Approbation des comptes ( peut on refusée une partie ??? )

Question

Bonjour, 
Je voudrais svp avoir vos avis sur cette question ...
Lors de le réception de la convocation de la prochaine assemblée générale, nous nous somme rendu compte avec les autres proprio. que le syndic avait dépassé d'un gros montant le budget prévisionnel voté l'année dernière ... (7174 Ers voté .... 81470 Ers pour l'approbation )
Si je comprend bien, le budget provisionnel concerne uniquement les dépenses courante de maintenance ? (page 6 de la 8eme recommandation de la commission Relative à la copropriété )
Or,  lorsque nous regardons dans la fiche "ÉTAT DES DÉPENSES" concernant les millième généraux , on remarque : les honoraire du syndic, le tarif de l'assurance, ( ça je pense que c'est normal !! ) par contre ce que je trouve bizarre, ce sont les travaux URGENT .... travaux que le syndic a pris l'initiative de faire sans  prendre contacte avec le conseil syndical ou alors, convocation d'une AG .. Pourtant la aussi la CRC est clair ( page 2 ".3" La commission rappelle qu'aucun fonds ne peut être appelé pour des travaux d'urgence si le syndic ne convoque pas une assemblée générale immédiatement après l'appel. )

Est ce que donc, vu que pour la prochaine A.G nous allons lui refusé ça candidature de secrétaire, lors de  la rédaction du P.V on peux refusé ce surplus ????
inscrire par exemple: 

3°) Approbation des comptes de l'exercice du 01 mars 2011 au 29 février 2012
Type de vote : Art.24 - Majorité - Répartition : MILLIÈMES GÉNÉRAUX
L'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice au 29 février 2012 pour le montant de 7174 Ers, montant voté lors de la dernière assemblée générale,et la répartition qui en a été faite entre tous les copropriétaire, mais désapprouve à l'unanimité  tout dépassement de celui-ci qui a était fait sans le consentement d'une assemblée générale ou  bien même l'avis du conseil syndical.
Tout appel travaux que le syndic a prit l'initiative de faire ,sera redevable des sommes engagées comme le rappelle la cour de cassation. 


Encore merci pour vote aide précieuse....
Bien Cordialement

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour, 

  En effet, le dépassement est ... de taille... plus de 10 fois supérieur, sans le moindre avertissement.

Quel genre de travaux urgents ???

Il ne faut quand même pas passer ça. D'autant plus qu'il devait demander au moins deux devis.  Il semble que ce syndic soit un amateur, même s'il se fait payer comme un pro.

Qui fait partie du conseil syndical ???   Vous avez intérêt à vous porter candidat au conseil syndical et vous ne devriez pas avoir de mal car en général, personne ne se bouscule.

s0c · Answer

Bonjour JKL, 
Croyez moi , il est loin d'étre un amateur !!  de plus il est avec nous depuis de nombreuse années, mais personne ne se posait de questions... ils se contantaient de rouspéter un peu mais de payé par la suite..... 
là aujourdhui c'est different car nous somme tous des proprio. d'une trantaine d'année, et on se pose des questions lorsque le syndic nous demande  des appel a travaux a tout va. 

Dans les état de Depenses, il y'a ecrit : 
Trav. Urgent de Plomberie : Remmplacement d'un PVC defectueux : plus de 600 Ers. 
Il est vrai qu'il y'a des mois, j'avais envoyé au prét du syndic un courrier avec une photo de ce pvc qui etait "bouché" , j'avais demandè au syndic de faire le nessaissaire au prés du propriétaire de l'étage afin qu'il puisse débcouher le tuyau ... car c'etait belle est bien "ce" probleme   ... c'etait un debut de bouchage, il n'etait pas dutout nécessaire  de remplacer tout le tuyau ( Preuve de la photo a l'appui ), 
Là pour ce cout, personne n'a payé pour l'instant, car la somme a payé nous a etait envoyé dans la mise a jour des répartition de l'exercice joint à la convocation de la future AG. 
Donc, il nous faudra débatre le jour de l'AG concernant ce probleme.  

Puis, On retrouve agalement un cout d'une reprise d'etancheité "Toiture" pour un cout de plus de 400 Ers ... 
Là, par contre , un proprio. m'a dit dernierment qu'il avais signalè au syndic ce probleme, et qu'il avait envoyé don cune entreprise pour les reparations. 

Mias là encore, je pense qu'il falais tout de meme que le syndic demande l'avis du CS pour au moin controler le devis.... qu'en pensez vous ? 

La encore viens se rajouter un autre probleme .... notre immeuble est composé de trois etages, ( c'est une toute petite copro ) et d'un rez de chaussé . 
Au rez de chaussé, il y'a deux local, dont un qui a comme mur mitoyen,avec une petite rue en montée d'escalier. 

Le locataire du local a fait part a son proprio. qu'il avait des soucis d'infiltration lorsque il y'avais de tres forte pluie.... 

Le proprio en a donc parlé au syndic , et le syndic "sans" en parlé a l'assemblée générale a fait faire les travaux pour un montant de 995 Ers. ( l'etanchéité c'est fait sur une longeur de 7M et une hauteur de 30 Cm, l'entreprise ne sais pas géné pour nous facturer aussi  le traitement "d'une marche " de l'escalier de la rue ( qui n'a rien avoir avec nous !!! non mais allé comprendre ) pour un montant de 175 Ers HT !!!!! 
Et la condanation "provisoire" de deux regard pluvial en montée d'escalier pour un montant de 82 Ers HT ..... 

Ce n'ai pas que nous somme mauvais payeur !! loin de là, nous comprenons tres bien que si des travaux d'etanchéité doive se faire à l'immeuble et c'est normal , nous le ferrons !! mais dans les regles de l'art !! 

C'est pour ça d'ou ma question, vu que celui-ci ne sera pas secretaire lors de notre assemblée générale, quel formule mentionner dans le procet verbal sans que cela nous porte prejudice , pour le point Approbation des comptes ????

lucini · Answer

"Le syndic a dépassé d'un gros montant le budget prévisionnel voté l'année dernière ... (7174 Ers voté .... 81 470 Ers pour l'approbation ) "


Si les chiffres que vous indiqués sont exacts l'écart entre le budget prévisionnel et les charges d'exploitation constatées est considérable.

Il ya un réel problème de gestion.

S'agit il uniquement des charges courantes ? ou également de travaux ponctuels ?

Combien d'appartements ?

Le syndicat va rencontrer de réelles difficultés financières car les dépenses sont dix fois supérieures aux appels de fonds puisque calculés à partir du budget voté.

Un contrôle de la comptabilité du syndicat s'impose.
Vous pouvez demander à consulter le grand livre, la balance et le compte en banque

Pour porter une appréciation pertinente il conviendrait de connaitre par nature de dépenses les écarts poste par poste

lucini · Answer

Le dépassement de budget est mois de 1 000 € soit en moyenne un supplément à payer de 120 € par copropriétaires.

C'est désagréable d'avoir un complément de charges, pas insupportable mais celle ci peut être explicable et dans l'intérêt de la copropriété.

Il ne fait pas refuser les comptes sans motifs valables.

Dans votre copropriété selon les informations que vous donnez le conseil syndical est inexistant.

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic
 
Il peut vérifier la bonne exécution de toutes les missions dont est chargé le syndic. Ce qui lui permet ensuite d'informer les copropriétaires. Il vérifie, par exemple si les travaux entrepris sont réalisés conformément à ce qui a été décidé en assemblée générale ou selon l'urgence.

Il contrôle également l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Pour cela, le conseil syndical dispose de moyens d'investigation et peut se faire communiquer toutes pièces, documents et registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. 

Commencer à régler ce maillon faible, et faites vous élire président du Conseil syndical vous aurez uen réelle influence sur la gestion de la copropriété.

Utilisez la loi à bon escient.

Cordialement

Approbation des comptes ( peut on refusée une partie ??? )

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