Piscine : non respect du PLU après achat maisonRésolu

Question

Bonjour, 

Je viens d'acheter une maison avec piscine qui n'est ni déclarée , ni régularisable. La date de fin de construction de la piscine est fin 2018.

Par naiveté et méconnaissance (ignorance de toutes ces règles de PLU et autre à respecter...), j'ai pensé que je pourrais la régulariser après l'achat... Or, elle ne respecte pas le PLU car pas assez loin des limites séparatives (2m50 min, je dois avoir 1m...)

J'ai demandé conseil au notaire et à un avocat afin de savoir la meilleure position à adopter. 

Ceux ci me disent d'attendre, le notaire me dit que si jamais le FISC m'appelait que je devrais faire un croquis approximatif...qu'il a vu des demandes de démolition lorsque des personnes ont construit sur une zone protégée... 

Je me prends la tête et j'ai du mal à dormir...

1 - Vaut il mieux que je déclare la piscine ? SI oui... je ne respecte pas le PLU donc.. que va - t-il se passer au niveau urbanisme?
2- Qu'en est il du PLU? Attendre les 10 années de prescription? Epée de damoclès au dessus de ma tête?
3 - Vaut il mieux la détruire maintenant ? Ou la détruire si je reçois un recommandé de l'urbanisme?
4- Que se passe t-'il après 10 ans si jamais je passais entre les mailles du filet? Je pourrais déclarer au fisc mais on ne peut pas me demander de la détruire?

Merci pour vos conseils et votre aide.

Josh Randall · Answer

Bonjour

j'ai pensé que je pourrais la régulariser après l'achat... 
Dommage que vous n'ayez pas su que ces travaux n’étaient pas régularisables. Vous auriez pu négocier le prix à la baisse.
Par ailleurs, vous vous retrouvez à gérer une infraction constituant un délit qui n'est pas de votre fait. En fonction de la date d'achèvement des travaux le délai de prescriptions est de 6 ans pour le délit pénal et de 10 en responsabilité civile pour la commune.

1- Tout va dépendre de ce que vous voulez faire. Si vous déposez le dossier vous vous heurterez à un refus. 

2- Le PLU actuellement en vigueur ne permet pas de dérogation sauf celles déclinées dans le code de l'urbanisme. Une piscine n''en fait pas partie. Quoiqu'il arrive vous êtres en situation délicate du fait d'une construction illégale et non régularisable. Donc oui vous avez une épée au-dessus de la tête.

3- C'est à vous de voir selon le risque existant. La courrier que vous pourriez recevoir de la commune serait dans un premier temps lié à la procédure contradictoire qui est un processus obligatoire en cas de constat d’infraction afin de vous permettre d'expliquer et la nature de la construction et d'évoquer la possibilité de régulariser la situation.

4- Rien. Et la piscine, bien qu'illégalement construite peut être taxée dès maintenant.

deun2013 · Answer

Par ailleurs, je lis le texte suivant :

"La Quotidienne. En cas d’achat d’un bien immobilier pour lequel le vendeur a réalisé des travaux sans autorisation, que risque l’acheteur ?

B. B. Seul le vendeur encourt des sanctions pénales. Rappelons qu’en droit pénal, on ne peut être poursuivi que pour ses propres fautes.

En revanche, si le vendeur est condamné, même après la vente, des mesures dites de « restitution » sont généralement ordonnées : mise en conformité de la construction avec la réglementation d’urbanisme ou démolition. Ces mesures doivent être exécutées quel que soit le propriétaire, y compris si le bien a été vendu. Dans ce cas, l’autorité administrative peut faire réaliser les mesures après en avoir demandé l’autorisation au tribunal de grande instance, ce dernier pouvant ordonner l’expulsion de tous les occupants. L’acquisition d’un tel bien est donc particulièrement risquée !"

Est ce vrai ? 

C'est à dire que je ne serai pas poursuivi pénalement, mais je devrai peut être la démolir?

Josh Randall · Answer

Aucunement contradictoire. La piscine n'a pas d'existence légale mais une existence physique. Elle est donc imposable. A plusieurs titres...

Un peu de lecture à ce sujet

► La taxe d'aménagement
- https://www.senat.fr/questions/base/2012/qSEQ121203732.html
- article L331-6 du Code de l'urbanisme

► la taxe foncière
- https://www.senat.fr/questions/base/2009/qSEQ091110824.html
- "Lorsqu’une commune a connaissance de constructions illégales, elle a la possibilité de faire parvenir au centre des impôts fonciers dont elle dépend les éléments" qui vont permettre de calculer l'imposition.
http://www.reunion.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/guide_constructions_illegales.pdf

J'en profite pour revenir à votre 3ème question dans laquelle vous demandez s'il faut détruire la piscine.
Ne la détruisez que si une action en démolition est engagée par la commune.

deun2013 · Answer

Merci pour votre patience et aide Josh. Dernière question... Je me permets de vous re-citer mon dernier message:

La Quotidienne. En cas d’achat d’un bien immobilier pour lequel le vendeur a réalisé des travaux sans autorisation, que risque l’acheteur ?

B. B. Seul le vendeur encourt des sanctions pénales. Rappelons qu’en droit pénal, on ne peut être poursuivi que pour ses propres fautes.

En revanche, si le vendeur est condamné, même après la vente, des mesures dites de « restitution » sont généralement ordonnées : mise en conformité de la construction avec la réglementation d’urbanisme ou démolition. Ces mesures doivent être exécutées quel que soit le propriétaire, y compris si le bien a été vendu. Dans ce cas, l’autorité administrative peut faire réaliser les mesures après en avoir demandé l’autorisation au tribunal de grande instance, ce dernier pouvant ordonner l’expulsion de tous les occupants. L’acquisition d’un tel bien est donc particulièrement risquée !"

Est ce vrai ?

C'est à dire que je ne serai pas poursuivi pénalement et c'est donc le vendeur?

Et après les 10 ans, on ne peut plus me forcer à démolir?

Josh Randall · Answer

Je n'avais pas vu votre post précédent.

https://www.efl.fr/actualites/immobilier/autorisations-administratives/details.html?ref=r-1c4921dc-f069-4061-b447-5ee1c3586d88 
(c'est lien d'où viennent les infos que vous mentionnez)

Pour ce qui est de l'affirmation délivrée dans cet entrevue, et après une recherche très rapuide sur la toile, il apparaît que des décisions tendent à condamner le vendeur et parfois-même le notaire pour défaut d'information.
Mais là, vous avez visiblement été informés avant achat... Juridiquement je maîtrise mal l'impact (ce n'est pas réellement mon champ de compétence).

deun2013 · Answer

Merci pour tout Josh . Dernière question qui est passée à la trappe également .. Et après les 10 ans, on ne peut plus me forcer à démolir?

Piscine : non respect du PLU après achat maison

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