Sous-location : les règles légales, les interdictions

La sous-location d'un appartement ou d'une maison n'est pas toujours autorisée. Les risques d'une sous-location illégale, notamment pendant les vacances.

Qu'est-ce que la sous-location ?

La sous-location est une pratique par laquelle un locataire met tout ou partie du logement loué à la disposition d'un sous-locataire moyennant une contrepartie, le plus souvent financière. Cette pratique présente l'avantage de financer le montant du loyer à payer par le locataire lorsque ce dernier s'absente ou ne vit plus dans son logement.

En l'absence de contrepartie, lorsque le locataire héberge gratuitement un proche par exemple, il ne s'agit pas d'une sous-location. Cette dernière doit également être distinguée de la colocation, où chaque colocataire passe un contrat avec le bailleur.

Juridiquement, la personne qui sous-loue son logement reste locataire du bailleur pendant la durée de la sous-location. En pratique, un locataire a le plus souvent recours à la sous-location lorsqu'il s'absente ponctuellement de son logement, pendant les grandes vacances par exemple.

Quelles sont les conditions pour sous-louer son logement ?

La sous-location d'un logement est en principe interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation à usage de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord.

Pour que la sous-location soit légale, il convient donc de respecter quelques règles. Le propriétaire doit ainsi être informé par le locataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par huissier de justice, des conditions dans lesquelles le logement est sous-loué, avec notamment la mention du loyer et de la durée du sous-bail. Pour envoyer son courrier, le locataire peut consulter notre modèle de demande de sous-location.

Après réception de la demande, le bailleur doit donner son accord écrit sur le principe de cette sous-location et sur le prix du loyer (qui ne peut dépasser le prix du loyer payé par le locataire principal). Le bailleur peut librement refuser une proposition de sous-location. Il n'a pas à fournir les motifs de son choix. Par exception, cet accord n'est pas obligatoire en cas de sous-location par un locataire senior dans le cadre d'une cohabitation intergénérationnelle. Le bailleur doit alors simplement être informé.

Qui est responsable des impayés en cas de sous-location ?

Si le sous-locataire refuse de payer le loyer ou commet des dégradations dans le logement, c'est le locataire qui est responsable vis-à-vis du propriétaire. Ce dernier pourra ainsi agir directement contre lui. Le locataire qui sous-loue son logement a donc tout intérêt a formalisé la sous-location pour encadrer juridiquement ses rapports avec son sous-locataire.

Comment conclure un contrat de sous-location ?

Si les conditions de la sous-location sont respectées, la sous-location du logement peut donner lieu à la signature d'un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire, sans que le propriétaire ne soit tenu d'y participer dès lors qu'il a été dûment informé. Le contrat doit notamment préciser sa durée, le prix, les modalités de paiement, le montant du dépôt de garantie. Le locataire doit obligatoirement fournir deux documents au sous-locataire : l'autorisation écrite du bailleur et une photocopie du contrat de bail en cours.

Quels sont les risques de sanction d'une sous-location non-déclarée ?

En pratique, beaucoup de locataires sous-louent leur logement sans en avertir le propriétaire. Cette pratique n'est pas sans risques : si le propriétaire a refusé la sous-location, ou lorsque aucune demande d'autorisation ne lui a été adressée, le locataire qui sous-loue illégalement s'expose à une résiliation du bail par le propriétaire. En outre, si le sous-locataire commet des dégradations dans le logement, c'est le locataire initial qui est responsable vis-à-vis du bailleur. Le locataire a donc tout intérêt à respecter la procédure de sous-location en formalisant par contrat ses rapports avec le sous-locataire.

Les locataires s'exposent en outre à devoir reverser les sous-loyers perçus au propriétaire. C'est la solution adoptée par la Cour de Cassation (n°18-20727 rendu le 12 septembre 2019) dans une affaire où un locataire avait sous-loué son logement via Airbnb sans autorisation. Ce dernier a été condamné a reversé les sous-loyers au bailleur sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil. Selon les juges, ces sous-loyers constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

A l'obligation de solliciter l'autorisation préalable du propriétaire s'ajoute celle de déclarer le logement AirBnB dans certaines villes.

Le propriétaire peut-il faire expulser un sous-locataire ?

En pratique, les conditions légales ne sont pas toujours respectées. Pour les sous-locations conclues de façon irrégulière, la question se pose de savoir si le propriétaire peut agir contre le sous-locataire directement afin de l'expulser. Les juges ont récemment rappelé que même si la sous-location n'a pas été faite de façon régulière, cela ne permet pas au propriétaire d'expulser le sous-locataire.

En effet, le propriétaire est un tiers au bail liant le locataire au sous-locataire, il n'est donc pas partie au contrat de sous-location. Ainsi, il ne peut pas agir directement en vertu d'un contrat qu'il n'a pas signé, selon le principe de l'article 1199 du Code civil. Un sous-locataire ne peut donc pas être expulsé par une action intentée par le propriétaire directement contre lui. Mais le propriétaire a toujours la possibilité d'agir contre son locataire. Source : Arrêt de la Chambre sociale de la Cour de cassation du 1er février 2012. N° de pourvoi : 10-22863, 10-23818 et 11-10027.