Servitude de passage
Bonjour,
J'ai acquis une maison située sur un terrain enclavé. De ce fait, un ancien propriétaire avait constitué une servitude avec le voisin permettant ainsi d'accéder à la maison par une bande de 4 mètres de largeur.
"Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
Ils auront le droit d'utiliser le droit de passage à pieds ou avec tous véhicules à moteur..."
Je passe les détails mais il n'est pas fait mention d'un passage en sous-terrain de câbles électriques ou de tuyau d'alimentation en eau.
Aujourd'hui, je souhaite passer une alimentation d'eau (la maison n'était jusque là pas raccordée, mais le passage pour l'électricité est déjà existant) et je souhaite savoir si cette servitude, en l'état, me permet de le faire? Mon voisin est susceptible de m'ennuyer si je ne fais pas les choses dans les règles...
Une fiche a été publiée sur le site du caue affirmant que si on possède une servitude, on a forcément le droit de l'utiliser en sous-terrain, une conseillère du 3939 Allo Service Public m'a confirmé en évoquant une jurisprudence du 14/12/1977 n°76-11.254, mais mon notaire affirme le contraire en disant qu'ils faudrait que cela soit précisé sur le texte de l'acte et ses dires viennent confirmer une jurisprudence du 08/04/2010 n°09-65.261 (si j'ai bien lu et compris cette dernière...).
A défaut, puis-je au moins le passer en surface sur le bord de la bande de 4 mètres de manière à ne pas occasionner une gêne?
Enfin, puis-je passer par une autre partie de terrain qui m'entoure sur lequel je n'ai pas de servitude mais qui appartient au même propriétaire du fonds servant de ma servitue en utilisant l'article L152-14 du code rural?
Merci par avance pour votre précieuse aide. J'avoue être bien perdu malgré mes nombreuses recherches...
J'ai acquis une maison située sur un terrain enclavé. De ce fait, un ancien propriétaire avait constitué une servitude avec le voisin permettant ainsi d'accéder à la maison par une bande de 4 mètres de largeur.
"Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
Ils auront le droit d'utiliser le droit de passage à pieds ou avec tous véhicules à moteur..."
Je passe les détails mais il n'est pas fait mention d'un passage en sous-terrain de câbles électriques ou de tuyau d'alimentation en eau.
Aujourd'hui, je souhaite passer une alimentation d'eau (la maison n'était jusque là pas raccordée, mais le passage pour l'électricité est déjà existant) et je souhaite savoir si cette servitude, en l'état, me permet de le faire? Mon voisin est susceptible de m'ennuyer si je ne fais pas les choses dans les règles...
Une fiche a été publiée sur le site du caue affirmant que si on possède une servitude, on a forcément le droit de l'utiliser en sous-terrain, une conseillère du 3939 Allo Service Public m'a confirmé en évoquant une jurisprudence du 14/12/1977 n°76-11.254, mais mon notaire affirme le contraire en disant qu'ils faudrait que cela soit précisé sur le texte de l'acte et ses dires viennent confirmer une jurisprudence du 08/04/2010 n°09-65.261 (si j'ai bien lu et compris cette dernière...).
A défaut, puis-je au moins le passer en surface sur le bord de la bande de 4 mètres de manière à ne pas occasionner une gêne?
Enfin, puis-je passer par une autre partie de terrain qui m'entoure sur lequel je n'ai pas de servitude mais qui appartient au même propriétaire du fonds servant de ma servitue en utilisant l'article L152-14 du code rural?
Merci par avance pour votre précieuse aide. J'avoue être bien perdu malgré mes nombreuses recherches...
30 réponses
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bjr,
votre notaire a raison, une servitude de passage, n'est pas une servitude de tréfond. Même si la canalisation d'eau doit passer par la même servitude déjà établie. (on parle là d'aggravation de servitude)
Que celle ci passe sous terre ou sur terre ne change rien.
il faut donc faire la demande au voisin (qui ne peut vous la refuser) et acter ceci chez le notaire-
Je confirme cette réponse : il faut faire une demande au voisin qui pourrait d'ailleurs exiger une indemnité ou un prix lors de la signature de l'acte de création servitude chez le notaire. Les frais d'acte sont également à la charge de celui qui bénéficie du droit de passage. Ils sont exigés par le notaire, car c'est un acte authentique qui sera enregistré et publié au bureau des hypothèques, d'où les frais de publicité. En sus, il y aura les émoluments du notaire. Toute cette dépense se calcule à partir et sur la base de l'évaluation de la servitude. On n'a donc pas intérêt à la chiffrer haut. Il faut donc négocier tout cela avec ce voisin avant de prendre rendez-vous chez le notaire. On pourrait par exemple s'entendre à payer moitié/moitié les frais. Pourquoi pas ? Ce voisin ne pourra refuser ce passage de câble électrique, car ce serait quelque part pour lui de porter atteinte à un droit fondamental de son voisin enclavé (celui de tout individu de bénéficier librement du droit d'être éclairé, chauffé, ...), bref, ce serait pour ce voisin de commettre un abus de droit non autorisé par notre Droit. En cas de refus, saisir donc le tribunal.
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vous disposez d'une servitude de passage donc, a priori, passage de véhicules ET de canalisations.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2040.xhtml
http://voisinage.comprendrechoisir.com/comprendre/droit-de-passage
L'acte notarié ne parle pas des canalisations (servitudes continues non visibles ) ?
Est ce un défaut de rédaction de l'acte ou alors le passage des canalisations est implicite ? je laisse le soin aux spécialistes de répondre.
il faut passer le tuyau par le chemin de servitude et nulle part ailleurs et l' enterrer (60 cm mini il me semble .. votre voisin ne pourra le couper !) ... profitez en pour tirer le téléphone, les eaux usées .. etc.
les 12000 E sont largement excessifs à mon avis
à votre place : je ferai les travaux, prendrai des photos avant, pendant et après les travaux et j'attendrai la réaction du voisin. ( un petit coup de bluff dans le genre " j'ai pris conseil auprès d'un avocat ..." ne fera pas de mal !)
S'il saisi le tribunal , le tribunal définira le montant de l'indemnité à verser !
prenez d'autre conseils avant de vous lancer -
Bon, je récapitule la situation :
- je dispose d'une servitude de passage à pied ou en voiture actée chez le notaire
- mon alimentation électrique passe en sous sol grâce à un accord entre mon ancien proprio et le voisin.
Après demande, il refuse que je passe mon tuyau d'eau sauf si je lui donne 12.000€, ce qui me semble improbable! Je rappelle qu'il a lui même crée cette situation.
Finalement, je compte quand même passer mon tuyau et le laisser m'attaquer en justice, j'espère ne pas risquer grand chose mais je ne peux pas rester à crever la bouche ouverte.
Sinon, je faisais mention plus haut à un article du code rural. Je comprends qu'en fait une personne peut passer un tuyau d'eau sans autorisation. Cette servitude serait soumise à la condition que le terrain qui la supporte ne supporte ni maison, ni jardin : c'est le cas d'une autre bande de terrain de 3m appartenant au même voisin mais se situant de l'autre côté de mon terrain, là où je n'ai pas de servitude de passage...
Que me conseillez vous? Je suis perdu...je ne peux pas rester comme ça sans eau. il s'agit d'un droit fondamental de l'homme!!!
Merci pour vos conseils. -
Ah, voilà qui est intéressant...mais mon bien serait situé chez lui, fond servant...
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Et selon vous, quelle est la meilleure solution?
Si je la pose avant et s'il décide de la couper, se met-il en défaut?
C'est embêtant car je n'aime pas les problèmes de ce genre, mais ce Monsieur a 13 proçès à son actif (dont au moins 8 perdus...) -
ce qui veut dire que vous lui avez déjà demandé!!!
en fait vous essayez de trouver une solution pour ne pas avoir à la lui payer?
donc s'adresser au Tribunal pour demander l'aggravation de la servitude pour la canalisation d'eau (ç m'étonnerait que cela vous coute 20.000 e car il devra prouver son préjudice surtout s'il y en a déjà 2
ou le laisser vous attaquer lui même si vous posez celle ci -
Merci pour vos explications, j'ai bien compris.
Malheureusement pour moi, c'est bien cette somme qu'il compte obtenir et pas un euro de moins!!! -
Non, il n'y a rien entre nous, mais c'est un Monsieur très méfiant qui a beaucoup de conflits avec ses voisins...
Je ne comprends pas quand vous dites que l'enclave ne concerne que l'accès à la voie publique (accès piéton, voiture et canalisations?) et que ce n'est pas mon cas puisqu'il y a un chemin: mais ce chemin appartient au fond servant, sans lui je suis enclavé!-
VOUS n'êtes pas enclavé puisque vous avez un accès à la voie publique.grâce à cette servitude
le mot "enclave" ne concerne que les accès pas les canalisations
c'est ce que je voulais vous faire comprendre
essayez quand même de traiter avec ce propriétaire car aller en justice vous coutera cher
20.000 € c'est trop cher bien sûr. Voyez d'abord ce q'il demande? pas forcément beaucoup
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les deux servitudes sont conventionnelles mais l'une figure dans un acte notarié et l'autre dans un acte sous seing privé d'où différence de pérennité. Je l'ai dit plus haut
il n'y a pas menace qu'il vous fasse enlever la ligne électrique.
Le notaire ne peut pas, trouver une servitude qui n'existe pas officiellement
sinon dans un acte s.s.p. mais par contre cela aurait pu être créé dans l'acte de vente justement parce qu'il ne trouvait rien!!!!!
j'aurais aimé connaitre les dates de chaque convention de servitude
l'enclave ne concerne que l'accès à une voie publique et ce n'est pas votre cas puisqu'il y a un chemin.
y a t'il autre chose entre vous car je ne vois pas il n'est pas ouvert à la discussion sachant qu'il connait très bien la situation qu'il a créée en divisant -
Disons qu'il n'est pas ouvert à la discussion!
Pour la servitude, je pense qu'elle est conventionnelle car elle a été établie lorsque le propriétaire actuelle du fond servant était également propriétaire de la maison que j'ai acheté et qu'il l'a vendu à un tiers.
Bref, il a découpé son terrain, construit une maison l'a revendu après...
Peut être il changerait d'avis, mais pas en-dessous de 20.000€ !! -
en matière de servitudes et en cas de jugement, seul le juge considerera si il y à aggravation ou pas, au vue des éléments dont il disposera (d'ou l'importance dans ce cas d'un avocat spécialisé en droit immo )
Maintenant 2 choses :
Il faut savoir si il s'agit d'une servitude conventionnelle(accord entre les parties) ou légale (issue d'une décision de justice)
Dans le 2 ème cas généralement l'aggravation n'est pas toujours reconnu.
En conventionnelle par contre c'est autre chose.
Mais rien ne vous dit que le voisin vous refusera son accord si ? -
EN tout cas je vous remercie de vous soucier de mon problème car vous vous en doutez, cela a des répercussions énormes sur ma petite famille...
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En résumé, il existe 2 documents:
- l'acte d'achat de ma maison évoquant une servitude de passage pour mes besoins et ceux de ma famille qui parle de véhicule à moteur,
- un document établi sous seing privé entre le propriétaire du fond servant et l'ancien propriétaire de ma maison autorisant ce dernier à entreprendre des travaux de remplacement du câble d'alimentation électrique en sous terrain de ma maison et des travaux de mise en place d'une ligne tél en aérien.
Qu'en pensez vous ? -
Je ne vous suis plus !
vous avez une servitude de passage actée ou pas?
puisque vous dites que ce document autorise à entreprendre des travaux pour le remplacement du cable. Il n'est donc en aucuns cas une reconnaissance de servitude. C'est disons,juste une autorisation de passer sur le fond voisin en somme ! -
En fait, j'avais fait inscrire par mon notaire lors de la signature du compromis que le vendeur s'engageait à fournir lors de la signature définitive tous les justificatifs de servitude, que ce soit en surface comme en sous terrain.
Quelque temps avant la signature, mon notaire m'a envoyé un courrier indiquant que tous les documents étaient réunis et rien ne s'opposait au bon déroulement de la vente.
Nous avons donc déménagé et le jour de la signature chez le notaire du vendeur, l'acte relatait bien la servitude de passage en voiture mais rien sur le passage de canalisation en sous terrain ou en surface. Ce dernier nous a indiqué que implicitement on pouvait passer nos réseaux, surtout que nous disposons su fameux document établi sous seing privé.
Visiblement nos notaires se sont bien trompés at aujourd'hui je ne peux pas faire raccorder ma maison à l'eau?
Et je risque que mon voisin me demande d'ôter l'alimentation électrique déjà présente lors de l'achat de la maison (le diagnostique électrique stipule bien une installation élec existante)?
Nous avons acheté une maison raccordé au réseau électrique et nous risquons de devoir la débrancher? Mais quel recours avons nous pour palier à l'incompétence de notre notaire qui depuis le début a mal géré ce dossier sur plein d'autres points (erreur sur le prix de vente, oubli de prise en compte d'une valeur mobilière...)Bref, tout cela nous a couté cher, alors si en plus on a ni eau ni élec?
Nous avons vraiment besoin de trouver une solution... -
pour le document sous seing privé il a une valeur uniquement entre les parties signataires
il faut le déposer chez un notaire et le faire publier aux hypothèques pour qu'il soit "opposable aux tiers" c'est à dire à tous les propriétaires de votre propriété. ultérieurement
oui le tribunal vous autorisera mais long et onéreux et indemnité pour le propriétaire!!!
mais comment aller au tribunal sans prouver que le propriétaire refuse: donc lui demander par écrit d'abord et obtenir un refus serait le mieux
ce serait encore mieux s'il autorisait ,bien sûr!!!!!!et gratis
au fait le droit de passage était établi dans l'acte notarié de vente????? à vérifier aussi
il faudrait connaitre, aussi le délai depuis lequel lesdites servitudes sont établies:
*passage
*canalisations électriques
*cable téléphonique -
Ce document, réalisé entre les 2 personnes, stipule que le propriétaire du fond servant autorise l'ancien propriétaire de ma maison à entreprendre des travaux visant à remplacer le câble d'alimentation électrique existant pour rénovation (qui avait été installé à la base par le propriétaire du fond servant qui avait construit à l'époque ma maison) et à installer un câble tél en aérien car le fourreau électrique n'était pas assez important.
Nous sommes en Martinique et le fait de poser une canalisation d'eau au sol ne pose pas de problème, même la compagnie des eaux fait cela. Ils vont m'amener l'eau devant le portail mais je sais pas comment l'acheminer jusqu'à la maison! -
Ah, j'oubliais:
ce document d'autorisation établi sous seing privé entre le proprio du fond servant et le l'ancien proprio de ma maison a-t-il une valeur?
Peut-il me demander de retirer mes câbles élec (sous terrain) et mon cable tél aérien?
Merci encore. -
Ok, donc comme il n'est pas ouvert à la discussion, je n'ai pas d'autre choix que celui de saisir le tribunal qui je pense ne pourra pas faire autrement que de m'autoriser à passer ma canalisation du fait que terrain soit enclavé.
En plus, c'est le propriétaire du fond servant qui a crée cette situation d'enclavement suite à un découpage de parcelle pour revente! -
vous pouvez le penser mais le propriétaire ne sera pas pour autant forcément d'accord, donc lui en parler avec précautions
En FAIT VOUS RAJOUTEZ UNE SERVITUDE AVEC UNE AUTRE CANALISATION
d'autre part l'électricité est peut être aérienne?
ENfin ce n'est pas raisonnable de faire' passer une canalisation d'amenée d'eau en surface à cause du gel .
Ce qui ne veut pas dire de ma part que vous pouvez sans accord du propriétaire faire passer quelque chose: que ce soit souterrain ou aérien c'est la même chose vous " aggravez la servitude" sur le plan juridique.
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