PTZ 2023 (prêt à taux zéro) : calcul, condition et plafond

Le prêt à taux zéro (PTZ 2023 à 0%) est destiné à financer l'achat de la résidence principale. Les conditions et le plafond pour bénéficier du PTZ.

Qu'est-ce que le prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est une avance remboursable sans intérêt destinée aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale afin de financer une partie de leur acquisition. Il est accordé sous conditions de ressources de l'emprunteur. Le montant du PTZ 2023 ainsi que sa durée de remboursement dépendent également des revenus de l'intéressé. Le PTZ ne doit pas être confondu avec l'éco-prêt à taux zéro qui, lui, est destiné à financer les travaux. Le PTZ devait rester en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2023. Mais pour surmonter la conjoncture difficile du secteur immobilier, soumis à la pression de la hausse des taux, le Gouvernement a décidé de le prolonger jusqu'en 2027. Avec toutefois un champ d'application plus restreint.

Quels sont les achats immobiliers concernés par le PTZ ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à financer :

• la construction d'un logement, accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement,
• l'acquisition d'un logement neuf en vue de sa première occupation,
• l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation, cette opération étant assimilée à la construction d'un logement.
• l'achat de logements anciens avec travaux.

Le PTZ 2023 peut aussi financer un logement ancien du parc social, possédé par un organisme HLM ou une SEM, vendu à son occupant. Le prix de vente doit être inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines.

Sont aussi concernées les dépendances et annexes (garages, vérandas, loggias, caves d'une surface supérieure à 2 m2, jardins, combles accessibles, etc.) à condition qu'elles fassent partie d'une opération financée par un prêt à taux zéro. Dans tous les cas, sont exclus les logements achetés en viager ou en démembrement de propriété. Toutefois, les achats d'usufruit ou de nue-propriété sont autorisés sous réserve d'être destinés à l'acquisition totale du logement.

Le PTZ peut financer, au titre d'une opération neuve, l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux aboutissant à la livraison d'un immeuble neuf au sens fiscal. Les travaux, réalisés avant la vente, sur l'immeuble existant doivent avoir rendu à l'état neuf : soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l'ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit un ensemble d'éléments de second oeuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d'eux.

Le PTZ réhabilitation peut également financer l'acquisition et les travaux d'amélioration dans des logements anciens sous plusieurs conditions.

• Les travaux de réhabilitation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération,
• les travaux doivent être réalisés dans le délai de trois ans après l'émission de l'offre de prêt et justifiées par les factures correspondantes,
• les logements doivent être situés dans les zones B2 et C du zonage géographique défini en annexes de l'arrêté du 1er août 2014.

Quelles sont les conditions du PTZ ?

Etre primo-accédant

Le prêt ne peut être accordé qu'aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est :

• titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides incapables d'exercer une activité professionnelle),
• bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé (AAH) ou d'une allocation d'éducation spéciale;
• victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale, la demande de prêt devant intervenir dans les deux ans suivant la survenue du sinistre.

Sont considérés comme n'étant pas propriétaires de leur résidence principale : les nu-propriétaires, les usufruitiers, les titulaires d'un bail emphytéotique ou à construction, les propriétaires de parts de sociétés civiles immobilières, les titulaires d'un contrat de location-accession (avant la levée de l'option).

Les plafonds de ressources

L'attribution du PTZ est soumise à une condition de ressources. Le montant total des ressources de l'emprunteur devra être inférieur au plafond de ressources du PTZ 2023. Il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence (établis au titre de l'année n-2) de l'ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement. Ces plafonds doivent être également inférieurs à 10% du coût global de l'opération pour éviter d'accorder un avantage excessif aux emprunteurs dont les ressources ont beaucoup augmenté. Le montant des ressources de l'emprunteur conditionne également les durées de remboursement.

Résidence principale

Le prêt ne peut concerner que la résidence principale, qui doit être occupée au moins huit mois par an. Cette période de huit mois n'est pas exigée quand le propriétaire peut invoquer des cas d'obligation professionnelle, de problèmes de santé ou un cas de force majeure.

Le demandeur doit s'engager à occuper le logement dans l'année qui suit la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition. Ce délai est porté à six ans pour les personnes qui souhaitent occuper le logement après leur départ en retraite. Pendant cette période, le logement peut être loué à un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser celles donnant droit au Prêt Locatif Social (PLS).

Location du bien

La mise en location du bien financé par le PTZ est possible durant les 6 années suivant la date de versement du prêt, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• survenance de l’un des faits générateurs suivants : mobilité professionnelle (mutation par exemple) lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ; chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ; ou de la survenance pour l'une des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4 d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du même code ;
• la location est d'une durée maximale de six ans ;
• les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, n'excèdent pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social ;
• le montant du loyer n'excède pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social.

Au-delà de 6 ans, la mise en location est possible sans condition. De même, au cours des six années suivant la date de versement du prêt, les logements acquis avec le PTZ ne peuvent pas être :

• ni affectés à la location saisonnière ou à la location meublée ;
• ni utilisés comme résidence secondaire ;
• ni utilisés à titre d’accessoire du contrat de travail.

Au-delà des 6 années suivant la date de versement du prêt, ces opérations peuvent être autorisées sans condition pour les offres de PTZ émises depuis le 1er janvier 2016 et sur accord de la banque et de l’emprunteur pour les offres émises antérieurement.

Quel est le montant du PTZ ?

Le montant du prêt à 0% dépend du nombre de personnes devant occuper le logement, de la zone géographique et des caractéristiques du logement. Il ne peut dépasser le montant total des autres prêts de plus de deux ans.

Le montant du PTZ 2023 est égal à 40% du coût global de l'opération (achat, travaux, frais de notaire, etc). Ce taux s'applique aux logements neufs de la zone A et B1 ainsi qu'aux logements anciens en zone B2 et C. Ce pourcentage est réduit à :

• 10% pour les anciens HLM ;
• 20% pour les logements neufs situés en zones B2 et C.

Le coût global est pris en compte dans la limite de certains plafonds. Ces limites, qui varient en fonction des zones géographiques, sont indiquées dans le tableau suivant.

Quelle est la durée de remboursement du PTZ ?

Les conditions de remboursement dépendent du niveau de ressources des emprunteurs. Le calcul des ressources s'effectue en deux temps.

Le dispositif du PTZ prend d'abord en compte le total des revenus fiscaux de référence de l'année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement. Quand ce total est inférieur à 1/9ème du coût total de l'opération, c'est ce dernier chiffre qui est retenu. Le total de ces revenus est ensuite divisé par un coefficient familial en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement. A savoir :

• 1 personne : 1,0 ;
•  2 personnes : 1,4 ;
•  3 personnes : 1,7 ;
•  4 personnes : 2,0 ;
•  5 personnes : 2,3 ;
•  6 personnes : 2,6 ;
•  7 personnes : 2,9 ;
•  8 personnes et + : 3,2

On obtient ainsi un revenu de référence. En fonction de ce revenu de référence et de la zone géographique concernée, l'emprunteur se classe dans une tranche.

• tranche 1 : la durée totale du prêt peut être de 25 ans, les mensualités pouvant débuter après une période de différé maximale de 15 ans portant sur 100% du prêt
• tranche 2 : la durée totale du prêt peut être de 22 ans, les mensualités pouvant débuter après une période de différé maximale de 10 ans portant sur 100% du prêt
• tranche 3 : le remboursement peut s'effectuer sur 20 ans, les mensualités pouvant débuter après une période de différé maximale de 5 ans portant sur 100% du prêt

Vente du logement et transfert du PTZ

Toute vente du logement avant la fin du prêt entraîne le remboursement intégral des sommes encore dues. Toutefois, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d'un transfert du capital restant dû, s'il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0%. La banque peut toutefois refuser le transfert si celui-entraîne une dégradation importante des garanties dont elle bénéficie.