en bon état : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations (non locatives)" = « grosses réparations » ou « état d’usure » qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.

V-) TH (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition du logement correspondant au 1° janvier.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie).
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.


VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art 12 loi 6/7/1989) en respectant le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer dates & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par acte d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDL, à frais partagés).
- Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main ou le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

EDLS (État Des Lieux Sortant) :
- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire calmement (même et surtout si le bailleur se montre pressant !)
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire), dont les écrits ne sont PAS contestables.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien (daté & signé) immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.

VII-) RESTITUTION DU DG :

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’ EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

VIII-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
 Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
 Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.
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C'est pourtant super important ! C'est le départ réel de votre location (donc du paiement de votre loyer) et la date qu'il faudra retenir pour toute future transaction (par ex. vente du logement par héritiers...).
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Oui, de toute façon comme j'ai dit avant je vais lui demander de Nous envoyer par courrier la copie du bail avec le prétexte de faire l'assurance d'habitation rapidement, car je ne sais pas de quel autre manière m'assurer que je ne serai pas dans la rue lol
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Ce n'est pas un "prétexte"... c'est une excellente raison !
De plus, vous devez donner copie de votre contrat d'assurance le jour de la remise des clés (j'ai dit dans mon topo "le jour de la signature du bail", je vais corriger grâce à vous. Merci).
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Bonjour, la dame m'a envoyé un jour après le contrat, je suis tranquille maintenant. Cependant j'ai noté dans le bail une chose que je ne comprends pas, "révision du loyer": le loyer sera révisé chaque année le 21 avril comme indiqué aux conditions générales, L'INDICE DE RÉFÉRENCE DDS LOYERS étant celui du 4ème trimestre 2017; VALEUR 126€", c'est-à-dire que le loyer peut augmenter l'année prochaine 126€??? Ou comment se fait ce calcul... Merci
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bonjour,

l'indice du 4° trimestre 2017 est exactement de 126,82.
Non, non, ça ne veut pas dire que vous aurez une augmentation de 126 € !!!!
Voir dans ce lien (parmi d'autres) comment se calcule une révision de loyer.

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_52526/indice-de-reference-des-loyers-irl

cdt.
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Bonjour,
Vous saurez donc le 21 avril si c'est une arnaque ou pas ...
Vous faites un peu trop confiance, il faut apprendre à vous méfier.
Bienvenue dans le monde réel !
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Oui, je pense que je fais confiance très rapidement, mais c'est surtout parce que la dame elle a l'air d'être une femme honnête. Je vais le demander gentiment de m'envoyer la copie du bail avec le prétexte de faire l'assurance d'habitation rapidement. Je ne suis pas inquiétée par rapport aux chèques, sinon par rapport à recevoir l'appartement le 21 avril comme prévu et surtout la copie du bail,

Cordialement
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Moi aussi j'ai pensé la personne honnête mais comme vous je me suis faite avoir j'ai pas eu les clés ni le bail ni l'edl et je me suis aperçu après signature que certaines choses sont fausses ( taille du jardin et non privatif alors que c'est noté que ça l'est dans l'edl.et d'autres choses mais que j'ai constaté sans me poser la question..) Là j'attends son retour car elle veut que je paie quand même le mois de loyer alors que je ne vais pas emménager et qu'elle a 2 autres locataires ( soi disant ) dessus c'est comme cela qu'elle m'a fait signe de suite alors que je voulais réfléchir.
Juste après j'ai voulu résilier mais elle a fait trainer ( ne répondait plus au téléphone et message) et maintenant ne veux pas me rendre mes 2 chèques, et surtout quand j'ai essayé de la joindre de suite n'a pas répondu alors qu'elle sait que je suis à 2 h de transport....s'il faut j'irais en justice ( faut edl puisque le jardin n'est pas privé et surface erroné)mais je trouve dommage que l'on paie notre confiance en l'humain aussi chèr