Achat de combles en copropriété [Résolu/Fermé]

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 Nanou6465 -
Bonjour,
Je m'aprète à racheter les combles de ma copropriété (14 m2) et j'aimerais savoir si nous devons obligatoirement passer par un un notaire pour concrétiser la vente; J'ai entendu dire que pour ce genre de transaction ce n'était pas toujours nécessaire.
Merci pour vos réponses.

13 réponses

J’habite dans une petite copropriété de 10 appartements dans un immeuble assez ancien (1880). Il y a deux ans, après avoir emménagé dans l’appartement dont je venais de faire l’acquisition, j’ai fait la découverte des combles non aménages qui se situaient au dessus de mon appartement. Apres en avoir parle autour de moi, beaucoup de mes connaissances m’ont conseille de me renseigner sur la possibilité de faire l’acquisition des combles et des les aménager afin de transformer en duplex mon appartement qui se situe au dernier étage de l’immeuble. Ce fut le début de quantité de démarches qui m’ont permis au bout de deux ans de finaliser ce projet.

Les différentes étapes de ce projet furent les suivantes et ont toutes eu leur importance:

Etude de faisabilité avec intervention d’un géomètre expert, d’un architecte et d’un bureau d’études

Convaincre les autres copropriétaires de vendre les combles et valider le projet en assemblée générale des copropriétaires

Conception du projet avec le géomètre expert et l’architecte

Démarches administratives en mairie

Trouver une assurance dommage ouvrage

Trouver le bon entrepreneur / maitre d’œuvre

Réalisation des travaux

La première étape était de bien sur étudier la faisabilité du projet. Les combles n’étant pas très hauts de plafond (inferieur a 2m et mansarde), j’ai fait intervenir en premier lieu un géomètre expert pour effectuer un métrage précis de mon appartement et des combles et établir l’état existant avant projet. Ce fut le point de départ important du travail de conception de l’architecte.

L’architecte a repris le travail du géomètre expert afin de proposer un état projeté après transformation en prenant en compte les contraintes exposée par le géomètre expert. Le projet propose par l’architecte nécessitant un nombre non négligeable d’intervention sur les structures du bâtiment et de mon appartement (modification de charpente, pose de velux, création d’une trémie, validation de la résistance du plancher des combles), il a fallu également faire intervenir un bureau d’étude technique afin de valider ces différentes contraintes et de dimensionner au mieux les modifications structurelles a effectuer. Je n’ai fait appel a l’expertise du bureau d’étude uniquement lorsque la copropriété a eu valide mon projet en assemble générale, ceci dans le seul souci de ne pas engager trop de frais tant que le projet n’était pas valide par la copropriété.

Une fois cet avant projet prépare conjointement par le géomètre expert et l’architecte, j’ai soumis mon dossier au syndic de copropriété afin de le faire apparaître a l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Des lors j’ai commence a me rapprocher individuellement de tous les autres copropriétaires de l’immeuble afin de recueillir leur avis avant l’assemblée générale et obtenir leur soutien. Il faut dire qu’un tel projet nécessite la double majorité (article 26) et que j’ai du batailler ferme afin que les différents copropriétaires acceptent ma proposition. Ils avaient tous des demandes différentes : certains souhaitaient un prix de rachat élève, d’autres souhaitaient uniquement s’assurer que je faisais appel au meilleur maitre d’œuvre, d’autre encore était uniquement concernes par la durée des travaux et le bruit engendre. Il a donc fallu faire preuve de persuasion et de tact avec les différents copropriétaires afin de les rallier de mon cote. Dans ce genre de situation, une voix peut couter cher et faire basculer le projet.

Afin de proposer le meilleur prix de rachat a la copropriété, j’ai estime la plus value totale sur mon appartement que je pourrai espérer de ce projet (en décomptant l’ensemble des frais lies au projet) et j’ai proposé a la copropriété de racheter les combles pour la moitie de la plus value escomptée.

Ce projet a donc été soumis en assemblée générale des copropriétaires 8 mois après avoir découvert les combles. A ma grande surprise, les copropriétaires ont valide mon projet a l’unanimité. Cependant, certaines clauses suspensives ont été rajoutée a la vente et aux travaux, par exemple, l’obligation de contracter une assurance dommage ouvrage ainsi que la validation technique du projet par un bureau d’étude en structures ; choses qui était de toutes façons recommandées par l’architecte et le géomètre expert lors de la constitution du projet.

Avant l’assemblée générale, le géomètre expert avait également prépare un avant projet de modificatif de la division de la copropriété. Du fait du rachat de la partie commune des combles, les tantièmes affectes a mon lot ont augmentes. Tous ces calculs officiels reviennent au géomètre expert.

J’ai également du soumettre mon dossier en mairie afin de faire valider la création de velux, ceci étant réglemente par le plan local d’urbanisme. Il s’agit uniquement d’une demande simplifiée appelée déclaration préalable. Cependant mon immeuble se trouvant dans une zone classée, l’obtention de l’accord de la mairie a pris environ deux mois, car cela nécessitait l’intervention des architectes de bâtiments de France.

Ensuite il a fallu trouver un entrepreneur ayant les capacités de réaliser les travaux conçu par l’architecte. J’ai fait confiance à l’architecte et traite après plusieurs devis avec une entreprise avec qui il travaille habituellement. Je n’ai pas été déçu du résultat et de leur professionnalisme. Je pense que sans architecte j’aurai eu du mal à identifier un entrepreneur qualifie, honnête et qui respecte les délais et la qualité demandée.

Une fois l’entrepreneur identifier, j’ai du m’atteler a trouver une assurance dommage ouvrage pour mes travaux. Cela n’a pas été non plus de tout repos. Trouver des courtiers en assurance dommage ouvrage n’est déjà pas chose aisée, mais trouver des prix abordable est une tout autre histoire. Les premiers devis étaient tout simplement exorbitants (au dessus de 5000 euros) et cela m’a presque fait abandonner le projet tant les charges étaient élevées. J’ai finalement pu trouver une assurance dommage ouvrage en passant par l’assurance de mon syndic qui a fait passer ma demande de dommage ouvrage sur le contrat cadre que le syndic a avec cet assurance. Cela m’a permis de bénéficier du même taux que le syndic avec une réduction due au volume.

Toutes ces formalités remplies, les travaux ont débutés comme prévus et ont termines dans les délais. Je suis actuellement dans les travaux de finition, et pourrai bientôt profiter de mon nouveau duplex !

Si je peux vous recommander les professionnels par lesquels je suis passé :
Architecte : Cabinet d’architecte Claude VIGY, architecte DESA, tél : 01.30.56.15.73
Géomètre-Expert : ACTIF GEO Géomètre Expert, tél : 01.83.62.05.59, www.actif-geo.fr

Bon courage à tous et à toutes
146
Merci

Quelques mots de remerciements seront grandement appréciés. Ajouter un commentaire

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jeudi 15 mars 2007
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17 janvier 2015

Merci pour votre compte rendu très clair. Je suis un peu dans votre situation, habitant au dernier étage d'un petit immeuble ancien (plus de 100 ans), 10 copropriétaires plutôt conciliants. Cette idée d'aménagements des combles me trotte dans la tête depuis quelque temps.
Pouvez-vous indiquer à combien est revenu cette opération?
Je vous remercie pour votre réponse.
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vendredi 13 juin 2008
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16 mars 2016
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Bonjour,
Si vous acheter les combles, il faut :
Obtenir un vote à l'unanimité des copropriétaires pour que le syndic vous vende les combles
Créer un nouveau lot et faire voter la modification du règlement de copropriété à l'unanimité
Publier la modification du règlement de copropriété au bureau des hypothèques
envoyer en recommandé A.R le nouveau règlement à l'ensemble des copropriétaires
Faire un acte notarié d'achat

Si vous faites des travaux dans les combles il faut avoir l'autorisation de l'assemblée générale pour toucher à la structure.
Vous pouvez demander des dédommagements.
Désolée mais cette information est fausse, j'ai moi même acheté des combles hier. Il ne faut pas l'unanimité des votes mais 66% de votes favorables.

Dans l'ordre, il faut demander à un géometre de faire une éude afin de créer ce nouveau lot, en déterminer la surface et la modification de vos tantiemes (parts dans la copropriété). Ensuite je vous conseille de faire évaluer le prix du lot par un agent immobilier (afin de fixer un prix de vente plus facilement, et pour cela bon courage ! ). Il faut donner un avant/apres pour que les gens comprennent ce que vous allez faire de cette surface.

Seront donc votés en assemblée générale, la vente du lot à la majorité (66%), puis les travaux. Vous serez certainement obligés de faire réaliser les travaux sous la surveillance d'un maitre d'oeuvre ou d'un architecte dplg.

Une fois ce vote effectué, vous devrez patienter 2 mois (période de recours) avant de passer chez le notaire.


Un conseil, préparez un dossier très clair, expliquant bien votre projet et surtout n'hésitez pas à en parler aux copropriétaires avant l'assemblée, dès que vous en croisez un, les gens n'aiment pas etre pris au dépourvu, faites leur visiter pour leur expliquer votre projet.

Les réticences sont nombreuses, cela va attiser les convoitises et il y aura forcément des gens contre. Mettez vous bien avec la présidente de l'assemblée, et le syndic.
Je suis également dans le cas d'un futur rachat de combles.
Je ne comprends pas pourquoi il faut faire voter les travaux par la copro, si vous devenez propriétaire vous avez tous les droits sur le nouveau lot non ?
Par ailleurs, savez vous si les m2 rachetés à la copropriété se font au prix du marché ou s'il y a un abattement compte tenu d'un accès privatif dans votre appartement, par exemple ?
Binjour ib06, la réponse de droopy75, date du mois de juillet 2008 !
Bonjour,
Ce que dit lb06 est le déroulement normal et ne pas suivre peut poser de gros problèmes, j'en ai fait les frais.
Je suis copropriétaire ayant fait une demande rachat de comble accord à l'unanimité lors de la première AG sauf que tout n'a pas été fait dans les règles par le syndic. Après 2 mois (délai de rétractation) je demande à mon syndic si je peux commencer les travaux même si je n'ai pas signé le sous sein, il me répond OK. Moi j'écoute mon syndic.
Maintenant mes copropriétaires me demande des justificatifs, sauf que le gros oeuvre a été fait avec un ami charpentier.
Je suis actuellement bloqué, pas de signature possible de l'acte définitif car 2 copropriétaires sur 6 ne sont pas d'accord sur les travaux...
Que faire selon vous?
je voudrais acheter un grenier dans mon immeuble à un autre copropriétaire;
ce grenier à un mumero de lot ; je voudrais connaitre le prix de ce genre de bien equivalent je suppose à une cave ;

j' habite à valence dans la drome ;merci ;
Bonjour j’ai racheté une partie commune dans ma copropriété (j’habite dans Paris 15eme), une partie des combles qu’on m’a autorisé à acquérir, l’investissement est assez couteux mais sur la longueur je pense que c’est rentable.

Compter,

-Rachat : 15000 € pour le rachat des combles à la copropriété (pour une surface de 60 m² de plancher, 25 m² carrez)

-Syndic de copro pour les différentes assemblées permettant de statuer sur le rachat : 500€
-Travaux : percée d’une trémie (avec gros travaux sur la structure du plancher et pose d’IPN), pose d’isolation, deux velux, dalle béton…, je suis passé par cette société, www.prima-combles.fr : 35 350 €

-Assurance dommage ouvrage : 1650€, j’ai négocié avec le syndic qui m’a eu des prix assez intéressant, le principe d’être une grande enseigne, Foncia… je crois qu’en règle générale c’est plutôt de l’ordre de 5000€.

-Bureau d’étude de structure, pour 10 min sur place et un rapport de quelques pages… : 1200 €, mais c’est exigé par le syndic de copropriété

-Service administratif, la mairie me demandait 2000 € par m² SHON créé, l’architecte m’a confirmé que je ne créais pas de SHON car le plancher était déjà existant...

-Diagnostique immobilier, repérage d’amiante plomb termites… je suis passé par cette société que j’avais déjà empreinté pour un autre appartement, DEFIM, www.defim.biz : 150 €

-Architecte j’ai de la chance c’était un ami (merci Julie !!). Attention il est à prévoir pour le projet, le syndic ne validera pas sans l’intervention d’un architecte. : 0 €

-Géomètre expert, modificatif de règlement de copropriété, j’ai en fait lu en ligne un post d’une personne qui a fait le même genre de rachat de combles, cette personne conseillait une société de géomètre expert qui faisait les calculs de tantième (millièmes) pour les parties communes (rachat de combles), ACTIF GEO, www.actif-geo.fr : 650 €, ils travaillent bien et sont assez rapides

-Notaire coût de rachat de partie commune, les honoraires sont calculés selon un forfait car s’il le calculait selon un pourcentage du prix je pense qu’il serait perdant : 2500 € (prix pour une partie commune)

Décompter,

-Crédits impôts éco, pour la pose d’isolation, l’entretien thermique du bâtiment : 6500€

-Réduction impôts PACS (et oui je suis pacsé !) : 5000€

-Le meilleur pour la fin, en effet la somme de rachat totale (15000€) a été reversé à la copropriété … mais j’en fais partie, j’ai donc retouché indirectement une partie de mon argent (prorata de mes tantièmes sur les 15000€) : 1700€

Total décaissé : 57000€
Total récupéré : 13200€

Au vu de la surface carrez totale récupérée je pense que je serai gagnant à la revente !
Bonjour,

Ca l'air bien complique. Est que vous pouvez me dire c'est quoi l'hauteur des combles que vous avez achete ?
Pour moi c'est 90cm...

Merci - M.
> SFR75
J'ai environ pour 2.20 m au maximum, ca permet de se déplacer.
Vos 90cm peuvent faire une surface intéressante pour du rangement, ou penser peut être a une mezzanine...
bonjour pouvez vous préciser si la hauteur sous plafond est celle avant ou après travaux?
pouvez vous également indiquer les coordonnées de votre bureau d'études?
pouvez vous nous indiquer le texte de la résolution votée en AG ?
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jeudi 3 juillet 2008
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3 juillet 2008
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Bonjour et merci pour cette réponse rapide.
En fait la copropriété est d'accord pour me vendre les combles, le lot existe, la modification du règlement est prète, etc. Mais ce que je voudrais savoir c'est si je dois prévoir des frais de notaire en plus. Est-ce que cet acte notarié ne me coûtera que quelques euros pour les frais de dossier ou bien devrais-je me délester d'une somme plus importante du même ordre et de même rapport que celle qu'il nous faut verser lors de l'achat d'un appartement par exemple ?
Merci encore.
Bonjour,
Je viens de faire une demande pour acheter les combles au dessus de mon appartement. Un autre copropriétaire a fait sa demande en même temps que moi. J'aimerai savoir si la modification du réglèment de copropriété a un coût. Si oui est-ce que vous savez combien?
Merci d'avance pour votre réponse.
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samedi 20 septembre 2008
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4 juillet 2014
4 338 > caro565
Bien sur que cela a un cout.....cela passe par notaire et le nouveau règlement doit être diffusé aux copropriétaires (ce qui peut revenir fort cher). Posez cette question à votre syndic.
bonjour,

Je souhaiterais acquérir les combles qui se trouvent eu dessus de la chambre de bonne que je viens d'acheter. Pourriez vous m'aider pour la rédaction de ma demande à la copro ?
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4 juillet 2014
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Il s'agit d'un droit d'usage, en général appelé droit de jouissance exclusive d'une partie commune. C'est en général acté et cette partie commune appartient toujours à la copropriété.

Bonjour,
La notion de "combles" est différente de celle de "greniers". Les
combles sont de droit des parties communes,alors que les greniers sont
généralement des parties privatives, qui peuvent s' échanger ou se
vendre librement entre copropriétaires (toutefois si la destination du
grenier, (pour habitation par exemple) , est changée , il faudra obtenir
l'accord de l'assemblée sur ce changement de destination avec en même
temps un vote pour changer les tantièmes tenant compte de ce nouvel
usage.
Le rachat des combles devra donc obligatoirement passer par un vote à la
majorité requise de l'assemblée.
Généralement le vote peut se faire à la majorité de l'article 26 (2/3
des voix (millièmes) représentant la moitié en nombre des
copropriétaires,ceci dans le but d'éviter le blocage par un
copropriétaire détenant un nombre de voix (millièmes ou tantièmes
)prépondérant). Ceci n'est valable que :
1-Si ce rachat n'est pas contraire à la destination de l'immeuble (c'est
à dire s'il ne change pas la nature de l'immeuble: par exemple, si
cette transformation devait créer des " meublés garnis" non autorisés
dans le règlement de copropriété, cela serait contraire à la destination
de l'immeuble);
2- de même si ce rachat ne porte pas atteinte à la jouissance des
parties privatives d'un ou plusieurs copropriétaire (par exemple en
empiétant sur une partie privative ou en en condamnant l'accès).
En dehors de ces deux conditions il faudra une décision à l'unanimité
(1000/1000).
N.B; Il est important lors du vote de cette décision de faire voter en
même temps une nouvelle répartition des charges concernant les combles à
transformer (généralement on rajoute des tantièmes aux lots ainsi créés
sur la base d'une valeur de tantièmes identiques à ceux des lots
d'habitation au prorata des surfaces vendues.) Si cela n'est pas prévu
au moment de la vente, les copropriétaires ne pourraient plus affecter
de millièmes sur ces lots ultérieurement...ce qui engendre par la suite
de sérieux conflits, notamment en cas de gros travaux dans la
copropriété.
Bonjour,
Des copropriétaire ont obtenu de la copropriété l'usage des combles situées au dessus de leur appartement.
Leur appart a été transformé en "loft". Une modification du règlement de copropriété ,la surface habitable ayant augmenté entrainant une augmentation de leur tantièmes de charges de copropriété aurait dû elle être faite?
J'ai lu que au bout de trente ans,en abscence de réaction de copropriétaire ,ces copropriétaires devenaient de plein droit propriétaires de leur combles et cela sans avoir versé un sou à la copropriété!
Je remercie toute personne pouvant m'apporter une aide,et les articles de loi qui s'y rapportent!
Question à Jacques de Lyon s'il "visite"toujours ce forum, ou à tout autre au fait des réponses....
Un projet de rachat de combles est à l'étude dans ma copro comprenant une maison dont nous sommes propriétaire du 1er et dernier étage, avec un accès aux combles communs avec la propriétaire du rez de chaussée.
4 autres appartements existent également dans cette copro mais il existe des parties communes privatives spécifiques à la maison.
J'ai fait appel à un géomètre pour le changement des tantièmes si le projet se réalise, est voté en AG (sachant qu'il n'y a plus de syndic mais c'est un autre sujet!!!) et un rendez-vous est programmé.
L'un des résidants me dit qu'il ne faut pas créer de tantièmes au niveau de la copro car cela supposerait la réécriture du réglement de copropriété et donc aurait un coût. Néanmoins je voudrais connaître les conséquences d'une telle décision, Jacques l'évoque, mais je n'ai pas bien cerné les conséquences sur une vente éventuelle et la probabilité de conflits en cas de gros travaux.
D'autant que si nous obtenons la cession des combles nous procéderions à des travaux, vélux, plancher, voire plus....
Toujours ce même copro précise qu'il faut acter l'achat du volume et non de la toiture, ni des gouttières... mais si nous installons des vélux n'est 'il pas préférable d'être propriétaire de la toiture ???
Mille fois merci pour vous futures réponses, elles nous seront précieuses.
Bonjour,

Nous sommes en plein dans le rachat des combles de notre co-propriété.
Nous avons réalisés le modificatif des millièmes de la co-propriété par un géomètre. Nous avons obtenu l'accord des ABF et enfin (après rencontres individuelles) vote à la double majorité de nos co-propriétaires. Nous signons chez le notaire dans 2 mois (délais légal de validation du CR de l'AG)

Nous avons acheté nos combles -20m² habitables loi Carrez pour 3000€ nous sommes en proche banlieu parisienne dans le 92.

Nous démarchons actuellement, artisans-architectes-sociétésTCE, pour l'aménagement de nos combles.

C'est un processus long, fatiguant nerveusement mais quelle joie après!!!
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4 juillet 2014
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Juste une question suite à votre exposé par ailleurs complet : là vous êtes à priori possesseur de combles mais pas d'une surface habitable, je me trompe ?
Je suis propriétaire de surface habitable bien sur , en surface carrez 25m2.
> Jalk
bonjour,

j'ai le projet de racheter une partie des combles à ma copropriété pour les aménager. J'ai lu que pour le rachat, c'était un vote à la double majorité, mais pour les travaux, à l'unanimité. Pouvez-vous me le confirmer ? Merci
> asperge
Dans mon cas, lors de l'assemblée on a tout voté d'un seul trait.
Et les travaux et le rachat ainsi que la validation des nouveaux tantièmes.
Mais j'ai l'impression que c'est selon les syndics.... chacun fait à sa façon...
Bon courage, le résultat vaut le coup.
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samedi 20 février 2010
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12 juin 2010
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la carrez c'est l'habitable des copropriétés

sinon merci pour ce détail très utile
bonjour

je souhaiterais acquérir mes combles qui se trouve au dessus de chez moi, j'avais un projet de faire tomber pour une partie le plafond et dans l'autre partie y aménager une chambre,
le problème c'est qu'aujourd'hui, sur 6 copropriétaires, 3 ne sont pas d'accord.
Sachant que j'ai en dessous d'1m80 de hauteur de plafond.
Nous avons un syndic bénéfol qui ne prend pas trop ma demande en considération et j'aimerais réellement savoir comment faire pour activer les démarches car je souhaiterais commencer les travaux rapidement sachant que mon appartement est dans un état un peu catastrophique.

Merci de me dire, je suis à marseille,
Bonjour
C'est compliqué
Il faut nécessairement faire voter en assemblée de copro:
- aliénation de partie commune (majorité qualifiée des deux tiers soit 4 copropriétaires d'accord sur 6) ou jouissance exclusive (mais vu les travaux que vous voulez entreprendre la première solution est la meilleure). Il vont certainement attendre de votre part une contrepartie financière
- suppression d'une partie du plafond. Il faut vous engager à engager l'architecte de votre copro (ou choisi par elle) et un bureau d'études pour valider votre projet après le vote de la copro (ce sera une clause suspensive)
Nota : votre syndic n'a rien à voir la dedans, sa seule obligation étant d'accepter de porter ce sujet à l'ordre du jour de l'AG
bonjour,

de Belgique...

Une vente publique, forcée, à Bruxelles va mettre à l'encan un bel appartement dans un immeuble de 9 appartements avec un syndic bien compétent et pas mal de charges....
Au dernier étage de cet immeuble se trouve un ensemble de chambres de bonnes.
Et chacune fait partie d'un appartement.

Pensez-vous que si j'achète cet appartement, je puisse revendre cette chambre de bonne qui a une douche comprise et par contre un wc commun à l'étage....
Si oui, à quelles conditions svp?

Merci d'avance