Augmentation du loyer : les limites

Chargement de votre vidéo
"Droit finances : Augmentation du loyer"

L'augmentation du loyer d'un logement en location est possible, mais cette hausse est encadrée par des règles qui varient selon la date à laquelle le loyer est réévalué.


En cours de bail

Dans les modèles de contrat de location classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail. Mais l'augmentation est plafonnée à la variation de l'IRL (indice de référence des loyers).

Il existe 4 IRL : l'Insee en publie un chaque trimestre. L'IRL de chaque trimestre est réévalué chaque année, au fil des mois. L'indice IRL qui s'applique au loyer peut être mentionné dans le bail (exemple : le contrat de location prévoit que le loyer sera réévalué tous les ans en fonction de l'indice du 1er trimestre). A défaut d'indication, on retient la date du dernier IRL publié par l'Insee au jour de la signature du bail.
Exemple : un contrat de location est signé en février 2020. Le dernier indice publié par l'Insee est celui du 4e trimestre 2019, publié en janvier 2020. Le loyer sera donc augmenté en fonction de l'évolution de l'indice du 4e trimestre.

Lorsqu'il décide d'appliquer une hausse annuelle du loyer, le bailleur doit prévenir son locataire en lui adressant une lettre d'augmentation du loyer (voir notre modèle type).

La révision annuelle IRL

Exemple : M. Locataire et M. Propriétaire signent un bail d'habitation le 1er juillet de l'année N avec un loyer de 100 valable donc jusqu'en juillet N+1. Le bail prévoit que le loyer est indexé sur l'Indice IRL du 1er trimestre. En N+1, l'indice au 1er trimestre affiche une hausse de 1,70 % sur un an. Le nouveau loyer sera donc de 101,70.

Au renouvellement du bail

Le bail durant trois ans (ou six si le bailleur est une personne morale), il est tacitement renouvelé avec le locataire en place si le propriétaire ne donne pas congé au moins six mois avant la date d'échéance. Voir Résiliation du bail par le propriétaire.

En principe, l'augmentation du loyer au renouvellement du bail est limité à la variation de l'indice IRL, comme pour les indexations annuelles en cours de bail. Sauf si le loyer en question est manifestement sous-évalué.

Réévaluation du loyer

Au moment du renouvellement tacite du bail, quand le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer au locataire en place. Mais cette procédure est strictement encadré et le bailleur doit produire des loyers de référence pour justifier la hausse proposée. Et le locataire bénéficie d'un étalement de cette hausse. Voir Augmentation du loyer au renouvellement du bail

Dans les zones Duflot location, le nouveau loyer fait l'objet d'un plafonnement spécifique.

En début de bail

En cas de départ de l'occupant en place, le propriétaire peut donc signer un nouveau bail avec un nouveau locataire.

Hors des zones d'encadrement Duflot des loyers, le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer. Sans tenir compte, ni de l'ancien loyer, ni de la variation de l'indice IRL.

Zones de blocage des loyers

Dans les zones de blocages des loyers, le nouveau loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser l'ancien loyer, augmenté éventuellement de la variation de l'indice IRL. Avec toutefois quelques exceptions en cas de travaux ou de sous-évaluation manifeste de l'ancien loyer. Voir Le loyer en début de bail.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC

A voir également

Ce document est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.
Dossier à la une