restitution appartement

Question

Bonjour,
Mon mari va récupérer un appartement qui est loué depuis 30 ans, le soucis c'est qu'il n'y a pas eu d'état des lieux. Comme cela ne se passe pas très bien avec les locataires nous avons peur qu'il nous rende l'appartement en très mauvais état.
Pouvez-vous svp me dire comment doit on faire.
merci

doris33 · Answer

Bonjour,

s'il n'y a pas eu d'état des lieux, le bien est considéré en bon état, mais après 30 ans, il est tout de même probable que si le locataire n'a pas entretenu le bien (tapisseries etc), il soit relativement vétuste.

Après il faudra faire la différence entre la vétusté et les dégradations réelles, portes cassées, trous dans les murs etc

doris33 · Answer

Il faudra faire un état des lieux de sortie très précis en notant tout et vous pourrez réclamer le montant des réparations à faire.  Vous devrez faire des devis auprès de professionnels.

Le fait d avoir de mauvaises relations avec un locataire ne signifie pas forcément qu il est un "vandale" :-)))

Ysabe_l · Answer

Bonjour 

Il fait distinguer l'état des lieux entrant et sortant. Dans les deux cas, l'absence d'état des lieux équivaut à une reconnaissance que le bien est en parfait état. 

Si pas d'état des lieux d'entrée c'est en faveur du propriétaire : comme le logement est considéré en parfait état à l'entrée il peut retenir tout dégât aux locataires (même si le dégât était présent avant puisqu'il n'y en a pas de preuve). Bien sûr on parle de dégât et non de vétusté. Le locataire dispose de 10 jours pour rajouter des choses qui n'auraient pas été visibles avant utilisation (pour les chauffages il a jusqu'à leur mise en route donc début de l'hiver suivant) 

Si pas d'état des lieux de sortie c'est en faveur du locataire : comme le logement est considéré en parfait état à la sortie le propriétaire ne peut rien lui réclamer même s'il y a des dégradations. Si le logement à été rendu depuis très peu de temps il reste possible de faire un état des lieux par huissier aux frais du propriétaire. Une fois fait il n'est plus modifiable. 

Le fait qu'il n'y ait pas eu d'état des lieux d'entrée n'empêche pas d'en faire un à la sortie.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Même si le logement était en parfait état à l'entrée, après 30 ans, n'espérez pas grand chose ... sauf choses du genre : portes arrachées, baignoire cabossées ... bref, des dégradations qui font preuve d'une vraie malveillance.

Cdlt 
 
Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !

Poisson92100 · Answer

concrètement voici ce que vous pourrez mettre à charge du locataire si vous le notez sur l'EDL

- des trous (mais pas des fissures)
- des réparations locatives non faite comme des joints non changés
- des choses cassées si ce n'est pas pour cause de vétusté...
Dans tous les cas attendez vous à des frais pour remettre en état après 30 ans de vétusté !

djivi38 · Answer

Bonjour,

il ne manque plus que moi (!) et mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989). 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Recommandations :

- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Ceci dit, je suis d'accord avec mes collègues sur la vétusté et tout le reste !

Cordialement.

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