Sinistre dégât des eaux

Question

Bonjour, 
Je suis propriétaire d’un appartement en RDC dans lequel je subis un dégât des eaux depuis la toiture. 
Mon ancien syndic a réalisé des mesures conservatoires en colmatant une tuile arrachée. Il s’avère toutefois et avant la clôture de mon dossier de sinistre que j’ai de nouveau subi des écoulements provenant semble t’il de la terrasse de mon voisin du dessus. Il y a des fissures dans le carrelage de ladite terrasse et elle est très dégradée. 
Je me suis adressée au nouveau syndic pour convoquer une AGE mais depuis un an, il traîne à effectuer des travaux malgré des devis fournis. Je ne peux ni vendre ni louer le bien suite à ma mutation. 
Cependant je viens de voir dans le RCP que la terrasse concernée a été vendue par la copropriété à un copropriétaire en 2008. Il semble donc que ce n’est plus une partie commune mais exclusive. C’est donc à ce dernier que revient la charge des réparations à mon avis. 
Pouvez vous m’éclairer à ce sujet car le sinistre s’aggrave et je ne veux pas perdre le temps à courir derrière un syndic… qui n’est peut être pas responsable. 
Merci d’avance 
Bien cordialement

_lael_ · Answer

Il semble donc que ce n’est plus une partie commune mais exclusive. C’est donc à ce dernier que revient la charge des réparations à mon avis.  
Il s'agit donc désormais d'une partie commune à jouissance privative ?

De ma compréhension, l'étanchéité, la dalle et les murs extérieurs sont forcément des parties communes.
Tout au plus le revêtement de sol de la terrasse est éventuellement considérée comme partie privative, et encore, il faudrait voir le règlement de copropriété s'il a correctement été actualisé lors de la vente.


Sinon un syndic n'a pas besoin de convoquer une AG pour effectuer des travaux urgents.
Il a l'obligation de faire procéder aux travaux urgents de sa propre initiative. (Art 18 loi 1965)
L'approbation des travaux urgents ne se faisant qu'à postériori.

Si le syndic ne procède pas à ces travaux urgents alors que vous lui avez signalé (via LRAR de préférence) et avez également transmis un rapport de recherche de fuite, alors il s'agit d'une faute de sa part.

Ce qui veut dire que vous seriez en droit de demander en justice l'indemnisation de votre préjudice au titre de l'article 1240 du code civil.
Tel que la perte de loyer, les frais occasionnés par l'incapacité de pouvoir vendre, etc...


Sachant qu'il y a aussi la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires prévu par l'article 14 loi 1965 : 
"Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."


Je sors justement d'une procédure de ce type avec un syndic qui n'a fait procédé à aucun travaux de réparation de fuite pendant 1 an.

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