Fenêtres en limite de propr/servitude de pas Résolu

Question

Bonjour, 

J'ai fait l'acquisition d'un terrain et j'aimerais bâtir en limite de propriété. le terrain juste à côté est une servitude de passage de 6m permettant à l'agriculteur d'accéder à son champ. De l'autre côté de la servitude de passage se trouve l'autre terrain à bâtir actuellement encore en vente et issu de la même parcelle d'origine. Ma question est simple : puis-je fixer des fenêtres sur le mur en limite de propriété, étant donné 
qu'à côté se trouve la servitude de passage ? 

Merci pour vos réponses

lucini · Answer

Bonjour,

A quelles conditions,  peut-on ouvrir des fenêtres en limite de propriété ?

Il convient de se reporter à l'article 678 du code civil qui précise les conditions dans lesquelles peuvent être créées des vues droites ou des fenêtres à proximité d'un fonds voisin. Ce texte édicte qu'« on ne peut avoir de vue droite ou fenêtre... sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ». 

Cela signifie qu'on ne peut créer une fenêtre ouvrant en direction de la propriété de son voisin s'il n'existe pas une distance minimum de 1,90 m entre le mur où la fenêtre est ouverte et la limite de propriété du voisin. En cas de distance insuffisante, le voisin peut exiger la fermeture de la fenêtre et, si besoin est, saisir le tribunal pour que soit ordonnée la suppression de la fenêtre.

Pour recevoir application, cette règle nécessite que les deux propriétés soient contiguës, c'est-à-dire qu'elles ne soient pas séparées par une voie publique. 

Mais attention, ce même article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain.

En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. 
Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».


Cordialement

mpicque · Answer

Donc concrètement en ai-je le droit ?

lucini · Answer

puis-je fixer des fenêtres sur le mur en limite de propriété.
La réponse

Article 678 du Code Civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage,  

à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.»

mpicque · Answer

Clairement dans MON cas précis puis-je ou non ?

feloxe · Answer

concrétement si la servitude ne vous appartient pas  NON vous ne pouvez pas ouvrir d'ouvertures

lucini · Answer

3 fois NON

1 Construction en limite de propriété; pas d'ouverture
2 Construction pas en limite d'une rue ou voie publique
3 La servitude de passage n'est pas en faveur de votre fonds, mais en faveur de de votre voisin

Fenêtres en limite de propr/servitude de pas

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