cabinet devient indigne de confiance

Question

Bonjour Madame  Monsieur 
Je suis propriétaire d'un  petit studio  de 20 m2 soit 42 millièmes d'une petite copropriété  
Je recherche une association pour m'aider car  le syndic  pose problèmes à  savoir : Manque de transparence, 
 dépassement  des  dépenses  autorisés  etc...  problèmes qui risquent de mettre notre  copropriété en péril financier certain si rien n'était fait.  Dernièrement pour avoir refusé  de payer  une somme de 236,12E. indûment  réclamées  sur l'exercice 2020, j' reçu  un courrier  de mise en demeure d'un avocat  qui prétend être celui de la copropriété.
 Constatant que ce cabinet  devient  de plus  en plus indigne  de confiance   , je cherche aussi un avocat  spécialisé  dans ce domaine pour  me défendre.
Merci.

andre78fr · Answer

Un avocat risque de vous coûter bien plus cher que 236 €...
Quelle est la question en fait ?

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

C'est vous qui estimez "indument" (on veut bien vous croire), mais l'ensemble des copros a du approuver les comptes ?..... 

Si le syndic vous a mis en demeure, il fait son travail ....

Dernière chose : un syndic est reconduit par la majorité des copros ..... 

Mais si vous vous estimez lésé (c'est peut-être le cas, mais on ne sait pas nous avec nos claviers), il faut assigner le syndicat, via un avocat.

dna.factory · Answer

C'est le rôle du conseil syndical de s'interfacer avec le syndic.
Un conseil syndical fort et motivé, qui marque le syndic à la culotte, vérifie chacune des factures, s'implique dans la vie de la copro se traduit généralement par des économies substantielles. Dont bénéficient principalement ceux qui ne s'impliquent pas et qui sont bien content de pouvoir continuer à se plaindre.

A l'opposé, un conseil syndical inexistant se traduira par des dépenses beaucoup plus élevés.
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8157159-facturation-abusive-de-mon-syndic-plaque-d-identification-etage.

Etes vous membre du conseil syndical ? En êtes vous le président ?
Parce que sinon, c'est pas ça qu'il faut commencer. 
A la prochaine AG, présentez vous au conseil, et vous pourrez faire le nécessaire auprès du syndic pour obtenir la transparence que vous exigez, et directement auprès de la copro pour obtenir les économies que vous exigez. 
Bien sur si vous êtes seul motivé, vous trouverez rapidement que c'est beaucoup de travail. Plus de travail que les économies réalisées... Et comprendrez peut-être pourquoi les dérives sont apparues en premier lieu.

En dernier recours, il est toujours utile de rappeler au syndic que son mandat est annuel. 
Bien sur, encore une fois, c'est du travail de la part du conseil syndical de gérer le remplacement du syndic.
Et cela se passera par un vote. 
Si la majorité est contente d'avoir un syndic qui gère tout de façon opaque tant qu'on paye, vous n'aurez jamais gain de cause.

Le remplacement d'une porte sur cour qui coûte 6000 euros
C'est légal. Et pas forcément absurde. c'était au conseil syndical d'agir à l'époque. Si il ne l'a pas fait, c'est trop tard, et vous devez payer. Et si vous refusez de le faire de votre plein gré, c'est le syndic qui vous assignera en justice et pas le contraire.

je cherche aussi un avocat spécialisé dans ce domaine pour me défendre. 
Personne ne vous donnera de noms ici. En partie par neutralité. Mais surtout parce qu'il serait trop facile à un arnaqueur de s'insérer dans la conversation et de vous donner les coordonnées d'un faux avocat (ou juste d'un mauvais chasseur d'ambulances).

_lael_ · Answer

Toutes les charges de copropriété appelées sont exigibles et vous êtes dans l'obligation de les payer même si vous les contestez sinon vous subirez des pénalités difficilement contestables.

Pour contester ces charges il faut engager des démarches en parallèle :
- en parler avec le conseil syndical
- en parler avec le syndic

A titre personnel vous ne pouvez engager que la responsabilité délictuelle du syndic, à savoir pour des actions réalisées en violation de son mandat.
Le fait que le syndic décide de la réalisation de travaux sans que ces derniers ne soient votés en AG (en préalable à leur réalisation ou à postériori en cas de travaux urgents) en fait partie.


Mais les syndics savent très bien que personne n’engagera de procédures pour des montants inférieurs à 1000€ voire même 2000-3000€ donc ils en profitent.
Car la justice fait peur (peu de gens savent comment ça fonctionne), est très lente et c'est un peu la loterie dans le sens où même si on gagne on est pas sûr que le tribunal accorde de quoi couvrir les frais d'avocats.

Personnellement j'ai eu un cas similaire pour des travaux réalisés par le syndic sans autorisation d'AG.
Les montants en jeu n'étaient pas très élevés mais pour le principe je suis allé au tribunal en me représentant moi-même et on m'a donné raison.
Mais le tribunal m'a juste accordé le remboursement de la charge de copropriété, à côté de ça j'ai eu 0€ de dommage et intérêts et 50€ au titre de l'article 700 ce qui ne paie même pas le coût du transport et des correspondances sans compter le temps passé.
Et ce soi-disant au nom du "principe d'équité" tel qu'ils l'indiquent dans le jugement pour ne pas que ces montants soient disproportionnés par rapport au montant initial et parce que les jugements n'ont pas pour objectif d'enrichir le demandeur mais uniquement de réparer un préjudice.
Ce qui est une bonne grosse blague quand on sait que plus de la moitié des demandeurs ne récupèrent pas de quoi couvrir le coût de la procédure et y sont de leur poche.

Également, avec des pénalités aussi ridicules c'est pas étonnant que ça encourage les syndics à persister dans l'abus de pouvoir.

JD · Answer

Le conseil  syndical  va dans le sens du syndic et même le devance pour demander des travaux c'est très étonnant. Je ne suis pas membre du conseil syndical car n'étant  pas sur la métropole. Je ne suis pas bailleur. Le logement  est occupé par mes enfants. En  2017 et en 2020 le syndic  s'est fait  élire et réélire pour 3ans. Moi et d'autres  ont votés contre mais  sans  résultat. Le syndic  Michel  LATY par un montant dénommé (EURL)à mis en place  un gérant  du même  nom à savoir  Mr François  LATY est ce légal  tout ça  merci.

rambouillet41 · Answer

il faudrait pouvoir lire le contrat.... mais un syndic peut faire appel à un "gestionnaire de copropriété" tout en étant syndic, c'est très courant. Néanmoins, il reste responsable de toutes les actions du gestionnaire.
 Vous comprenez que dans des gros cabinets, une seule personne ne peut pas gérer toutes les copros....

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