Charges locatives industrielles

Bonjour,

Je suis artisane en confection. Je loue un local industriel de 100 m² plus 2 places de parking de chaque côté de l'entrée. Je payais les charges au prorata des surfaces louées, soit à concurrence de 15% avant le renouvellement de mon bail de 12 ans. Depuis 2012, le bailleur me facture les charges au prorata des surfaces louées soit 1130/3000.
Le local a une surface hors oeuvre de 700 m² sur un terrain de 2300 m².
Ex. 2013: charges H.T. totales 6416,90 euro; ma part à payer= 2417,04 euro H.T.
Si je ne payais que les 15% cela s'élèverait à 962,54 euro T.T.C.
EN 2014, charges totales H.T. 10422,98 euro; part à payer = 3925,99 euro.
Si je ne payais que les 15% cela s'élèverait à 1876,14 euro T.T.C.
Je souhaiterais savoir quelle base de calcul est à appliquer?

Merci de votre réponse,