Régle de retrait du portail à 5 m non mentionée dans le PLU

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Bonjour,

Le permis de construire relatif à mon projet de construction comporte une prescription non mentionnée dans le PLU: le portail doit être placé en retrait de 2,5 m de la limite de propriété, cette distance s'ajoutant au bas coté de 2,5 m de façon a respecter une distance de 5 m par rapport à la route.

Le maitre d'oeuvre n'a pas tenu compte de cette règle ne figurant pas dans le PLU, il est impossible de l'appliquer. En effet le PLU impose une distance de 5 m de la maison par rapport à la route, un retrait de 2,5 m placerait le portail à 2,5 m de la maison ce qui rend impossible l'accès au garage dont l'entrée est décalée sur la droite.

De plus le portail prévu est coulissant et motorisé ce qui permet de rentrer directement le véhicule sans avoir à stationner quelques instants le temps d'ouvrir le portail.

J'ai observé les maisons du voisinage, et constaté que leur portail est placé en limite de propriété soit à 2,5 m de la route.

Le maire (il s'agit d'une petite commune) est il en droit d'imposer des règles non mentionnées dans le PLU? Si non quels sont les recours possibles?

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Vous êtes dans un lotissement ?

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Non la construction est hors lotissement
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Alors il faut déposer un recours gracieux immédiatement et exiger de connaître la justification légale ou réglementaire de cette injonction.
Laquelle contrevient notamment aux dispositions de l'article 647 du Code civil.

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26 août 2019

Je vous remercie de votre réponse. Je vais tenter de trouver un accord amiable avec le maire ( il s'agit d'un village de 469 habitants).
Si votre portail soit conforme au PLU. si c’est le cas le maire ne jeux pas refuser.

si il refuse suite a une demande de travaux , il doit la justifier en mentionnant t’elle article du PLU
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" Je vais tenter de trouver un accord amiable " : NON !
Et re-NON !

Village de 300 habitants ou de trois millions, les règles de droit doivent s'appliquer.
Dans un sens et dans l'autre.
S'il refuse le positionnement du portail, il doit pouvoir se prévaloir d'un texte opposable écrit !

Soit une loi, un décret, un PLU, etc. mais en tous cas pas juste parce que c'est son bon vouloir ! C'est la façon de faire dans un état de droit comme la France, le principe de base des institutions.
Soit il vous cite un texte qui exige cette implantation, soit il vous accorde l’autorisation.

Il est maire, premier magistrat de la commune et OPJ : trois raisons pour respecter sa mission de faire respecter les lois et non pas de trouver des "arrangements".

Donc vous demandez officiellement, par un dossier habituellement à déposer dans ces cas-là, l'accord pour la pose de ce portail ET de votre clôture (un portail est un élément constitutif d'une clôture).



Pour rappel, l'article 647 du Code civil ► https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006429909/1804-02-10/



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26 août 2019

Bonjour,

Je viens de demander au maire par mail avec accusé de réception la justification légale de la prescription relative à l'emplacement du portail.

Merci de votre aide
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Bien !

Merci de nous tenir informés de la suite qui sera donnée, si vous en avez le temps et l'envie....
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26 août 2019

Bonjour,
En fait le portail s'insère dans une clôture existante conservée dans le projet de construction. J'ai trouvé l'origine de la prescription relative à l'emplacement du portail: il s'agit d'une nouvelle règle d'une version du PLU validée en juillet 2019. Lors de la conception du projet le maitre d'oeuvre a utilisé la version précédente de 2013. La demande de permis de construire s'appuyant sur le PLU 2013 ayant été déposée en juin 2019 , avant déclaration de la nouvelle version je considère que la nouvelle règle du PLU 2019 n'est pas juridiquement applicable. J'ai déposé un recours gracieux auprès du maire de la commune.
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AUCUNE prescription d'un PLU qui limite le droit à se clôturer, consacré par le Code civil, n'est légale.
(Conseil d’État, arrêt du 29 décembre 1993, etc.)
Un règlement administratif, unilatéral, ne peut pas contrevenir à la loi !

En revanche, cela serait possible dans le cas d'un règlement de lotissement, qui est juridiquement un contrat passé entre deux personnes privées, dans lequel le constructeur peut volontairement renoncer à se clore totalement.

Développement complet ici ► https://www.gridauh.fr/sites/default/files/u440/47e2d9d5d10af.pdf

" Je viens de demander au maire " : et qu'a-t-il répondu ?



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26 août 2019

Bonjour,
Je vous confirme que le contexte n'est pas celui d'un lotissement. En fait le portail s'insère dans une clôture existante conservée dans le projet de construction. J'ai trouvé l'origine de la prescription relative à l'emplacement du portail: il s'agit d'une nouvelle règle d'une version du PLU validée en juillet 2019. Lors de la conception du projet le maitre d'oeuvre a utilisé la version précédente de 2013. La demande de permis de construire s'appuyant sur le PLU 2013 ayant été déposée en juin 2019 , avant déclaration de la nouvelle version je considère que la nouvelle règle du PLU 2019 n'est pas juridiquement applicable. J'ai déposé un recours gracieux auprès du maire de la commune.
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26 août 2019

Je n'ai pas de réponse du maire concernant la référence légale
Bonsoir, j'aimerai avoir un éclaircissement

"cette règle ne figurant pas dans le PLU, il est impossible de l'appliquer. En effet le PLU impose une distance de 5 m de la maison par rapport à la route"

Si le PLU impose une distance de 5m, alors ceci est écrit dedans?
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Le PLU impose qu'un mur de la maison soit situé a une distance maximale de 5 m de la route sans évoquer le portail.
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26 août 2019

Plus précisément la maison doit être construite dans une bande de 5 m à partir de l'alignement qui longe la voierie. De plus il existe à l'extérieur de l'alignement qui longe la voirie une bande de 2,5 m. La maison est donc située à 7,5 m du bord de la route. Le sujet du portail et de son emplacement par rapport à la route n'est pas évoqué dans Le PLU.
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" je considère que la nouvelle règle du PLU 2019 n'est pas juridiquement applicable. " : ravi de voir que votre conclusion rejoint celles du GRIDAUH cité ci-dessus !
Mais vous n'en exposez pas les arguments : pourquoi la règle n'est pas applicable ?

" J'ai déposé un recours gracieux " : sur quel fondement ?

" Je n'ai pas de réponse du maire concernant la référence légale " : c'est cela qu'il est important de connaître...
Merci de nous en faire part dès que vous l'aurez.

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Le projet de construction a été conçu en fonction du PLU précédent, le nouveau PLU 2019 n'était pas encore validé.Les nouvelles régles ne sont pas applicables à un projet conçu antérieurement. En effet Il est impossible de concilier les nouvelles règles avec les anciennes: un retrait de 5 m du portail n'est pas compatible avec une distance de 5 m imposée de la facade par rapport à l'alignement. Ainsi le nouveau PLU prévoit une implantation de la facade dans une bande de 5 à 20 m qui peut être cohérente avec un portail placé à 5 m de la voie. D'autre part les distances minimales de la limite séparative ont changé passant de 4 m a 6 m, le projet de construction ne respecte pas la nouvelle règle et il a été accepté malgré cela, ce qui démontre que ce sont les règles du PLU précédent qui s'appliquent. Lorsque j'ai déposé le recours j'ignorais le contenu du nouveau PLU, mon argumentaire s'appuie sur l'article 647 et la conception du projet respectant les règles du PLU alors valide.
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Bonsoir,

Le règle du PLU de juillet 2019 ne peut pas s'appliquer à une demande antérieure !

Une loi ou texte administratif n'est pas rétroactif, seule la jurisprudence l'est !

Votre cas sera jugé par le tribunal administratif (gratuit) sur les bases des textes encours lors de votre demande !

Mettez votre Maire, qui se prend pour un suzerain, au défi !

Cdt.
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" mon argumentaire s'appuie sur l'article 647 et " c'est tout !
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17 janvier 2022
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Bonjour

A la lecture de ce qui a été écrit, il y a un truc qui me chiffonne. J'ai donc une question: quelle est la date du dépôt de la demande de permis de construire a-t-il été déposé et surtout quelle est la date de l'arrêté autorisant les travaux du PC ?
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Le projet de construction a été élaboré à partir du PLU 2013, il a été déposé en mairie en juin 2019. Il a été accepté en août 2019 avec une prescription sur l'emplacement du portail absente du PLU 2013, et par conséquent non prise en compte dans le projet initial. Entre-temps un nouveau PLU est sorti en juillet 2019, la nouvelle règle d'implantation du portail est issue de ce nouveau PLU. Le problème est que cette règle n'est pas compatible avec celles de l'ancien PLU.
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" la nouvelle règle d'implantation du portail est issue de ce nouveau PLU. " : une fois encore, ancien ou nouveau, un règlement administratif comme un PLU, qui n'a pas force de loi mais n'est que l'expression d'une exigence unilatérale d'une collectivité, ne peut légalement PAS aller à l'encontre des prescriptions du Code civil !

De ce fait, la réponse du maire serait intéressante à connaître !


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26 août 2019

En fait il y a plusieurs angles de défense: prise en compte d'une règle postérieure a celles valides lors d'élaboration du projet avant dépôt du permis de construire, et conflit entre la nouvelle règle et le code civil. Le premier angle est suffisant pour obtenir gain de cause a mon avis. J'attends la réponse du maire avec impatience.
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S'il ne connait pas ou ignore cette règle, perso, d'après les faits rapportés, il semblerait que le Maire se base sur la date d'acceptation, ce qui en ferait un adepte de la magouille.

Nombres d'élus ne sont pas des lumières et comme tout bon français il sont spécialistes du sport national qu'est la " zibe ".

J'attends de modifier le PLU pour pouvoir refuser la demande !

Ce qui, vous conviendrez, est un raisonnement simpliste facilement dénonçable.

Mais la réponse du maire serait effectivement intéressante.
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Bonjour,
J'ai le plaisir de vous annoncer une issue positive du litige, le maire ayant accepté le recours gracieux. Je pourrais donc installer le portail comme prévu sans retrait supplémentaire par rapport a la route. Je vous remercie de votre aide qui m'a été très précieuse.
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Contents pour vous.

" le maire ayant accepté le recours gracieux " : il a aussi expliqué pourquoi il a changé sa décision ?
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Donc le PC a été instruit en fonction du PLU à approuver (ce qui est tout à fait légal).

il semblerait que le Maire se base sur la date d'acceptation, ce qui en ferait un adepte de la magouille.

Non, c'est la règle. L'autorisation doit être délivrée en fonction du PLU en vigueur non pas au moment du dépôt mais au moment de son approbation.

Je rejoins BmV quant à cette règle de retrait de 2,5 m figurant au PLU. Elle est illégale et contraire à l'article 647 du Code civil.
Un recours gracieux argumenté sur cette base légale pourrait s'avérer intéressant.

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26 août 2019

Dans ce cas le permis de construire aurait dû être refusé car il ne respecte pas les nouvelles distances de limite séparatives de 6 m au lieu de 4m . De plus le cocktail nouvelles règles anciennes est incohérent comment placer un portail coulissant a 2,5m de l'alignement donc de la clôture existante alors que le PLU impose de construire la maison à 5 m de l'alignement, le portail serait a 2,5 m de la maison! Le nouveau PLU déroge a la règle des 5 m par rapport a l'alignement, ce qui évite l'incohérence. De toute façon le recours gracieux repose sur 2 arguments ; absence de la règle lors de la conception du projet impliquant qu'elle ne pouvait pas être prise en compte, et conflit avec le code civil.
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26 août 2019

De plus le PLU de 2013 est cité en tant que texte applicable a l'arrêté du permis de construire et non celui de 2019.
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Ce qui est une erreur. A mon sens, l'arrêté semble entaché d’irrégularités