Prescription pour une construction illégale [Résolu/Fermé]

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Bonjour,
Je souhaiterai faire valoir mon droit de prescription sur une construction sans permis de construire. Il s' agit d 'un chalet construit en 1976,avec une autorisation verbale du maire de la commune de l ' époque. Aucun permis n'a été délivré depuis. Mais , par contre toutes les taxes inhérentes ont été régulièrement payées à la demande des services fiscaux et du service des eaux. Je viens d' hériter de cette construction et souhaite y faire installer l' électricité, mais pour ce faire il me faut l' autorisation du maire de la commune, qui vient de me la refuser.Dans le cadre de la loi, il y a prescription immobilière après un délai de 30 ans, ce qui est le cas. Quel peut être mon recours?
merci

15 réponses

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Bonjour

Voici une lecture qui pourrait s'avérer très intéressante ne ce qui vous concerne

De la preuve de l’existence légale d’une construction ancienne à la preuve de son achèvement

Il incombe au pétitionnaire de prouver que la construction sur laquelle porte sa demande d’autorisation de travaux a été édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet. A défaut, cette construction est réputée dépourvue d’existence légale et, en toute hypothèse, les travaux projetés sur celle-ci ne peuvent relever du régime déclaratif.

CAA. Marseille, 9 juillet 2007, SCI « Les Pouillettes », req. n°04MA01976


L’arrêté commenté propose une solution somme toute classique mais qui illustre parfaitement l’une des problématiques du régime applicable aux travaux sur construction existante et nous permettra d’appréhender l’étendue de la réforme opérée par l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dite ENL.

On sait, en effet, qu’au regard du droit de l’urbanisme la notion de construction existante implique la réunion de deux conditions : d’une part, une existence physique, laquelle impose que l’ouvrage considéré ne soit pas en état de ruine ou en cas d’inachèvement des travaux que ces derniers aient néanmoins atteint un stade suffisant pour conférer à cet ouvrage la qualité de construction (CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873 ; CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194) et, d’autre part, une existence légale, laquelle implique que la construction en cause ait été réalisée conformément à un permis de construire alors valide et définitif puisqu’a contrario, constituera une construction illégale celle édifiée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenue ou en exécution d’un permis de construire précédemment annulé, retiré ou frappé de caducité ou en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, voir en exécution d’un permis de construire ultérieurement annulé ou retiré (CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172). Dans ces cas, la construction sera donc illégale et ne pourra donc pas être considérée comme existante au regard du droit de l’urbanisme, si bien que tout travaux projetés sur cette dernière devra nécessairement relever d’un permis de construire portant sur l’ensemble de celle-ci aux fins, pour autant que cela soit possible, de la régulariser ; étant précisé que lorsque l’illégalité de la construction procède de travaux irréguliers postérieurs à son implantation, les plans de la demande de permis de construire devront faire apparaitre cette construction dans son état antérieur à l’exécution des travaux litigieux (CAA. Paris, 9 novembre 2006, M.X., req. n°03PA00413). C’est, toutefois, la position du juge administratif puisque le juge judiciaire considère pour sa part qu’une construction irrégulière peut être régularisée par la prescription de l’action publique, c’est-à-dire passé un délai de trois ans à compter de l’achèvement des travaux (CAss. crim. 9 mars 1993, Derrien, pourvoi n°92-82.372).

C’est ainsi qu’il est d’usage de présenter le régime applicable en la matière s’agissant des constructions récentes. Il reste que la législation relative au permis de construire procède de la loi du 15 juin 1943. De ce fait, bon nombre de constructions anciennes ont en fait été réalisées sans qu’aucune autorisation ne soit exigible ou à la faveur des nombreuses exemptions de permis de construire longtemps prévues par le dispositif issu de cette loi.

Or, si ces constructions ont effectivement été édifiées sans autorisation, il n’en demeure pas moins qu’aucune autorisation n’était donc exigible pour ce faire, si bien que pouvant être implantées librement, elles disposent néanmoins d’une existence légale leur rendant inopposable la jurisprudence dite « Thalamy » puisque le Conseil d’Etat a récemment jugé que :

« Considérant qu'en application de l'article 1er de l'arrêté du 10 août 1946 portant exemption du permis de construire en ce qui concerne les bâtiments d'exploitation agricole, alors applicable, l'édification, en 1960, sur le terrain acquis par M. et Mme D, d'un abri préfabriqué à usage de poulailler, était dispensée de permis de construire ; que cette construction qui pouvait donc être librement réalisée avait dès lors une existence légale, alors même qu'elle n'a fait l'objet d'aucune autorisation ; qu'ainsi, la demande d'autorisation litigieuse ne devait porter, comme c'est le cas le cas en l'espèce, que sur les travaux qui ont pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été régulièrement édifié ; qu'il suit de là que la cour a commis une erreur de droit en jugeant que l'administration était tenue d'opposer un refus à cette demande, dès lors qu'elle ne portait pas sur l'ensemble de la construction » (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. n°266.238).

Il reste qu’en toute hypothèse, y compris donc lorsque le litige porte sur un refus de permis de construire ou une décision d’opposition à déclaration de travaux émanant de l’administration et motivé par le défaut d’existence légale de la construction sur laquelle porte la demande, c’est au pétitionnaire de prouver l’existence légale de cette construction, c’est-à-dire de prouver soit qu’elle a été édifiée avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943, soit en vertu d’une des exemptions issues de ce disposition, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue (pour un précédent sur ce point :CAA. Lyon, 24 février 1994, Cne de Lorgues, req. n°21LY01466).

A défaut de rapporter cette preuve, la construction sera réputée illégale. Par voie de conséquence, quand bien même les travaux projetés relèveraient-ils isolément du champ d’application de l’article R.422-2-m) du Code de l’urbanisme et donc d’une simple déclaration de travaux, le pétitionnaire sera tenu de présenter une demande de permis de construire portant non seulement sur les travaux projetés mais également sur l’ensemble de la construction considérée (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881). C’est ce qu’illustre donc cet arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille :

« Considérant, en premier lieu, que, s'il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'acte notarié en date du 17 juillet 1991, qu'une construction à usage d'habitation, édifiée antérieurement à l'instauration de la législation sur les permis de construire existait, sur le terrain en cause du projet contesté, il ne résulte pas des pièces du dossier que le hangar agricole sur lequel portaient les travaux faisant l'objet de la demande de permis de construire refusée, était lui-même existant à cette date ; qu'en particulier, contrairement à ce que soutient la société appelante, l'acte notarié précité ne mentionne pas l'existence dudit hangar ; que les attestations versées au dossier par la société requérante, qui se bornent à attester de l'existence de ce hangar au plus tôt dans les années 1970, n'établissent pas que le bâtiment en cause existait avant le 15 juin 1943, date de l'instauration de la législation sur les permis de construire ; qu'il en est de même du constat de l'état des lieux et du rapport d'un architecte missionné par la société requérante, qui mentionnent uniquement le caractère vétuste du hangar en cause sans établir sa date de construction ; que le plan cadastral produit ne permet pas de déterminer la présence éventuelle de ce bâtiment particulier ; qu'il suit de là que la S.C.I «LES POUILLETTES» n'établit pas, comme elle le soutient, que le hangar agricole ne nécessitait aucune autorisation administrative compte tenu de son édification avant l'instauration de la législation sur les permis de construire ; que , par ailleurs, ladite société n'a pas justifié de l'existence d'une autorisation régulière en vue de la construction de ce bâtiment ; que, par suite, la société appelante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré, comme le faisait valoir la commune de La Motte, que les travaux en cause portant sur un bâtiment non régulièrement édifié, la demande de permis de construire devait porter sur l'ensemble des éléments de la construction et qu'à défaut, le maire ne pouvait que rejeter sa demande de permis de construire portant sur de simples travaux d'aménagement de ce hangar ; qu'il résulte des pièces du dossier que, s'il n'avait retenu que ce seul motif, le maire aurait pris la même décision ; que, dès lors, il n'y a pas lieu, pour la Cour de se prononcer sur les autres motifs de refus retenus par le maire de La Motte ;
Considérant, en deuxième lieu, que les travaux en litige, qui ne pouvaient être regardés comme portant sur «une construction existante» au sens du m) de l'article R.422-2 du code de l'urbanisme, n'étaient pas exemptés de permis de construire ; que, par suite, les conclusions tendant à ce que la Cour constate l'existence d'une décision de non opposition à des travaux déclarés doivent, en tout état de cause, être rejetées »

Et l’on soulignera que la circonstance que le pétitionnaire ne soit pas l’auteur des travaux illégaux n’a strictement aucune incidence dans la mesure où, compte tenu du caractère d’ordre public et réel de la législation d’urbanisme, le défaut d’existence légale d’une construction est opposable aux tiers, y compris lorsqu’il s’agit d’apprécier le caractère urbanisé du secteur au sein duquel est sis le terrain à construire puisque le Conseil d’Etat a récemment jugé, pour application de la loi littoral, qu’il ne pouvait être tenu compte des constructions illégales pour établir si le terrain à construire est sis dans une zone urbanisée (CE. 27 septembre 2006, Cne de Lavandou, req. n°275.923).

Mais comme on le sait la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 a tempéré le principe issu de la jurisprudence dite « Thalamy » par l’introduction d’un nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme disposant que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ». Il reste que ce même article prévoit un certain nombre d’exceptions et, notamment, que la prescription décennale qu’il introduit ne vaut pas « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ».

Il est donc clair que ce nouveau dispositif ne modifie pas le régime applicable aux constructions édifiées sans qu’aucun permis de construire n’ait jamais été obtenu et auxquelles doivent nécessairement être assimilées celles réalisées à la faveur de travaux engagés ou poursuivis postérieurement à l’annulation, au retrait ou à l’extinction du délai de validité du permis de construire précédemment obtenu puisqu’au moment des travaux, le constructeur n’était donc plus titulaire de l’autorisation requise à cet effet. A contrario, sous réserve des autres exceptions prévues par le nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme, le régime est applicable aux constructions exécutés en méconnaissance des prescriptions du permis de construire obtenu.

Mais selon nous, puisque la question est discutée, la prescription décennale introduite par le l’article précité vaut également lorsque la construction a été exécutée conformément à un permis de construire ultérieurement annulé ou retiré.

Il est vrai qu’au regard du droit de l’urbanisme et de la jurisprudence dite « Thalamy » ces constructions sont assimilées à celles réalisées sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu puisque, compte tenu de l’effet rétroactif attaché à l’annulation ou au retrait d’un permis de construire, la construction édifiée en exécution de ce dernier doit, en droit, être réputée réalisée sans permis de construire. En première analyse, on pourrait donc en déduire que la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme ne bénéficie pas non plus aux constructions réalisées en exécution d’un permis de construire ayant ultérieurement disparu de l’ordonnancement juridique.

Mais trois remarques nous semblent plaider pour une solution contraire.

Tout d’abord, le trouble à l’ordre public résultant d’une construction rendue illégale par voie de conséquence de l’annulation ultérieure de son permis de construire est bien moindre que celui généré par une construction réalisée sans qu’aucune autorisation n’est jamais été obtenue ; sans compter que l’annulation du permis de construire peut résulter d’un simple vice de forme ou de procédure. D’ailleurs, malgré l’effet rétroactif attaché à l’annulation d’un permis de construire, celui qui l’a mis en œuvre ne se rend pas coupable d’un délit de construction sans autorisation au regard de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme ; sauf à ce qu’il l’ait obtenue par fraude (Cass. crim, 30 juin 1981, Bull. crim, n° 226 ; Cass. crim, 15 février 1995, Assoc. des amies de Saint-Palais sur Mer, pourvoi n° 94-80.739).

Ensuite, dans la mesure où le nouvel article L.111-12 régit les travaux en considération de l’irrégularité de la construction « initiale » et fait courir la prescription qu’il prévoit à compter de son achèvement, il semble que ce soit à cette époque qu’il faille se placer pour apprécier la situation de la construction au regard du droit de l’urbanisme : le fait que le permis de construire ait ultérieurement été annulé ne devrait donc pas avoir d’incidence.

Il est vrai, a contrario, qu’une telle interprétation de la rédaction de l’alinéa 1er du nouvel article L.111-12 pourrait également amener à conclure qu’une construction initialement régulière mais devenue illégale du fait de l’annulation ultérieure de son permis de construire ne fait donc pas partie des cas prévus par cet alinéa et, à ce seul titre, ne peut pas bénéficier de la prescription décennale qu’il prévoit alors que l’auteur des travaux n’a commis aucun délit. Il reste qu’alors, la réserve ainsi introduite ne viserait donc assurément que le cas où un permis de construire n’a jamais été obtenu : il prévoirait donc le cas où un délit a été commis comme une exception à une règle de principe dont le champ d’application ne recouvre pas les cas non-délictuels : ce qui ferait du nouvel article L.111-12 une bien curieuse règle de droit.

Enfin, le point b) du nouvel article L.111-12 du code de l’urbanisme réserve également le cas où « une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ».

Or, aux termes de ce dernier, la condition première pour qu’une telle action prospère est que, préalablement, le permis de construire ait été annulé du fait d’une méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique.

On voit donc mal quelle serait l’utilité de cette réserve expresse, si une construction réalisée en exécution d’un permis de construire ultérieurement annulé est, en toute hypothèse, exclue du bénéfice de la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12. Précisément, celle-ci ne semble utile que pour s’opposer – le cas échéant, à titre conservatoire – à la régularisation par le temps de ces constructions menacées de démolition.

D’ailleurs, il ressort des travaux préparatoires de la loi du 13 juillet 2006 dite « ENL » que la réserve prévue par le point f) du nouvel article L.111-12 a été introduite par l’Assemblée Nationale – contre le souhait du Sénat – pour éviter une « prime » au délit de construction sans autorisation.

S’il incombera à la jurisprudence de trancher cette question, il nous semble donc raisonnable de considérer que la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12 du code de l’urbanisme a vocation à bénéficier tant aux constructions réalisées en méconnaissance du permis de construire obtenu qu’à celles édifiées en exécution d’un permis de construire ayant ultérieurement disparu de l’ordonnancement juridique ; sauf, peut-être, à ce qu’il ait été obtenu par fraude.

Et dans ces cas, le pétitionnaire n’aura donc plus à prouver l’existence légale de cette construction mais seulement son achèvement depuis plus de dix ; étant précisé que cet achèvement s’apprécie, d’une part, non pas au regard de la date de la formulation éventuelle d’une déclaration d’achèvement, laquelle n’est qu’un indice, mais de façon concrète, en considération de son état physique (Cass.civ., 11 mai 2000, Mme Duguet, Bull. civ., III, p.107 ; CAA. Versailles, 21 avril 2005, René Cazals, req. n°02VE03315) et, d’autre part, à la date non pas de la demande mais, par principe, de la date de délivrance de l’autorisation de travaux portant sur la construction (CE. 17 avril 1992, Flaig, req. n°94.390 ; voir, toutefois, ici)

Mais pour conclure, on précisera que la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme n’a pas vocation à concerner les constructions restées inachevées à l’expiration du délai de validité de l’autorisation en exécution de laquelle les travaux ont été accomplis et ce, non pas parce que son dispositif se réfère à l’achèvement de la construction mais parce que, par principe, le seul inachèvement d’une construction n’a pas pour effet de la rendre illégale et, par voie de conséquence de lui rendre opposable la jurisprudence dite « Thalamy » (CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873).
81
Merci

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droit-finances 25170 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

bonjour, je souhaiterais savoir si une loi existe concernant une prescription sur un agrandissement construit il y a 36 ans dans un lotissement qui a 41 ans. dont aucune preuve en mairie ni autre existe.
merci par avance
sophie camps
je m'apprêtais à acquerir un bien au cœur d'une grande ville... avant la signature chez le notaire, il s'est avéré qu'une partie des travaux ont été réalisés avec tous les accords de la copro mais sans PC.
Il s'agit d'un bâtiment de 3 étages dont une partie des combles a été surélevée... des ouvertures ont été crées..
tout ça donne sur le pignon mitoyen aveugle d'une construction récente.
Visiblement les travaux dates de 1989.
porriez-vous m'éclairer sur la nature des risques que je courre et sur les moyens de régularisation et les chances que j'ai d'aboutir... Par avance merci.
avis aux architectes, aux urbanistes, aux juristes et aux notaires.

Bonjour à tous,
Je me trouve exactement dans la même situation, j'ai fait l'acquisition d'un bien au mois d'Aout 2004 qui se decrit comme il suit: " Batisse à usage d'habitation constituée d'un simple rez de chaussée sur cave".
Il est stipulé sur l'acte que la dite batisse a été édifiée au cour de l'année 69, sans permis de construire.
Mon bien est en Zone ND protection de la nature.
J'ai fait récement une demande de raccordement au reseau E.D.F, car j'y suis en residence principale depuis 2004, et cette demande m'a bien entendu été refusé pour les raisons suivantes:
- Construction sans permis et irrégularisable
- Le raccordement coûterait trop cher à la commune
- Cette habitation represente un danger pour les biens et les personnes(surtout l'été "incendie")
- Manque de precision sur la nature du raccordement provisoire ou definitif.

Pour les trois derniers points j'en fait mon affaire, par contre il faudrait que je puisse faire régulariser ma maison et je ne sais pas comment faire.

Je m'en remet à vos compétence.
IDEM !!!!

En effet, sachez que le permis de construire est un décret qui dâte de JUIN 1945 (si ! si!) pour les communes d'alors - de 10 000 habitants... .

Donc, pour ma part, recherches auprès des archives départementales qui m'a confirmé preuves (multiples) à l'appui que ma maison date d'au moins 1818 (sic ..!) donc ; Tribunal Administratif de Marseille, j'ai eu gain de cause (à 2 reprises car Mr le 1er magistrat de la commune ne voulait pas appliquer le 1er jugement...!) et enfin, gain de cause, raccordement, puis, cerise sur le gâteau, "détournement de pouvoirs à des fins personnelles" à son encontre.... et tout ceci confirmé en jugement sur le fond ce 24 juin dernier... .

Pour info., mon avocate est : Maître SéMéRIVA Sophie

2 place de la corde-rie
13007 MARSEILLE

qui se fera un plaisir de vous aiguiller, conseiller, et ce, en s'adaptant à vos revenus (rare pour un avocat....).

Sachez que j'ai même fait l'objet de divers articles au Canard Enchainé....

Alors.... A+.
Il suffir de planter des arbres (oliviers, fruitiers....) et de demander l'électriciter pour l'arrosage.
bonjour,j'habite depuis 4ans sur un terrain boisé classé,je paye taxe d'habitation ,taxe foncière en propriété batie.j'existe au service des impots en propriété batie.,en residence principale .Mon cabanon est indestructible par jugement du tribunal depuis 1997 ,par prescription,donc construit vers 1987.Je suis viabilisé depuis 20 ans (eau ,electricité,fosse septique).je viens d'ailleurs d'etre raccordé au toutal'egout l'année dernière.Mon problème est que le service de l'urbannisme m'explique ,malgré tout mes papiers a l'appui (jugement du tribunal,taxe fonciere,raccordement au total égout)que je n'existe pas au cadastre. ,donc travaux de renovation impossible,et de plus ils veulent passé mon terrain en zone a risque au changement du plu cette année.Le service urbannisme de la mairie est contre moi,depuis des plaintes de voisin aidez moi merci d'avance
> bibi51
si tu as des voisins jaloux comme moi,qui se déplace a la mairie tu ne pourras pas avoir de permis de travaux .tu peus y habiter sans probleme.au changement du plu va demander un déclassement,c'est le moment car c'est tous les 10 ans,ou peut etre tu as le droit a une extension de 25 pour cent des surfaces en plus.
IDEM !!!!

Pour le cadastre, téléphone leur, prend rv ; il viendront faire les "métrés" et le tour est joué... .
Tu payes ta TH ? tu payes ta TF ? alors ....!? diantre... !

En effet, sachez que le permis de construire est un décret qui dâte de JUIN 1945 (si ! si!) pour les communes d'alors - de 10 000 habitants... .

Donc, pour ma part, recherches auprès des archives départementales qui m'a confirmé preuves (multiples) à l'appui que ma maison date d'au moins 1818 (sic ..!) donc ; Tribunal Administratif de Marseille, j'ai eu gain de cause (à 2 reprises car Mr le 1er magistrat de la commune ne voulait pas appliquer le 1er jugement...!) et enfin, gain de cause, raccordement, puis, cerise sur le gâteau, "détournement de pouvoirs à des fins personnelles" à son encontre.... et tout ceci confirmé en jugement sur le fond ce 24 juin dernier... .

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Alors.... A+.
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IDEM !!!!

En effet, sachez que le permis de construire est un décret qui dâte de JUIN 1945 (si ! si!) pour les communes d'alors - de 10 000 habitants... .

Donc, pour ma part, recherches auprès des archives départementales qui m'a confirmé preuves (multiples) à l'appui que ma maison date d'au moins 1818 (sic ..!) donc ; Tribunal Administratif de Marseille, j'ai eu gain de cause (à 2 reprises car Mr le 1er magistrat de la commune ne voulait pas appliquer le 1er jugement...!) et enfin, gain de cause, raccordement, puis, cerise sur le gâteau, "détournement de pouvoirs à des fins personnelles" à son encontre.... et tout ceci confirmé en jugement sur le fond ce 24 juin dernier... .

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qui se fera un plaisir de vous aiguiller, conseiller, et ce, en s'adaptant à vos revenus (rare pour un avocat....).

Sachez que j'ai même fait l'objet de divers articles au Canard Enchainé....

Alors.... A+.
Bonsoir, je suis dans situation similaire mais avec un Pc suspendu cause thalamy alinéa e). J'ai entrepris des travaux intérieurs et l'on m'est tombé dessus avec un réfère conservatoire forçant la mairie a prononcer un PVI et un AIT au motif que les travaux intérieurs n'étaient que le prolongement des travaux extérieurs... Faux et injuste mais efficace avec un juge au comportement ... suspect... Auriez vous svp des coordonnées au Canard, car j 'ai tout épuise sur plan juridique et suis dépossédé de mon bien tout en restant redevable de plus de 4000E de mensualitescde crédit... Merci par avance . Email pch-consulting@orange.fr
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Milles excuses je t'avais oublié.
Isabelle BARRE
Travail : ib@lecanardenchaine.fr
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16 juillet 2009
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J'avais donné une réponse sur un sujet similaire, et finalement à force d'avoir cherché, il s'avèrerait qu'il n'y a pas de prescription trentenaire en matière de construction illégale, contrairement à une croyance répandue.

La commune n'a pas fait valoir son droit de démolition, mais peut vous refuser tous les travaux d'amélioration, c'est bien tordu...
Bonjour, êtes-vous sûre de ce que vous dites ? Existe t-il des textes de loi sur ce sujet ?
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dimanche 25 octobre 2009
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25 octobre 2009

C'est comme prendre une bazooka pour tuer un moustique !
Il existe une sanction administrative bien connue (des professionnels, j'en convient et j'en suis désolé pour vous) qui est la suivante :
- interdiction de connexion aux réseaux (eau, gaz, électricité ...)
Et cette sanction est imprescriptible ... cad, qu'on ne peut prescrire !

Ainsi, sauf régularisation, les services compétents pourront vous refuser ETERNELLEMENT la connexion de votre maison aux réseaux !

Ps: la prochaine fois, prenez votre tel et appeler un notaire, il vous répondra en 30sec et il ne vous en coutera rien, si ce n'est d'etre certain de la réponse !
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21 octobre 2019
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Bonjour,

Une construction irrégulièrement édifiée peut faire l'objet d'une régularisation sous certaines conditions.

Il est souhaitable que la construction fasse l'objet d'une procédure de régularisation.

Le propriétaire peut prendre l'initiative de la régularisation par une demande complète valant régularisation de permis de construire.

Le Code de l'urbanisme ne prévoit pas de permis de construire de régularisation puisqu'il y a une obligation d'obtenir le permis de construire préalablement à la construction projetée.

La jurisprudence admet que des travaux réalisés sans autorisation préalable puissent bénéficier d'un permis de construire de régularisation, notamment sous la forme d'un permis de construire modificatif ou d'une déclaration de travaux exemptés de permis de construire.

Toutefois, le permis de construire de régularisation ne peut être délivré que si et seulement si la construction édifiée est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la signature du permis de construire de régularisation, et non pas au moment où la construction irrégulière a été réalisée (Conseil d'Etat, 10 janvier 1986, SCI Villa Pierrette).

Il suffit que les travaux respectent les règles d'urbanisme applicables à la date de la décision de régularisation.

Le fait que le nouveau PLU prévoie un classement du terrain sur lequel a été édifiée la construction sans permis, en zone naturelle protégée, n'apparaît pas comme un obstacle dirimant à une régularisation.

Le classement en zone naturelle protégée dite zone ND n'a pas pour conséquence d'interdire absolument toute construction dans la zone en question.

Faites vous assister dans votre démarche par un avocat spécialisé dans le droit immobilier, et contacter le service urbanisme de votre commune.

Cordialement
Bonjour,

je suppose qu'aujourd'hui vous avez réglé votre problème... Sinon, allez faire un tour du côté de des articles L424-5 et suivants : ils traitent des permis de construire tacites.

Bonne chance

Il ne s'agit absolument pas d'un permis tacite !
Vous l'envoyez voir des articles (compliqués pour un novice) qui n'ont rien à voir avec le problème !
Vous ne l'aidez pas vraiment !
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vendredi 18 janvier 2008
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14 juin 2016
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Bonsoir,

En matière de droit administratif, il est toujours possible de régulariser une situation, pour une construction irrégulière, (Conseil d'Etat - 18 mars 1983, Siefert - Rec. LEBON, p. 130).

Une construction irrégulière n'empêche pas sa vente, mais il faut que l'acquéreur achète en pleine connaissance de cause.

Un exemple célèbre, est la marina de port-deauville, quand la concession d'endigage a été annulée par le tribunal administratif, rendant illégal toutes les ventes, le ministère a bien régularisé la situation.

Il y a aussi, le problème du permis tacite, en règle générale, l'absence de décision administrative dans le délai qui a été notifié au pétitionnaire lors de l'ouverture de l'instruction vaut pour celui-ci autorisation d'effectuer les travaux qui ont fait l"objet de la demande, c'est dans ce domaine, qui faut rechercher la prescription.

Pour qu'il y ait permis tacite, encore faut-il, sauf erreur de ma part, qu'il y ait eu dépôt de demande de permis !
or ce n'est pas le cas en l'espèce ...

Bonjour,
Le problème n'est pas celui-là, notre ami propriétaire d'une maison édifiée sans permis, ne veut pas la revendre, il veut simplement se raccorder à l'électricité, car, il en a marre des bougies !
Il est évidemment possible pour lui de demander un permis en régularisation, mais si ça n'avait pas été fait à l'époque, il y a des chances pour que ce permis lui soit pas accordé et dans ce cas, pas de régularisation et donc pas de raccordement !
je lirai ce soir les articles que vous avez précédement fait suivre sur ce site. je travaille avec des collectivités territoriales afin de régulariser des situations (en vue d'obtenir le reccordment au réseaux électrique notamment mais aussi en vue d'instaurer une situation régulière et d'avancer avec ces familles pour l'accés aux services de droit commun.
sur un plan tchnique je ne traville jamis pour régulariser ds situations en "zone à risque" ou dans des espaces dits de "reléguation", il s'agit souvent de parcellaire proche des zones urbaines résidentielles.

L'importance de régularisation n'est pas contestable.
j'aimerais savoir si dna s lamise en place de PLU ou leur révision certains "zonage" de ces parcelles sont préférables à d'autres. j'imagine qu'il pourrait être envisagé dans un PLU "une zone N autorisant une certaine constructibilité" ou en Zone U ???
Auriez vous quelques pistes de réflexion à ce sujet; quelques recommandations pour appuyer les négociations,

Ma demande n'est peut être elle pas suffisament précise,
ceci dit
merci de votre réponse
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5 juillet 2010

En effet, sachez que le permis de construire est un décret qui dâte de JUIN 1945 (si ! si!) pour les communes d'alors - de 10 000 habitants... .

Donc, pour ma part, recherches auprès des archives départementales qui m'a confirmé preuves (multiples) à l'appui que ma maison date d'au moins 1818 (sic ..!) donc ; Tribunal Administratif de Marseille, j'ai eu gain de cause (à 2 reprises car Mr le 1er magistrat de la commune ne voulait pas appliquer le 1er jugement...!) et enfin, gain de cause, raccordement, puis, cerise sur le gâteau, "détournement de pouvoirs à des fins personnelles" à son encontre.... et tout ceci confirmé en jugement sur le fond ce 24 juin dernier... .

Pour info., mon avocate est : Maître SéMéRIVA Sophie

2 place de la corde-rie
13007 MARSEILLE

qui se fera un plaisir de vous aiguiller, conseiller, et ce, en s'adaptant à vos revenus (rare pour un avocat....).

Sachez que j'ai même fait l'objet de divers articles au Canard Enchainé....

Alors.... A+.
bsr, je suis un peu dans votre cas, je m'explique. Je possède une ancienne maison d'habitation des années 1900 qui n'est pas reliée au réseau d'eau potable. Il y a 13 ans, la mairie a amené une conduite d'eau à un km de mes bâtiments. j'ai fait une demande pour etre relié à cette conduite et bien entendu je voulais participer aux frais.Le maire m'a répondu qu'il fallait attendre un peu car ils allaient alimenter les hameaux en amont en priorité, chose que j'ai compris. Par la suite toutes mes demandes écrites n'ont jamais été traitées. Il y a 5 ans un syndicat départemental a été crée, un responsable que j'ai contacté m'a conseillé de déposer le permis de construire pour " faire avancer le dossier". le maire m'a refusé le permis de construire parce qu'il n'y avait pas d'eau potable et faute de réserve incendie. J'ai enterré une cuve alimentaire d'un camion citerne (38 m3) et je récupère l'eau de pluie du toit. En 2006 j'ai également demandé un devis au syndicat d'électrécité. Aprés 4 ans d'instruction du dossier, alors que j'étais à la veille d'avoir la lumière, le maire a écrit au syndicat pour expliquer que je ne devais pas avoir droit au courant étant donné que je n'avais pas de permis de construire. Il s'est trouvé que l'année dernière j'ai obtenu un permis de construire pour faire un hangar agricole de plus de 50 m2. j'ai donc fait valoir ce permis et j'ai ainsi détourné les raisons invoquées par le maire. j'ai demandé le courant force. par la suite je vais séparer les phases et j'aurai la lumière pour les deux bâtiments. Je vais utiliser une pompe pour pomper l'eau de la cuve et je vais tourner comme çà. et je les ferai attendre autant de temps pour qu'ils puissent me faire payer les taxes redevables pour une maison. Je voulais vous expliquer qu'il ne faut jamais abandonner et essayer de contourner le problème. De plus en plus je me rends compte qu'il faut utiliser le gauche faute d'avoir le droit!!. Bon courage
Utilisateur anonyme
Bravo! J'admire votre ténacité, détermination, patience et inventivité! A la lecture des cas précédents et du vôtre, je découvre nombre de situations ubuesques! ( et me sens moins seule..) Il est vrai que les maires ont des responsabilités énormes dans une société procédurière qui revendique le risque zéro mais que d'immobilisme!
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Bonjour Guillaume et Le Provençal
Le service Urba de votre commune n'est pas contre vous mais il applique la règle de droit. En effet le cabanon et la batisse ayant été construits sans permis de construire, ils sont supposés comme étant inexistants aux yeux de l'administration territoriale.
Tout amélioration ou rénovation de l'habitation s'en trouve impossible étant donné que tout travaux projetés sur cette dernière devra nécessairement relever d’un permis de construire portant sur l’ensemble de celle-ci aux fins, pour autant que cela soit possible, de la régulariser.
Donc il ne vous est pas possible de faire des travaux vu de la situation de la construction géographique actuelle de vos constructions et surtout du règlement du PLU en vigueur

IDEM !!!!

En effet, sachez que le permis de construire est un décret qui dâte de JUIN 1945 (si ! si!) pour les communes d'alors - de 10 000 habitants... .

Donc, pour ma part, recherches auprès des archives départementales qui m'a confirmé preuves (multiples) à l'appui que ma maison date d'au moins 1818 (sic ..!) donc ; Tribunal Administratif de Marseille, j'ai eu gain de cause (à 2 reprises car Mr le 1er magistrat de la commune ne voulait pas appliquer le 1er jugement...!) et enfin, gain de cause, raccordement, puis, cerise sur le gâteau, "détournement de pouvoirs à des fins personnelles" à son encontre.... et tout ceci confirmé en jugement sur le fond ce 24 juin dernier... .

Pour info., mon avocate est : Maître SéMéRIVA Sophie

2 place de la corde-rie
13007 MARSEILLE

qui se fera un plaisir de vous aiguiller, conseiller, et ce, en s'adaptant à vos revenus (rare pour un avocat....).

Sachez que j'ai même fait l'objet de divers articles au Canard Enchainé....

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