restitution de caution

Question

Bonjour, je suis propriétaire d'un appartement. Ma locataire a refusé que je fasse visiter l'appartement durant le mois de préavis, sous prétexte quelle était hospitalisée.
Lors de son départ, je ne lui ai pas restituer sa caution, évoquant le non respect du bail.
Ais-je eu raison ou pas?

maylin27 · Accepted Answer

bonjour
je confirme la réponse. Vous ne pouvez pas utiliser le dépot de garantie pour compenser le defaut de visite; 
Que mentionne l EDL de sortie en dégradations ? Signé des deux parties ,

A vous lire

gt.55 · Answer

Bonjour,

Pour moi, le dépôt de garantie ne sert qu'à couvrir un préjudice financier : loyers ou charges impayés, travaux de remise en état...

Donc je ne pense pas que ce soit justifié dans votre cas !

Cdt

djivi38 · Answer

bonjour,

Je confirme aussi : un Dépôt de Garantie (et pas "caution") sert au bailleur pour payer d'éventuelles réparations sous certaines conditions (énoncées dans mon topo) ou des impayés de loyers/charges.

Visites : 
--> pendant le préavis, le locataire doit donner accès à son logement du lundi au samedi inclus sauf dimanches et jours fériés, et ce, 2h/jour maximum.
Art. 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 
--> Si le locataire s'entête à ne pas laisser visiter le logement, faites-lui un courrier R+AR (dont vous gardez copie & récépissés), lui précisant qu'il fait obstruction à la relocation et que vous vous voyez donc contraint de saisir la justice pour faire valoir vos droits et que vous demanderez que le préavis commence à la date où il laissera visiter le logement.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1857

https://www.immonot.com/actualites-2015/a-806/Mon-locataire-refuse-les-visites-Que-dit-la-loi.html



Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement. 
 
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

val75 · Answer

Bonsoir,

Je me permets de commenter ce post concernant les pénalités de retard (post ouvert il y a quelque temps).

Mon ancien locataire vient de m'adresser une LRAR ainsi qu'à mon gestionnaire concernant ce point.

Vous dites : => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

Je suis dans ce cas, il n'a pas payé son dernier loyer , trouvant normal qu'il serait débité sur son dépôt de garantie.

Je ne compte pas lui verser ces indemnités, le délai de restitution a trainé du fait qu'il y avait un sinistre non déclaré (en tant que bailleur j'ai fait une déclaration à l'assurance et j'ai du attendre le rdv de  l'expert et le devis), sinistre indiqué sur l'EDL de sortie.

Ma gestionnaire me dit que c'est à moi de lui répondre, soit ,puis-je invoquer le fait que le délai de 2 mois à compter de la restitution de la remise des clés ne s'applique que si aucune somme n'est due par le locataire au propriétaire? Et de ce fait peut le débouter de sa demande?

Par expérience je sais que les tribunaux sont assez conciliants avec les locataires en défaut de paiement ou autre.

Merci par avance pour vos témoignages et réponses

Restitution de caution

4 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters