Ouvertures existantes et création en limite de propriété

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22 août 2019
- 8 août 2019 à 19:58
Bonjour,

Je possède un jardin au nord de ma propriété, bordé lui-même par une ancienne maison inhabitée depuis près de 70 ans. Cette maison possède une porte pleine pouvant donc s'ouvrir sur mon jardin. Le propriétaire va entamer des travaux de rénovation. Il va certainement la remplacer pour gagner la luminosité. Suis-je en droit de lui demander ,s'il opte pour une porte-fenêtre, qu'elle soit opacifiée ?

D'autre part suis-je en droit de lui demander que cette porte soit remplacée par une baie fixe (avec donc vitre opacifiée) ? ou est-ce qu'une notion de prescription doit lui permettre de garder un système ouvrant ?

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Donc : les ouvertures du voisin sont désormais confirmées par prescription trentenaire et vous ne pouvez rien y changer ni l'obliger à rien.
Les droits de vue lui sont ainsi acquis (article 690 du code civil).

Il peut donc tout à fait avoir des fenêtres normales donnant chez vous et même les ouvrir.... Seule réserve : il ne peut pas passer par la porte pour venir chez vous.

Détails ici ► http://www.caue30.fr/wp-content/uploads/2014/04/FICHEVUES1CAUE30.pdf


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8 août 2019
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Merci Beaucoup pour votre réponse et ce document très pratique avec les références d'articles ainsi que les illustrations. Par contre, concernant la porte, il est possible qu'il la rende vitrée avec une vitre classique selon vous ?
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22 août 2019
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Merci
!

Le permis administratif délivré par la mairie est conditionné par les exigences administratives émises dans les documents administratifs tels que notamment le PLU.

Le contraintes liées aux ouvertures sont, elles, régies par le Code civil.

Les autorisations administratives ne tiennent pas compte des contraintes civiles pouvant exister, d'abord parce que ce serait très/trop compliqué et ensuite parce que l'administration communale n'a pas à connaître de la vie privée des personnes.

<<Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme.
Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé.

Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme>>

Article A424-8 du code de l'Urbanisme, dernier alinéa
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000035089087&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20181022

Donc un projet tout à fait conforme aux règles d'urbanisme peut être non conforme par rapport aux règles de droit civil.

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gven
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8 août 2019
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Bonjour,
Merci pour votre réponse, ce que je comprends, c'est que si je fais un recours gracieux auprès de la Mairie, il faut axer ma demande par rapport à la vacuité des pièces apportées (DP2, DP3 etc...) en expliquant que ces éléments, s'ils étaient présents (cotes, précision sur les hauteurs de plancher, limite de propriété) permettraient d'éviter des conflits de droit privé entre parties. c'est quand même triste car je crois savoir que le maire ne veut pas jouer la médiation. Je comprends les difficultés autour des permis et on ne fait pas cette distinction là (administratif et droit privé). Bref, Je pense que je vais faire un constat d'huissier de l'habitation aujourd'hui également.
En tout cas merci pour ces références et précisions
BmV
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7106 > gven
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" permettraient d'éviter des conflits de droit privé entre parties " : ce n'est PAS au maire de gérer les aspects civils d'une autorisation administrative.

Un éventuel recours en pourrait se baser QUE sur une éventuelle irrégularité administrative, donc par exemple une non conformité par rapport aux règles du PLU.
Pas du Code civil.

Après le constat d'huissier, il vous appartiendrait d'engager une procédure civile.

À vérifier aussi : si les ouvertures sont garnies de briques de verre elles ne seraient plus considérées comme telles.
gven
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Est-ce que l'absence d'échelle, de cotes des plan de masse, de coupe etc.. (DP1, DP3,DP4 et DP5 concernés dans mon cas) sont des éléments que je peux faire valoir auprès du Maire en tant qu'irrégularité administrative ?
BmV
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7106 > gven
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Sans doute.
Mais ça ne fera que retarder l'échéance, puisqu'après le dépôt d'une demande modificative à l’identique avec les cotes ne changera rien à la seconde décision.
gven
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OK merci. Après cela pour l'accord, ce ne serait plus un problème,
si on me dit que les nouveaux velux seront situés à 1m90 de hauteur. Je n'engagerai aucune procédure. Après effectivement si les cotes ne respectent pas le code civile, je rédigerai un courrier dans une démarche d''anticiper et d'éviter un recours devant le Tribunal. Eviter d'être mis devant le fait accompli.
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Merci
A quelle distance de la limite de propriété ?
gven
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La maison de mon voisin est en limite de propriété de mon jardin au nord, si il passait le seuil de la porte en question il serait sur mon terrain.
AntiEnrayage
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22 août 2019
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Il serait peut-être bon de consulter le PLU histoire d'en avoir le coeur net . Mais à ma connaissance on ne peut créer une "vue" à cette distance.
BmV
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7106 > AntiEnrayage
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22 août 2019
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Je reprécise :
- une construction peut très bien respecter les règles du PLU ou toute autre règle administrative liée à l'urbanisme mais être pourtant en infraction par rapport au code civil.
Donc même si le voisin devait obtenir de la mairie des autorisations pour créer ou modifier des ouvertures, sur limite ou à moins de 1,90 m, celles-ci n'en resteraient pas moins illégales au regard des règles de droit civil.

C'est la règle du respect du droit des tiers :
<<Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme.
Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé.

Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme>>

Article A424-8 du code de l'Urbanisme, dernier alinéa

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000035089087&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20181022
gven
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8 août 2019
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merci c''est une chose à faire, il n'y a vraisemblablement pas de restriction ou de modalités supplémentaires dans le PLU
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22 août 2019
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Merci
Cette maison avec ces ouvertures telles quelles existe depuis combien de temps ?

Votre maison et celle-ci étaient-elles auparavant une seule et même propriété ?

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gven
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8 août 2019
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La maison existe ainsi avec ces ouvertures depuis au moins 50 ans. La maison elle-même est plus ancienne.

Concernant le fait qu'il s'agissait d'une même propriété, ce n'est pas démontré dans le sens les actes connus qui remontent à 1750 ne démontrent pas formellement un lien. Mais c'est effectivement très probable. mais il y a donc quelques siècles...
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22 août 2019
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Rien ne le lui interdit ... en effet.

Cela dit, concrètement, et sur le principe de "qui tu vois te voit", cela voudrait dire que vous auriez une vue permanente à l'intérieur de sa maison ; ça pourrait le faire réfléchir.

Mais n'anticipez donc pas de façon négative dès maintenant : attendez son projet, qui sera peut-être très intelligent, et même parlez lui dès maintenant.
D'autant que son projet devra faire l'objet d'un dossier en mairie.

--
gven
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8 août 2019
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merci, jusqu'à présent aucun problème d'échanges. par contre ces travaux sont réalisés pour de la location.. donc la gêne reste plutôt de notre côté (on a 3 m de terrain uniquement). Effectivement je vais attendre la Déclaration.

Par contre je me posais la question suivante en lisant votre article; sous certaines conditions, je cite :
Le code civil]précise qu’il n’est pas obligatoire de respecter ces distances et notamment il est indiqué que l’ouverture donne sur une parcelle de terrain en indivision"

Faut-il entendre une parcelle en indivis entre les voisins ?

Il se trouve que mon terrain est en indivision entre moi et mon frère. je trouverai cela absurde car cela ne tiendrait pas compte de l'usage.
gven
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8 août 2019
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Précision que je viens d'obtenir en consultant l'acte d'achat de ma voisine en 2005 (au Service de la Publicité Foncière), il est précisé que la porte devra être transformée en "jour". Or je constate que la porte est toujours identique à ce qu'il y avait avant la vente et que le système d'ouverture fonctionne encore... comment faire dans ce cas là ?
BmV
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8 août 2019
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Commencer par un recommandé+AR lui rappelant cette exigence contractuelle et préciser qu'en cas d’inexécution d'ici x semaines, vous saisirez la juridiction compétente.
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Merci
Sauf que votre indivision est très probablement née après le délai de la prescription acquisitive ...

_______

EDIT : quelle que soit l'évolution de cette affaire, il faut juste être conscient dès maintenant du fait que le cas échéant le litige devra être porté devant les juridictions civiles (T.I.) et non administratives (mairie ou T.A.).
Tout en souhaitant ne pas en arriver là.
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gven
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Je pense que comme on l'a évoqué, le pb se poserait dans le cas de l'indivision si elle concernait mon voisin et moi. Donc ouf, ce n'est pas la cas. Concernant la prescription acquisitive de la vue, elle suit le bâtiment et non les titres de propriété ? car mon voisin a acheté que depuis une dizaine d'années... j'ai pas vérifié ce point.

Merci pour l'info concernant la juridiction , je ne m'y étais pas penché. Je pense avec toute réclamation en fonction du projet, contacter un avocat spécialiste en droit de l' urbanisme.
BmV
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" elle suit le bâtiment et non les titres de propriété ? " : les deux.

Une servitude, conventionnelle ou légale, concerne deux unités foncières et non pas deux propriétaires (sauf acte spécifique nominatif)
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bonjour,
On parle ici de parcelle indivise entre 2 voisins. (entendez que votre parcelle serait en indivision entre vous et le voisin) pas entre vous et votre frère.
Il faudrait remonter les actes (auprès des archives départementales) pour retracer l'historique complet de votre propriété.
Quant à la porte elle aurait dû être condamné. Quoi qu'il en soit, remplacer cette porte pleine par une porte vitrée constituerai une aggravation de vue.
gven
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Merci pour votre réponse, oui le cas qui poserait problème serait d'être dans l'indivision avec le voisin, ce qui n'est pas mon cas.
Dans le cas de cette parcelle, au nord qui devait desservir la maison de mon voisin, je suis remonté jusqu'en 1810 ,date d'un bail à ferme pour ma maison et ce terrain. Or il semblerait que les propriétaires qui passent le bail, ont hérité de cette maison vers1750 mais dans un acte sous-seing privés. Or il n'y a pas eu de transcription aux hypothèques. fin de cette piste. Il est possible que dans cet acte sous-seings privés la maison de mes voisins fut comprise dans les lots... Travail de longue haleine. car il faudrait que j'aille au cadastre... puis aux archives départementales pour la maison de mon voisin, en sachant qu'il faut remonter jusqu'au milieu du XVIIIème.

Effectivement la condamnation de la porte aurait du être effectuée. Mais quand cette maison avait un usage il y a plusieurs dizaines d'années (un peu après guerre), personne n'a fait le nécessaire pour faire appliquer la législation et l'usage.

Cependant, ce que je cherche à savoir d'un point de vue légal, c'est ce que vous mentionnez "Aggravation de vue" correspondant au remplacement de porte pleine par une porte vitrée. Est-ce que ce principe d'aggraver la vue est codifié ?
BmV
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L'aggravation d'une vue consisterait en son agrandissement.
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Pourquoi ne montez vous pas une clôture sur votre parcelle, en limite de propriété, contre le mur de votre voisin ?

Cela mettrait fin à vos appréhension concernant la vue sur votre parcelle ou le passage éventuel de tiers.

gven
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8 août 2019
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Je ne sais pas si je l'ai évoqué plus haut mais il y a des fenêtres. et malheureusement j'ai compris qu'il y avait prescription compte-tenu de leur existence. donc je n'ai pas le droit d e mettre ce type de clôture directement sur le mur du voisin et lui boucher les fenêtres. je me dois de respecter une distance légale, distance, hauteur qui peut avoir aussi été définie dans le PLU. Dans ma situation, il s'agit surtout de la porte qui serait vraiment sensible.
roudoudou22
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21 août 2019
2523 -
Dans ma situation, il s'agit surtout de la porte qui serait vraiment sensible.

Pas le droit de boucher les fenêtres sans doute, mais devant la porte vous pouvez mettre ce type de clôture.
BmV
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7106 > roudoudou22
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21 août 2019
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" mais devant la porte vous pouvez mettre ce type de clôture. " : non.
Ce serait supprimer la vue acquise.

En revanche, un grillage serait adapté.
gven
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8 août 2019
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Dans la pratique, je suis d'accord, ce serait envisageable.
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21 août 2019
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Merci
L'aggravation de vue est bien prise en compte ici. Le fait d'avoir une porte pleine ne permet de voir que en ouvrant la porte. une porte vitrée permettrait de voir en plus,depuis l'intérieur .
BmV
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22 août 2019
7106 -
La question dans le cas des vues n'est pas celle de leur surface transparente, mais de leur seule taille totale (Hxl) : une porte peut très bien être laissée ouverte en permanence, aucune loi ne l'interdit.
gven
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8 août 2019
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si on considère cela, le risque , est de me retrouver avec les locataires de mon voisin "a ouvrir la porte et sortir pour fumer des cigarettes". Mais peut-on considérer une porte pleine comme une servitude de vue ? Je trouve cela étonnant que cela n'ait pas fait jurisprudence si il n'y a pas d'interdiction légale.
BmV
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7106 > gven
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1 - Ils ne peuvent PAS sortir puisque dehors c'est chez vous.

2 - juridiquement, une "vue" n'est pas forcément un endroit d'où l'on "voit", mais une ouverture dans un mur. Ainsi, une porte, même pleine, EST une vue, au même titre qu'une lucarne, une fenêtre, ...
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8273429-ouvertures-existantes-et-creation-en-limite-de-propriete#6
bern29
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1101 -
juridiquement, une "vue" n'est pas forcément un endroit d'où l'on "voit", mais une ouverture dans un mur

si vous avez un texte là-dessus, je suis preneur. une aggravation de vue ne se résume pas à l'agrandissement de celle ci. Ex : Une ouverture "d'oeil de boeuf" à plus d'1m90 du plancher qui ne permet de voir que le ciel,ne constitue pas une "vue". L'aggravation de vue et régie par l'art. 702 du CC;
BmV
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7106 > bern29
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" à plus d'1m90 du plancher qui ne permet de voir que le ciel,ne constitue pas une "vue" ": non, en effet, c'est un "jour de souffrance" à condition d'être au moins au premier étage.
C'est cependant une "vue" au rez-de-chaussée, où le qualificatif de "jour de souffrance" débute à partir de 2,60 m du plancher.

Quant à l'aggravation du droit de vue, elle ressort effectivement principalement de l'interprétation des tribunaux sur la base, certes, du 702 Cciv.

http://www.information-juridique.com/droit-immobilier/interdiction-aggraver-servitude_206.htm
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8 août 2019
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Merci
Bonjour,
J'ai pu consulter le projet de ma voisine, il a été accepté (non-opposition), je suis assez surpris, il est question de création de velux mais dans les pièces (plan de coupe DP3) aucune côté n'est indiquée, .... je ne connais pas la hauteur des planchers etc.... normalement c'est l'article 677 qui doit s'appliquer ? hauteur de 1,90 à respecter ?
Une sorte de petite lucarne est remplacée par un velux de plus grande dimension, est-ce normal ? (personne n'y passait la tête avant) ; qu'est-ce qui s'applique ? Sinon pour la porte, il est indiqué qu'elle est remplacée, mais je ne sais pas par quoi ?
... vraiment estomaqué par les pièces du dossier....et un peu perdu
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