Achat appartement mais dettes et impayées copropriété

Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022 - 29 déc. 2022 à 15:58
kasom Messages postés 32003 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 18 février 2024 - 30 déc. 2022 à 15:19

Bonjour,

J'ai une offre acceptée sur un appartement et je viens de recevoir le pré-état daté du 31/12/2021. la copropriété se compose de 58 lots.

Il y a 1200 euros de charge appelées par an. Soit pour l'ensemble environ 70 000 euros.

Total impayés : 8600 euros

dette syndic fournisseurs : 23 000 euros (environ 33%)

Il n'y a pas de procédure en cours. j'ai également une fiche synthèse mais qui date du 31/12/2018.

Dois-je signer un compromis sur ce bien ?

Merci pour vos retours.

6 réponses

Bonjour,

Concernant le pré-état daté voici la réponse d'une question à l'Assemblée :

https://www2.assemblee-nationale.fr/questions/detail/14/QE/79469

C'est une invention des notaires et des syndics. Vous devez avoir reçu du vendeur des documents disponibles par lui sur son compte perso de l'extranet du syndic ; je pense que ces docus sont ceux que vous appelez le pré-état daté et qui correspondent à :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031110561/

Ces documents sont remis gratuitement par le vendeur. Quant à la fiche synthétique, c'est son véritable nom, vous trouverez les indics à :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34051

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033675402?page=1&pageSize=10&query=d%C3%A9cret+2016-1822&searchField=ALL&searchType=ALL&tab_selection=all&typePagination=DEFAULT

Il existe aussi l'état daté, le vrai, demandé par le notaire au syndic et que vous pouvez, et devez,  consulter auprès de votre notaire :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078599

Seul l'état daté peut être facturé au coût maximum de 380 euros.

Soyez très prudent avec les dettes car en cas d'achat c'est vous qui devrez éventuellement en payer la quote-part sur les lots acquits. Le syndic ne me semble pas avoir fait son boulot.

Bien à vous.

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kasom Messages postés 32003 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 18 février 2024 8 733
29 déc. 2022 à 19:44

bonsoir coproleclos

vous êtes hors sujet là avec votre état daté et pré état daté .....du bla bla qui montre votre ignorance

heureusement que ce document existe, car m^me incomplet il donne déjà de très bonnes indications sur la santé de la copropriété. Les éléments demandés pour la signature d'un compromis sont difficilement compréhensibles pour le vendeur

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Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022 > kasom Messages postés 32003 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 18 février 2024
29 déc. 2022 à 19:57

bonjour Kasom,

Que pensez vous de la situation dans laquelle je me trouve ? Est-ce un achat à effectuer ou à laisser ?

Merci d'avance

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kasom Messages postés 32003 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 18 février 2024 8 733 > Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022
30 déc. 2022 à 15:19

Bonjour maman06100

fiche de 2018 , bizarre, tâchez d'en avoir une plus récente, et surtout rencontrerez un membre du conseil syndical ou un autre copropriétaire avant de prendre une décision

en cas d'impayés de charges récurrents , le sujet est obligatoirement abordé lors des assemblées générales, lisez les 3 ou 4 dernières

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Bonjour,

Qu'appelez-vous "pré-état daté" ? C'est un document qui n'existe pas en copropriété. Comme la fiche synthèse également. Soyez plus précis.

Si l'origine des montants que vous indiquez en dette fournisseurs et charges impayées est connue, méfiez-vous-en car ça ressemble à une copro mal gérée par le syndic et, lors de votre achat éventuel, vous prenez aussi les tares avec. Le syndic est dans l'obligation de recouvrer les charges impayées et 8600 euros ce n'est pas rien.

Bien à vous.

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Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022
29 déc. 2022 à 16:28

Bonjour,

Merci pour le retour.

Le pré état daté est une fiche d'information de la situation du syndic et du vendeur. Je n'y connais pas grand chose.

La fiche synthèse est une fiche synthétique du syndic reprenant le nombre de lots en impayés, le montant impayés, les charges impayées...

Ce sont les dettes des charges fournisseurs qui m'inquiéte avec un montant de 33% du budget annuel de la copropriété.

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rambouillet41 Messages postés 9200 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 17 février 2024 3 366
29 déc. 2022 à 18:07

Bonjour,

" je viens de recevoir le pré-état daté du 31/12/2021"

NON, vous venez de recevoir (décembre 2022) la situation du syndicat en date du 31/12/2021, dernière situation approuvée par une AG.

Dette fournisseurs, 23000 €, cela signifie que toutes les factures de fin d'année n'ont pas été payées. Ceci peut être du au fait que le syndic paie les fournisseurs à plus de 30 jours, ce qui est anormal mais ne met pas en péril le syndicat. Ceci présage aussi d'un éventuel solde négatif de l'exercice 2021 (le réalisé a dépassé le budget prévisionnel)

Dette copropriétaires : 8600 € ce ne sont pas forcément des impayés. en effet ces chiffres sont issus d' un document appelé "annexe 1 après répartition" (et approuvé par l'AG). Dans ce chiffre on peut trouver deux origines (qui peuvent se mélanger) :
* les impayés purs, cad des copros qui sont en retard de paiement de leurs charges de l'exercice (de combien on ne sait pas)
* et si le réalisé de l'exercice a dépassé la prévision budgétaire, alors ce document recense ce que les copros devront payer pour compenser le solde négatif et ce à la date de l'AG qui a approuvé les comptes (donc après le 31/12/2021). Ce dernier chiffre ne représente pas à proprement parler des impayés de charges.

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Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022
29 déc. 2022 à 18:44

Merci Coproleclos et Rambouillet41 pour vos retours.

les 8600 euros correspondent aux impayés de copropriétaires, en retard de paiement de charges.

Pour les dettes fournisseurs, je vais essayer de me renseigner. J'ai déjà demandé à la vendeuse mais je n'ai pas eu de retour. Les dettes fournisseurs ont doublé entre fin 2018 et fin 2021. (12000 à 23000 euros).

J'ai une fiche synthétique, mais celle-ci date de 2018. Puis-je en avoir une actualisée?

Encore merci pour vos réponses.

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andre78fr Messages postés 2664 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 15 février 2024 600 > Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022
29 déc. 2022 à 20:12

Oui, la mise à jour obligatoire est annuelle.
Le niveau des impayés n'a rien d'alarmant pour une copropriété de cette taille et avec ce budget.
Le niveau des dettes mérite une vérification (il ne doit pas être contraint par un manque de trésorerie) mais ce n'est pas forcément grave même si c'est mieux pour un syndic de payer les factures au fur et à mesure...

Vous devez analyser les annexes et l'ensemble des documents comptables si vous voulez aller au delà du simple pré état daté.

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Bonjour,

Le syndic doit actualiser chaque année cette fiche ; ça fait partie de son job inclus dans son contrat.

Bien à vous.

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rambouillet41 Messages postés 9200 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 17 février 2024 3 366
30 déc. 2022 à 09:48

"les 8600 euros correspondent aux impayés de copropriétaires, en retard de paiement de charges."

comment le savez vous ?  le pré état daté type ou l'état daté type  ne donnent pas cette information et si le syndic le rempli correctement, il vous donne l'info de l'annexe 1 (que j'ai expliqué) et qui ne dissocie pas les réels impayés et le du suite à un solde négatif (qui n'est pas des impayés)

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Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022
30 déc. 2022 à 10:00

Bonjour,

C'est indiqué sur la fiche signalétique de 2018 et sur l'ébauche du compromis. Je vais le relire, j'ai surement mal lu.

A  qui puis-je demandé l'annexe 1 ? (à la vendeuse ou au notaire ou au syndic directement)

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rambouillet41 Messages postés 9200 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 17 février 2024 3 366 > Maman06100 Messages postés 5 Date d'inscription jeudi 29 décembre 2022 Statut Membre Dernière intervention 30 décembre 2022
30 déc. 2022 à 11:35

alors déjà une fiche synthétique de 2018 pour comprendre ce qui se passe en 2022 .......

ensuite je vous confirme, si vous lisez cette info en tout dernier chapitre de la fiche de synthèse de 2018 (caractéristiques financières) c'est le report de "l'annexe 1 APRES répartition", donc avec les explications que je vous ai fournies : on ne peut faire la différence entre les impayés réels (retard de paiement) et la répartition d'un éventuel solde négatif (qui n'est pas de l'impayé).

A la signature du compromis vous devriez recevoir ceci :

"article L721-2 du CCV

II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1.

Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.

Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main."

Tout ceci devrait être à la date du 31/12/2021 (si l'exercice est l'année civile). Vous devez le demander à l'AI.

Si le dernier connu est 2018, cela signifierait que les comptes ne sont plus approuvés depuis 2018 et ce serait inquiétant (mais je ne le pense pas...).

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