Non respect du budget prévisionnel

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2 janvier 2021
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Bonjour,
Me voilà tout nouveau propriétaire, c'est plutôt une bonne chose me direz vous mais je suis confronté à l'aspect obscure des syndics de copropriétés.
J'espère que quelqu'un pourra m'apporter un peu d'aide.

C'est une petite copropriété de 8 logements ( RDC+ un étage) et un petit local poubelle, tout ça tout neuf.

Lors de notre toute première AG le prévisionnel nettoyage des communs et sortie poubelles était de 1200 EUR annuel.
J'ai été désagréablement surpris de voir une facture de 3200 EUR annuel. Cela fait plus de 2.5 fois le montant annoncé، cela fait beaucoup je trouve.

Sur une copropriété plus grande j'aurais compris qu'il puisse y avoir une certaine marge d'erreur mais dans ce cas... J'ai pris les devants et leur ai présenté un devis à moins de 1200 EUR pour essayé de faire bouger les choses et alerter les autres copropriétaires.

D'où mes questions : il y a t'il des recours (contrat déjà signé pour un an), le syndic a t'il fait une faute ?

Le but n'étant pas forcément de révoquer le syndic mais leur montrer que nous sommes attentifs au budget et de pas nous prendre pour des vaches à lait.

Merci du regard apporté à ma demande.

Bonne journée et bonnes fêtes de fin d'année.

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J'ai été désagréablement surpris de voir une facture de 3200 EUR annuel. 

Vous l'avez vue comment cette facture ?
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2 janvier 2021
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Concernant les avances voici le texte de la loi.
Voir à quoi le syndic fait allusion ?
Le "fond de roulement n'existe plus depuis la loi ALUR !!!!
Article 35
Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 34
Le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

Bonjour,
En supposant que l'employé chargé du nettoyage des parties communes et de la sortie des poubelles vienne effectuer ce travail tous les jours ouvrables, soit environ 250 jours par an, cela reviendrait à 3.200/250 =12,80 euros par jour, ce qui ne me semble pas exagéré...
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J'en ai fait un. Un peu moins de 1200 EUR !!
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vous avez reçu ce devis depuis hier soir ?
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2 janvier 2021

Non???? Début de semaine. Je l'ai fait voir à tous les copropriétaires, on aimerait changer... Transmis au syndic mardi : pas de nouvelles malgré un mail.
On fait un courrier signé de tous on va voir si il y a une réaction.
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Ecrivez en RAR et joignez le devis. Mais si l'autre contrat a été signé, le syndic ne pourra rien faire pendant au moins 1 an.
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Et surtout : ce serait le rôle du CS de faire ce type de courrier au syndic. Les copropriétaires lambda, le syndic s'en fiche entre 2 AG et ne leur doit rien.
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2 janvier 2021
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Bonjour,
Lors de cette première AG
- aviez vous eu le choix d'un autre syndic ou juste confirmé le syndic nommé par le promoteur ?
- aviez vous voté pour un conseil syndical ? Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic !
- aviez vous voté les plafonds au delà desquels le syndic doit obtenir l'avis du CS ?

Si le contrat est déjà signé pour 1 an et au double du budget, ceci prouve que le budget a été "sorti d'un chapeau" et que personne n'a réagi en demandant des éléments financiers.

Il faut maintenant faire en sorte de mettre au vote de la prochaine AG :
- un contrat plus raisonnable (attention aux procédures de résiliation du contrat en cours)
- un syndic choisi par le CS (ou même un syndic bénévole si quelqu'un s'y connait un peu ou est prêt à se former sérieusement.
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13 décembre 2020

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Nous avons élu ce syndic et j'ai même voté pour eux en toute confiance.
Le conseil syndical est composé de une personne et deux suppléants.
A la vue de la somme je me suis rapproché de cette personne et lui ai demandé des explications. Réponse : rapprochez vous du syndic ils ont choisis le plus intéressant. On peut donc penser qu'elle n'était pas au courant.

On avait voté des plafonds effectivement et de mémoire on est largement au dessus des plafonds fixés.

Étant donné que la résidence vient d'être livré nous n'avions pas de recul pour le prévisionnel. Mais j'estime avoir affaire à des professionnels de l'immobilier, qui pour une petite copropriété comme celle ci, ne peuvent pas se tromper d'autant.

Vraiment merci pour les réponses et conseils.
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2 janvier 2021
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Vous êtes bien à la limite de la confiance envers des professionnels dont profitent certains syndics pour placer leurs "copains" sur les contrats juteux.
Soit le CS joue son rôle, soit il ferme les yeux et doit être remplacé à la prochaine AG.
De même pour le syndic (mais en pratique c'est plus compliqué ....)
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D'accord. Cela semble mal parti ce syndic.
De même il nous a demandé de régler la moitié du prévisionnel alors que tout a été mis en place le 1 novembre.
Je comprends qu'il est nécessaire d'avoir un peu de trésorerie mais on parle souvent de 1/6 du prévisionnel en fond de roulement. Le syndic joue sur les mots et appelle cela une avance de trésorerie (pour moi c'est la même chose).
Cela avait été évoqué durant l'AG mais pas de montant fixé...
J'ai l'impression de me faire avoir...
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L'avance de trésorerie est au max égale à 1/6 du budget. C'est le terme légal, il ne "joue" pas sur les mots.
L'AG a-t-elle voté une avance différente ? des appels de fonds ?
Le texte de loi :
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Voyez que l'AG peut décider certaines modalités !

"évoqué" ne veut rien dire. C'est voté ou pas ? Relire le PV de l'AG !
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Je me suis peut-être mal exprimé. Lorsque que je lui ai parlé que les 1/6 d'avance de trésorerie étaient largement dépassé, il m'a répondu que c'était un fond de roulement (en sous entendant ça n'a rien à voir, on peut aller au delà des 1/6).
C'était la première AG pour tout le monde (pas facile de comprendre ce qui se passe). Oui c'est voté et il est bien spécifié dans le PV qu'il y aura besoin de trésorerie mais pas de montant...
Je vais le relire, je vais potasser et préparer la prochaine AG.
Merci pour les conseils.
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Et vous n'avez pas précisé d'où sort cette facture dépassant le budget ?
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Et comment avez vous eu cette facture devant vous ?
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Pardon. C'est un devis. Je vois que vous "creusez " mon problème c'est gentil.
C'est la présidente du conseil qui me l'a communiquée à ma demande suite à son mail qui nous communiquait la société de nettoyage retenue et le tarif annuel demandé.
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Ce n'est donc pas une facture .. Mais le contrat a été signé avec cette société ? Comment se fait-il que ce soit elle qui vous informe par mail ? Normalement c'est le syndic qui signe les contrats.
Qui a choisi cette société ? Vu le montant au dessus du budget, j'espère que la présidente du CS a protesté ?
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Le contrat a du être signé puisque l'entreprise intervient.
Je ne sais pas vraiment pourquoi c'est elle qui nous prévient! Je pensais que c'était lié à son statut de présidente du conseil.
C'est le syndic qui a choisi la société sans consulter personne.
C'est moi qui ai protesté, cela n'avait interpellé personne. Nous allons leur faire parvenir un document signé de tout les copropriétaires pour demander le changement de société. Nous verrons bien.
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Il faudrait connaitre les clauses de résiliation. Il est rare que ce soit possible sans pénalités avant 1 an, ou si le seul reproche c'est le montant trop élevé.
Faites donc établir des devis par d'autres sociétés, juste pour démontrer au syndic qu'il a fait une grosse bourde.
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