Achat avec procédure d’expulsion

Résolu
Bouliche38 Messages postés 37 Date d'inscription mardi 2 avril 2013 Statut Membre Dernière intervention 11 décembre 2024 - 11 déc. 2024 à 23:34
Isadore Messages postés 419 Date d'inscription lundi 30 octobre 2023 Statut Membre Dernière intervention 31 janvier 2025 - 12 déc. 2024 à 16:05

Bonjour , je vous sollicite car j’ai plusieurs questions. Je souhaite acquérir un bien comprenant mon local commercial et 3 appartements au dessus.

Malheureusement un des locataires n’a pas payé son loyer pendant plusieurs mois et l’agence a lancée une procédure d’expulsion.

Si je rachète l’immeuble entier avec ce lot que devient la procédure d’expulsion lancée par l’agence ?

Mon offre d’achat a été acceptée début décembre, ai je intérêt à attendre pour signer le compromis afin de me rapprocher de la fin de la trêve hivernal pour récupérer le logement ?

J’ai du mal à trouver une banque qui finance les frais de notaire avec un prêt à 110%. Si je le fais prêter par un proche la somme nécessaire pour les frais de notaire, comment puis je lui rendre ensuite avec la SCI sans que cela soit considéré comme un revenu ?

Merci d’avance,

3 réponses

dna.factory Messages postés 25542 Date d'inscription mercredi 18 avril 2007 Statut Modérateur Dernière intervention 31 janvier 2025 13 007
12 déc. 2024 à 13:40

Bonjour,

Donc pour résumer.

Le conseil évident sera toujours le même.

Fuyez. En zig zag. Sans vous retourner.

Aujourd'hui, vous n'êtes pas capable d'apporter les 50 000 euros d'apport qu'on attends dans une telle situation. Mais ça ne vous dérange pas de savoir que vous devrez sortir 30 000 euros de votre chapeau dans l'année. Plus 20 000 euros pour remettre en état l'appartement que votre locataire expulsé aura dévasté.

Je ne prétendrais pas que ça ne peut pas être une bonne affaire à long terme. Mais c'est ce qu'on défini comme 'grand risque, grande récompense'.

C'est le genre d'affaire dans laquelle on se lance quand on a les 100 000 euros d'avance pour compenser la période de difficulté

Dans votre autre message, je parlais de ce qui risquais de se passer si vous vous retrouver à devoir faire des travaux important sans pouvoir les payer. A priori, c'est exactement ce qui va se dérouler ici. Et donc à vous lancer la dedans au final, vous risquez de vous retrouver à en négatif de centaines de milliers d'euros... Plutôt rassurant comme perspective.

Je peux comprendre la volonté de devenir propriétaire de vos murs, cumulés avec le refus du proprio de découper (probablement parce que trop heureux de se débarrasser de ses locataires par la même occasion). Ce n'est pas pour autant une raison de se lancer dans un projet que tout observateur objectif qualifierait de catastrophique.


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Prune622 Messages postés 849 Date d'inscription lundi 24 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 421
12 déc. 2024 à 13:54

Dit comme ça, ça pourrait sembler un peu dur, mais c'est en effet l'exacte vérité.

Tous les voyants semblent être au rouge clignotant sur ce projet.

Cdt,

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_lael_ Messages postés 5276 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 1 février 2025 2 532
Modifié le 12 déc. 2024 à 15:31

Je rejoins les réserves formulées dans les réponses précédentes.

En dehors de ça, pour répondre à votre question :

"Si je rachète l’immeuble entier avec ce lot que devient la procédure d’expulsion lancée par l’agence ?"

Vous récupérez en toute logique les droits relevant de l'ancien propriétaire et relatifs notamment aux contrats de location.

Mais il est préférable d'en discuter avec votre notaire pour qu'il mentionne expressément dans l'acte le transfert des droits relatifs aux procédures en cours s'il y a lieu et les limites de ce transfert : le vendeur voudra probablement conserver le bénéfice des loyers impayés (indemnités d'occupation en l'occurrence) jusqu'à la date de la vente, si le locataire est solvable, ou à l'inverse pourra consentir à vous les céder s'il y a peu de chance de recouvrer quoique ce soit.



"Mon offre d’achat a été acceptée début décembre, ai je intérêt à attendre pour signer le compromis afin de me rapprocher de la fin de la trêve hivernal pour récupérer le logement ?"

C'est purement une histoire de négociation commerciale.

Le prix de vente ne sera probablement pas le même si vous refusez d'accepter un risque et demandez au vendeur de patienter le temps que le risque disparaisse.

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Isadore Messages postés 419 Date d'inscription lundi 30 octobre 2023 Statut Membre Dernière intervention 31 janvier 2025 331
12 déc. 2024 à 16:05

J’ai du mal à trouver une banque qui finance les frais de notaire avec un prêt à 110%.

Étrangement... un prêt à 110 % pour un immeuble entier et un locataire qui ne paie pas ses loyers. Les banques ne prêtent qu'aux gens capables de rembourser.

Si je le fais prêter par un proche la somme nécessaire pour les frais de notaire, comment puis je lui rendre ensuite avec la SCI sans que cela soit considéré comme un revenu ?

Si vous comptez que l'acquisition se fasse par le biais d'une SCI, c'est facile, il suffit de créer la SCI et votre proche prêtera à la SCI.

Mais sauf si votre proche est très riche et peut se permettre de perdre quelques dizaines de milliers d'euros, ce n'est pas une bonne idée.

Mon offre d’achat a été acceptée début décembre, ai je intérêt à attendre pour signer le compromis afin de me rapprocher de la fin de la trêve hivernal pour récupérer le logement ?

Vous avez en effet intérêt à attendre non pas la fin de la trêve hivernale mais l'expulsion définitive du locataire... si vous ne voulez pas écouter le sage conseil de dna.factory.

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