Solde travaux voté avant acquisition

Question

Bonjour, 

Je me permets de vous contacter car mon syndic me réclame des soldes de travaux qui ont été votés et réalisés plusieurs années avant mon acquisition.

En effet j'ai acheté mon bien en octobre 2019 tandis que les travaux dont on me demande des soldes ont été réalisé en 2016 (je n'ai pas la date du vote).

Il est imporant de préciser que le Vendeur du bien était la copropriété. Il s'agissait d'une loge gardien. Le vendeur était représenté par ce même Syndic qui me demander ces montants.

Lorsque j'ai signalé au Syndic que ces travaux n'était pas à ma charge mais au vendeur (à savoir la copropriété) celui-ci m'a répondu : 

"La répartition des charges courantes comme des charges travaux est imputée sur le compte du copropriétaire au jour de la répartition, qu’il s’agisse d’un solde créditeur ou débiteur.
 
Votre acte d’achat peut prévoir une clause pour régulariser cette situation avec le vendeur mais vous restez redevable d’un solde débiteur.
 
Le vendeur n’est plus copropriétaire."

Ce à quoi j'ai pu répondre :

En effet, la loi prévoit que le syndic adresse les appels de charges et travaux au copropriétaire en place jour de l’appel. 
En revanche, aux termes des conventions prises entre le vendeur et moi le jour de la vente, il apparait que tous les travaux votés avant la signature du compromis de vente demeurent à la charge du vendeur qui est en l’occurrence le syndicat des copropriétaires. 

En effet le vendeur était la copropriété représentée par votre cabinet.

Le syndic est revenu vers moi avec : 

 Vous devez distinguer :

-	Les provisions sur charges courantes ou exceptionnelles exigibles au 1er jour du trimestre ou à date votée en assemblée. Il s’agit des appels de fonds. Ce sont les dates d’exigibilité qui comptent.

-	Les répartitions de charges courantes ou exceptionnelles suivant le vote des comptes proposés à l’assemblée, à date de répartition qui peut intervenir plusieurs mois voire plusieurs années après le vote de travaux par exemple.

Cette situation se pose pour tous les acquéreurs de biens

Je suis un peu perdu. Est-ce que le vendeur est en droit de refuser de payer le montant de ces travaux ?

Je vous remercie et vous souhaite une bonne journée.
Cordialement
Gregory

andre78fr · Answer

Que dit exactement la convention ou l'acte de vente signée chez le notaire ?
Si il n'y a rien sur les travaux, le syndic a raison...

GregoryB · Answer

Bonjour,

je vous remercie pour votre message. 
Voilà ce que stipule le contrat de vente sur les travaux :

 - I - Principes de répartition 
Le  notaire  soussigné  a  informé  les  parties,  qui  le  reconnaissent,  des dispositions législatives et réglementaires applicables en matière de répartition entre  le  VENDEUR  et  l’ACQUEREUR  de  la  charge  du  paiement  des  créances  de  la  copropriété : 

•  les provisions sur charges sont, sauf dispositions contraires prises par l’assemblée  générale  des  copropriétaires,  exigibles  par  quart  le  premier jour de chaque trimestre (article 14-1 alinéas 2 et 3 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965) ; 
•  le transfert des charges liquides et exigibles n’est pris en compte par le syndicat des copropriétaires qu’à partir du moment où la vente a été notifiée au syndic (dispositions combinées des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967) ; 
•  le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au  VENDEUR  (article  14-1  alinéa  3  de  la  loi  numéro  65-557  du  10 juillet 1965) ; 
•  le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, VENDEUR ou ACQUEREUR, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 
•  le trop ou le moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes,  est  porté  au  crédit  ou  au  débit  de  celui  qui  est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. 
Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 
mars 1967 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. 
 
- Convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de 
réserve 
 
A  -  Charges  courantes :  il  est  convenu  entre  les  parties  que  le  VENDEUR supportera les charges jusqu'à l’entrée en jouissance de l’ACQUEREUR. 
 
B - Travaux :  
Le VENDEUR supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus 
tard  le  24  juin  2019,  date  de  l’avant-contrat  intervenu  entre  les  parties,  que  ces 
travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution. L’ACQUEREUR supportera 
seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. Etant observé 
par le VENDEUR qu’il n’a pas été entre cette date et celle des présentes décidé de 
travaux dont l’ACQUEREUR n’aurait pas été informé.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

De toute façon ce qui est inscrit sur votre acte notarié ne concerne pas le syndicat, donc le syndic.... C'est un arrangement entre vendeur et acquéreur. A vous de vous retourner vers le vendeur.

Pour le reste, le syndic a raison, il vous appelle à vous tout ce qui est exigible depuis que vous êtes le copropriétaire.... Reste à savoir ce qui est exigible de par décision d'une AG...

_lael_ · Answer

Le syndic est dans son rôle de syndic, il se contente de citer la loi SRU qui indique que c'est celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de charges qui doit s'en acquitter auprès de lui.

Les conventions privées ne le regardent pas et n'engagent que ceux qui les signent, donc c'est entre vous et le vendeur.

D'après vos messages, la clause indiquant que les travaux votés par le vendeur sont à sa charge est bien présente dans l'acte notarié et donc applicable.

Vous devez donc contacter le vendeur, à savoir le syndicat des copropriétaire, pour lui demander de payer conformément à cette clause.
Il ne faut donc pas contacter le syndic en tant que syndic mais en tant que mandataire du vendeur.

S'il persiste sur sa position, adressez au Syndicat des copropriétaires, et non pas au syndic même si ce sera probablement la même adresse de correspondance, une mise en demeure par LRAR en citant le paragraphe de l'acte de vente et en lui demandant de régulariser la situation sous 14 jours sans quoi vous saisirez le tribunal pour faire valoir vos droits.

Solde travaux voté avant acquisition

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