Bail verbal d'habitation : preuve et loi applicable

Il est déconseillé de conclure un bail verbal d'habitation, surtout si vous êtes bailleur. Mais un contrat de location verbal est toutefois valable juridiquement. Voici les conséquences d'un contrat de bail conclu uniquement à l'oral.


Définition

Le bail verbal est un contrat de location conclu à l'oral par lequel le bailleur s'engage à louer le logement à un locataire contre le versement d'un loyer. Le bail verbal ne fait l'objet d'aucun contrat écrit mais est juridiquement valable : il crée donc des obligations entre les parties et se trouve soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment en matière de durée et de conditions de résiliation. Toutefois, l'absence d'un écrit est source d'insécurité juridique pour le locataire mais aussi (et surtout) pour le bailleur. Il est donc vivement conseillé de rédiger un bail d'habitation pour chaque location, des modèles gratuits étant disponibles en ligne.


Preuve

Le bailleur comme le locataire peuvent régulariser la situation à tout moment en demandant à l'autre partie d'établir un contrat de bail par écrit. A défaut, l'existence d'un contrat devra être prouvée en cas de litige, notamment lorsque le bailleur conteste en justice le droit du locataire à occuper le logement. Dans cette situation, le locataire devra alors produire tout document utile permettant de prouver l'existence du bail, tels que des quittances de loyers (et plus généralement toute trace du paiement des loyers), des justificatifs démontrant qu'il occupe bien les lieux (des contrats d'énergie, par exemple), des courriers échangés avec son bailleur, etc.

Loyer

Le montant du loyer est fixé oralement, par accord entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer au cours du bail : pour que le loyer soit révisé, il faut nécessairement qu'une clause du contrat de bail prévoit cette faculté. Il en est de même pour les hausses de loyer consécutives à des travaux d'amélioration exécutés aux frais du propriétaire, puisque pour être valable, cette majoration doit être prévue par une clause du contrat de bail ou un avenant à ce dernier.

Congé

Les règles légales applicables à la résiliation du bail et au délai de préavis s'appliquent même en l'absence d'un contrat écrit.

Le locataire peut donc donner congé quand il le souhaite en respectant les formalités prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois, réduit à un mois dans certains cas.



De son côté, le bailleur qui souhaite résilier le bail doit également respecter les règles fixées par la loi, cf. la procédure de résiliation du bail par le propriétaire. En revanche, il ne peut pas faire jouer une clause résolutoire par laquelle le contrat peut être automatiquement résilié en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, puisque ces clauses résolutoires doivent être obligatoirement prévues par écrit pour être valables. Dans cette situation, le bailleur devra demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire en application de l'article 1217 du Code civil. Le juge pourra alors décider de résilier ou non le bail en fonction de la gravité de la faute du locataire.

Durée

Concernant la durée du bail verbal, ce sont là aussi les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent (article 10). La durée du bail d'habitation est donc d'au moins 3 ans.

Conseils

Le bail verbal reste fortement déconseillé en raison de l'insécurité juridique qu'il génère pour les deux parties. La rédaction d'un contrat de bail constitue ainsi une formalité indispensable pour le bailleur qui souhaite louer un logement. Elle suppose des frais si le propriétaire passe par un intermédiaire. Mais il peut aussi rédiger lui-même son contrat en utilisant notre modèle de contrat de location type à télécharger. Ce document à imprimer puis à remplir est à jour et conforme à la réglementation.

Crédits photo : 123RF - sheeler

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