Paiement des dégâts par locataire

Résolu

Locataire

Gjee Messages postés 10 Statut Membre -
Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur - 25 avr. 2018 à 12:06

Bonjour,

J ai récupéré mon logement mis en location depuis plusieurs années en début du mois. Le locataire ne pouvait pas effectuer les peintures avant son départ et m'a laisser sa caution volontairement.

Lors de l état des lieux de sortie des dégâts on été constatés (lino a changer, trous dans les murs, carrelage cassé...)
Les frais sont plus élevées que le montant du mois de caution (+350€)

A noter que je fait les travaux moi même et ne facture que les materiaux (sur facture bien sur!m

La locataire est bien sûr réticente à payer le surplus.....

J'ai touché son APL du mois d avril, il était convenu de lui reverser le surplus touché (deduction des 3 jours du mois occupé)

Suis-je dans mon droit de déduire les frais supplémentaire de cet APL et lui reverser la somme restante?

Pour préciser, il n'est pas solvable et m'a dit clairement qu' un huissier ne pourrait rien prelever sur son compte car il touche que des aides sociales...

En vous remerciant par avance,

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2 réponses

Réponse 1 / 2

Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur 5 561

Bonsoir,

Le locataire n'a pas à faire les peintures à son départ.

Donc, ne peuvent être retenues sur le dépôt de garantie ( et non pas "caution") que les réparations locatives et, le cas échéant, la régularisation des charges.

Vous évoquez :

. le lino à changer : cela ne relève pas forcément du locataire car la vétusté est à la charge du bailleur (comme pour les peintures d'ailleurs),

. les carreaux cassés à payer par le locataire si c'est bien lui qui les a cassés,

. les trous dans les murs auraient dû être rebouchés par le locataire, si ce n'est pas fait, il doit en payer le rebouchage.

Non, vous ne pouvez pas garder l'APL du locataire ... je ne suis pas une experte en matière d'APL et des procédures de la CAF mais la CAF ne va-t-elle pas réclamer ce trop perçu ?

Si les réparations locatives sont plus élevées que le montant du DG, vous devez demander le surplus au locataire.

Cdlt

Réponse 2 / 2

djivi38 Messages postés 64789 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 16 046

bonsoir,

en complément de la réponse de Valenchantée, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs de professionnels OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas (toujours pour des retenues légales) : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Gjee Messages postés 10 Statut Membre

Bonsoir à vous deux,

Je n ai pas été assez précise dans le descriptif de ma situation,
le logement était totalement neuf (J ai bien conscience qu' il ne peut me revenir comme il était ☺)

sur le bail il est stipulé de le rendre en bon état (les peintures faites par le locataire sur les mur sont difficilement descriptibles... en gros tout est à repeindre et nous étions d accord sur le sujet tellement les murs sont saccagés) et je ne parle même pas des écritures des enfants sur chaque murs, escalier, radiateurs...

Le lino à été troué (et pas un petit trou...) donc pas le choix de le changer

Sur l état des lieux de sortie tout à bien été stipulé bien sûr..

Pour le DG(désolé j appel toujours cela "la caution") il n y a pas de soucis le locataire ne s'attendait pas à le récupèrer (Ça vous laisse imaginer le niveau de degradation)

Mais il ne s attendait pas à ce que les frais dépassent le montant du DG..

Djivi38, toutes les conditions on ete remplis hormis que le locataire a changé de région et à pris la route des la fin de l état des lieux, il n est donc pas parti avec un exemplaire!!!!!
Je ne peut pas lui courir après mais je peut lui envoyer la copie...

Si je vous ai bien compris pour les réparations je ne peut les faire moi même?!! Le logement a été construit de mes mains! J avoue que passer par un pro me fait bizarre. ..

Nos relations avec le locataire était bonne jusqu'a aujourd'hui, mon objectif n est pas de l enfoncer mais je ne cache pas que je l ai de travers de retrouver mon logement dans cet état!
Faire les travaux par un pro va faire tripler le montant et je lui ai bien expliqué (et il le comprend)

Ma préoccupation est de savoir si je peut déduire les frais restant sur cet APL
(Je vous précise que le locataire est reparti en location donc la caf est prévenu du changement de logement)
A votre avis comment avoir l assurance de toucher la somme dû?
Si le locataire à besoin de son APL pour son nouveau logement c est qu' il n a pas les ressources pour me payer ...
Il me dit lui même que si je le traduit en justice un huissier ne pourrait pas prélever la somme dû!

Merci pour vos réponses

djivi38 Messages postés 64789 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 16 046 > Gjee Messages postés 10 Statut Membre

"le locataire a pris la route des la fin de l état des lieux, il n est donc pas parti avec un exemplaire!!!!!"
Un EDL (entrant ou sortant) se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes. Et même si on n'a pas prévu... on va avec le locataire en faire une copie à La Poste ou dans le bureau de tabac du coin, de façon à lui remettre son exemplaire.

Réparations : si, vous pouvez les faire vous-même.... à condition de présenter, dans les 2 mois à partir de la remise des clés, un devis? Sans un devis (voire une facture), vous ne pouvez pas faire de retenue sur son DG.
Je n'ai aucune idée pour les APL... :-/

Commencez par lui envoyer un courrier R+AR lui réclamant ce qu'il vous doit, lui laissant une dizaine de jours après réception pour vous régler et finissez votre courrier par ce genre de phrase "à défaut, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation, puis s'il le faut à la commission de justice de conciliation et enfin au tribunal d'instance."
Un R+AR est obligatoire avant d'aller en justice.... ou alors, si vous croyez vraiment qu'il est insolvable (il peut bluffer !), vous laissez tomber et faites vos réparations sans rien lui demander. A vous de voir.
cdt.

Gjee Messages postés 10 Statut Membre

Merci,

Je vous avoue que j ai été plus choqué par l état de la location et n ai pas pensé de suite à lui parler de faire la photocopie de l' EDLS...et il est parti de suite... même si ca ne change rien car mon attention n est pas de l enfoncer alors je ne m amuserais pas à rajouter quoi que ce soit dessus....

Oui je vais éviter le pro pour les travaux car je suis quasi sur qu' il ne bluf pas niveau solvabilitée malheureusement...
Et partir en justice pour quelques centaines d euros me coûterais plus cher à la fin du compte. ..

Merci encore et bonne continuation

sleepy00 Messages postés 17995 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 5 573

"Ma préoccupation est de savoir si je peut déduire les frais restant sur cet APL "

Pour moi cela ne pose aucun problème
(sauf si c'est un trop perçu d'APL à rembourser à la CAF)

Vous n'allez pas lui rembourser une somme, alors qu'il en doit.

vous lui faite un joli décompte que vous lui envoyez par recommandé
par exemple (sommes fictives) :

sommes dues :
+ loyer mars 400
+ loyer avril 50
+ réparations locatives 750 (selon devis et facture ci jointe)

somme versées :
- versement en mars : 400
- APL : 400
- dépot de garantie : 350

= 1200 - 1150 = 50 €

En conséquence le dépôt de garantie ne vous sera pas restitué, et je vous invite à me faire parvenir le règlement du solde soit 50€.

(ou : compte tenu de nos bonnes relations lors de la location, je ne vous réclame pas les 50€ restant )

Si cela lui pose un problème, ce sera à votre locataire d'aller en justice.
et au pire si il est procédurier, vous demanderez au juge de faire la compensation entre ce que vous devez et ce que le locataire vous devez.

Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur 5 561

J'ajoute que vous pouvez tout à fait lui envoyer des devis de pros et faire les travaux vous-même ...

Je comprends que lorsqu'on loue un logement neuf ou refait à neuf et qu'on récupère un taudis, on peut être en colère.

Faites comme dit Djivi ... on ne sait jamais ... vous êtes sûr que ce locataire n'est pas solvable ? il n'avait pas de garant (= caution, justement !) ?

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