Négo terrain à constructibilité très aléatoire dans le futur

Bonjour,

Je suis intéressé par une maison en vente avec un grand terrain (8000m2) non loin de la périphérie d'un village, mais nous ne nous entendons pas sur le prix avec le vendeur.

Le vendeur souhaite un prix de 700.000 euros pour le bien, qui est très supérieur à la valeur de marché seule soit 400.000 euros environ. En effet il considère que le grand terrain aujourd'hui non constructible a des chances de le devenir et de laisser alors un gain important par détachement de terrains à bâtir.

 Je ne conteste pas cette possibilité mais il y a un aléas fort, c'est un peu le casino.

- Le plus probable est que le terrain ne devienne pas constructible avant quelques décennies (sinon jamais), compte tenu des orientations du PLU. Qui plus est si jamais il devenait construtible il y a le risque que la mairie émette une OAP, comme elle l'a déjà fait sur des grands terrains du village ces dernières années avant leur classement en terrain constructible, ce qui a supprimé toute plus-value pour leurs propriétaires. Rien ne dit qu'il ne pourrait pas m'arriver la même chose !

- D'un autre côté, il y a une probabilité que le terrain devienne constructible et que je puisse l revendre avec plus-value, dans ce cas évidemment ce serait le jackpot.

Mais je n'ai ni l'envie ni l'argent pour jouer au casino, ce que je veux moi c'est loger ma famille !

A supposer que je sois en mesure de le faire, je n'ai donc aucune envie de payer un surprix de 300.000 euros pour ma maison au motif que le grand terrain pourrait un jour devenir constructible et me procurer un bénéfice substantiel, même si ça les vaut.

Quelqu'un aurait-il déjà rencontré cette situation et aurait-il une solution pour rapprocher les points de vue dans la négociation ?

Je pensais par exemple à une clause avec le vendeur lui garantissant le versement d'une soulte au cas où je vendrais un jour des lots détachés du grand terrain de la maison comme terrains à bâtir. Mais je ne sais pas si c'est faisable ni sous quelle forme. Et peut-être existe-t-il de meilleures solutions ?

En vous remerciant beaucoup pour vos suggestions !

Mathias