Surface hors oeuvre brute et surface hors oeuvre nette
Comment sont calculées la surface hors oeuvre nette (SHON) et la surface hors oeuvre brute (SHOB) selon les règles posées par le Code de l'urbanisme. Avant de calculer la SHON, il faut calculer la SHOB et soustraire diverses surfaces.
Attention : les notions de SHON et de SHOB ne sont plus pris en compte par la réglementation. Une ordonnance du 16 novembre 2011 a en effet redéfini la notion de surface de construction. Pour les projets présentés après le 1er mars 2012, seule la surface de plancher intérieure est désormais prise en compte.
Qu'est-ce que la surface hors oeuvre brute ?
La surface de plancher hors oeuvre brute est égale à la somme de l'ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau de construction (art. R. 112-2 du Code de l'urbanisme). Ces surfaces sont déterminées à partir du nu extérieur des murs de façade. La surface représentée par l'épaisseur des murs doit être prise en compte tout comme celle des combles et des sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses accessibles, des balcons ou encore des loggias. Depuis un décret en date du 16 octobre 2009 (SOB et isolation), ne sont en revanche pas inclues dans ce calcul les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique.
Qu'est-ce que la surface hors oeuvre nette ?
La surface hors oeuvre nette se calcule en soustrayant à la surface hors oeuvre brute calculée précédemment :
- les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables ;
- les surfaces des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés afin de permettre le stationnement de véhicules ;
- les surfaces des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ;
- les surfaces non-closes ;
- la surface correspondant à l'isolation des locaux et dont le montant forfaitaire est égal à 5 % de la surface hors oeuvre obtenue après déduction des surfaces des combles et sous-sols non aménageables, des bâtiments aménagés pour le stationnement des véhicules, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias et des surfaces non closes.
Doivent également être déduites :
- les surfaces des bâtiments agricoles et des serres de production ;
- une surface forfaitaire de 5 m2 par logement lorsque celui-ci respecte les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées ;
- dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux réalisés en vue d'améliorer l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
La surface utile et la surface habitable sont donc calculées à partir de critères différents.