Préavis en colocation et départ d'un colocataire

Le départ d'un colocataire est soumis au respect du préavis. Quitter une colocation entraîne certaines conséquences juridiques, notamment quand le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les colocataires.

Quel est le délai de préavis pour quitter une colocation ?

La colocation doit respecter les règles légales en matière de préavis locatif. Comme tout locataire qui souhaite résilier son bail, le colocataire souhaitant quitter le logement doit en principe respecter un délai de préavis d'une durée égale à 3 mois avant de pouvoir prendre congé. Cette décision est prise librement et ne nécessite pas l'accord préalable des autres colocataires. Le délai de 3 mois peut néanmoins être réduit dans certaines situations.

Dans certains cas (location meublée, obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi) ou lorsque le logement est situé en zone tendue, la durée du préavis est réduite à 1 mois. Lorsqu'il se trouve dans une de ces situations, le colocataire sur le départ doit adresser un courrier au propriétaire mentionnant ce délai de préavis réduit. Si le colocataire ne se trouve pas dans un des cas de préavis réduit prévu par la législation, il peut toujours demander une diminution de la durée du préavis (voire une suppression de celui-ci) au propriétaire, notamment lorsqu'un nouveau colocataire a déjà été trouvé pour remplacer le colocataire partant.

Comment un colocataire doit-il donner son préavis ?

Le colocataire doit informer le propriétaire par l'envoi d'une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception. Pour adresser son courrier au propriétaire, le colocataire peut se fonder sur notre exemple de lettre pour quitter une location. Le délai de préavis court à compter de la réception de cette lettre. Pendant cette période, le locataire reste tenu au paiement des loyers et des charges. Les autres colocataires devront, pour leur part, profiter du préavis pour trouver un remplaçant avant la fin du délai.

Quelles conséquences juridiques et financières du départ d'un colocataire ?

Lorsque la période de préavis prend fin, le colocataire partant n'a plus à payer le montant des loyers et des charges sauf quand une clause de solidarité a été initialement prévue au moment de la du contrat de colocation.

Le départ du colocataire ne met pas fin au contrat pour autant, si bien que le bail reste toujours valable entre les autres colocataires et le propriétaire. Par conséquent, l'ancien colocataire ne peut pas demander la restitution de sa quote-part du dépôt de garantie au bailleur au moment de son départ. Il appartient ainsi aux colocataires de régler entre eux la question du remboursement de cette somme lorsque l'un d'eux quitte le logement.

Si un nouveau colocataire a été trouvé, il doit être accepté par écrit par le bailleur. Le contrat de bail fait alors l'objet de modifications par le biais d'un avenant. Mais si aucun nouveau locataire n'a pu être trouvé, il incombe aux colocataires restants de payer la totalité du loyer (part de l'ancien colocataire comprise) à moins de devoir donner congé à leur tour.

Qu'est-ce que la clause de solidarité entre colocataire ?

Bien souvent, le contrat de bail initial contient une clause de solidarité liant l'ensemble des colocataires. Il s'agit d'une clause par laquelle la personne quittant le logement reste solidairement tenue au paiement des loyers et de toute autre somme susceptible d'être due au propriétaire en cas d'impayés.

Lorsque l'un des occupants souhaite quitter la colocation, il reste en principe lié par son engagement jusqu'à la fin de son préavis si un nouveau colocataire entre dans les lieux. Cependant, il peut être prévu, via l'établissement d'un avenant au contrat, que l'ex-résident ne sera plus lié par la clause de solidarité à compter de la fin du préavis. C'est notamment le cas lorsque le propriétaire considère que les colocataires restants présentent suffisamment de garanties.

Impayés

En pratique, il est conseillé au propriétaire d'un logement en colocation de prévoir une clause de solidarité entre colocataires au sein du contrat de bail. Par celle-ci, le bailleur pourra s'adresser au colocataire de son choix (la personne qui lui semble la plus solvable) lorsque l'un d'entre eux ne lui paye pas les sommes qui lui sont dues au titre du contrat (loyers, charges...). Le colocataire à qui il est demandé de payer devra ensuite se retourner contre le mauvais payeur pour obtenir le remboursement de la somme versée au propriétaire. En présence d'une telle clause, la relation de confiance existant entre chaque colocataire doit donc être particulièrement prise en compte avant de signer le contrat.

Durée

La loi Alur a limité la portée de ces clauses de solidarité. D'après l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, le colocataire partant, et éventuellement sa caution, ne peut plus être tenu au paiement solidaire des loyers à la fin du congé qu'il a régulièrement délivré en cas d'arrivée d'un nouveau colocataire. A défaut de nouveau colocataire, la solidarité doit cesser au plus tard six mois après la date d'effet du congé.

Que se passe-t-il si un colocataire occupe les lieux après la fin d'un bail ?

La situation est différente quand le bail a été résilié et qu'un des colocataires continue à occuper les lieux. Il est alors redevable, non pas du loyer mais d'une indemnité d'occupation, sans que la responsabilité des autres colocataires puisse être engagée. Sauf clause contraire et expresse du bail (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt n°08-13508 du 1er avril 2009).