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Degats des eaux provenant d'une fissure du balcon supérieur

tonton06231 Messages postés 6 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
rambouillet41 Messages postés 9722 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention - 21 oct. 2020 à 08:41

Bonjour, il y a 10 ans j'ai avisé le syndic de l'immeuble que je fermais mon balcon ( en loggia ) comme plusieurs copropriétaires l'avaient déja fait.----
Précision: les balcons sont classés parties communes dans l'immeuble sauf le carrelage au sol---
Fin 2019, j'ai constaté qu'un fissure au balcon supérieur laissait s'écouler de l'eau de pluie. l'expert de mon assurance et celui de l'assurance de l'immeuble venus sur place, disent qu'un balcon n'a pas necessité à etre étanche et que c'est au syndic ( copropriétaires ) de prendre la décision de faire une étanchéité ou non.----
Etant donné qu'un balcon saillant n'a pas nécessité à etre étanche, du fait de la loggia il devient donc Couvrant et de la responsabilité du syndic a éffectuer l'étanchéité. -----
Merci pour votre information.

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12 réponses

Réponse 1 / 12

rambouillet41 Messages postés 9722 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 3 632

Bonjour,

 j'ai avisé le syndic de l'immeuble que je fermais mon balcon ( en loggia )

et l'AG vous a-t-elle autorisé à fermer ce balcon ? si NON, alors vous ne pouvez pas exiger une étanchéité...

Réponse 2 / 12

tonton06231 Messages postés 6 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention

Bonsoir, éffectivement , plusieurs copropriétaires ( une dizaine ) avaient avant moi fermé leur balcon, de plus, le président du conseil syndical de l'immeuble a été avisé, suivi les travaux comme étant conformes à l'aspect de l'immeuble. -----
De plus je viens de voir sur un forum ceci :----
( Étanchéifier un balcon, obligatoire ou non ?
Un balcon, pour rappel, peut être une saillie en façade ou reposer sur une pièce. Les deux cas ne se traitent pas de la même manière au niveau de l’obligation d’étancher le balcon.

En ce qui concerne l’étanchéité des balcons en saillie, la question de l’obligation d’étanchéifier un balcon revient régulièrement sur le tapis. Or, il n’existe pas à proprement parler de textes législatifs obligeant à réaliser l’étanchéité de votre balcon. Néanmoins, cela est fortement conseillé afin de limiter les infiltrations capillaires et la migration de l’eau qui, à terme, peut causer des dommages importants à votre balcon.

D’un autre coté, pour les balcons au-dessus d’une pièce, c’est la réglementation des toitures terrasses qui s’appliquent ici. Il est donc obligatoire d’étancher votre balcon pour assurer l’étanchéité de la pièce en dessous du balcon. )---
voila l'info du forum que je vais donner au syndic comme référence, faute d'autre chose . qu'en pensez vous et merci

Diverker

Bonjour

D’un autre coté, pour les balcons au-dessus d’une pièce, c’est la réglementation des toitures terrasses qui s’appliquent ici. Il est donc obligatoire d’étancher votre balcon pour assurer l’étanchéité de la pièce en dessous du balcon.

la réglementation s'applique lors de la construction de l'immeuble.
une décision unilatérale de modifier l'affectation d'un local n'a pas pour conséquence de pouvoir imposer une charge supplémentaire à la communauté, quand bien même garderait-elle un oeil ouvert sur le respect de l'aspect de l'immeuble.
par ailleurs, cette prétention à aussi pour conséquence d'affecter l'usage du balcon supérieur pour son copropriétaire. Son accord est donc nécessaire pour des travaux qui ne concernent pas la préservation de l'immeuble.
le simple accès à une partie commune à usage privatif pour une vérification du bon entretien doit passer par le juge si le copropriétaire s'y oppose.

Et pour être concret, pour un cas strictement identique au vôtre dans un dossier où j'intervenais en assistance en qualité d'expert le copropriétaire de la loggia a été débouté de toutes ses prétentions à faire étancher la loggia supérieure.
et a payé les frais de justice.

Réponse 3 / 12

rambouillet41 Messages postés 9722 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 3 632

Donc si vous avez fermé votre balcon, sans accord d'une AG (ce qui semble être le cas à vos écrits), alors l'AG peut refuser d'engager des travaux d'étanchéité.

Quant au syndic, vous pouvez lui dire ce que vous voulez, c'est à l'AG de décider des travaux.

Vous pouvez aussi faire faire un devis et notifier au syndic, avec ce devis, la question à mettre à l'OdJ d'une prochaine AG.

PS : concernant une éventuelle étanchéité, c'est surtout celle entre le balcon et la façade qui est importante, ainsi que elle avec les parties scellées...donc essayez de jouer là-dessus

Réponse 4 / 12

tonton06231 Messages postés 6 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention

Bonjour Rambouillet 41, --
---le syndic, le président du conseil syndical ont été avisé par mes soins il y a 10 ans lors de la fermeture du balcon sans qu'ils provoquent une A.G. pour cette fermeture, à priori, les informer et respecter l’aspect extérieur de l’immeuble suffisait------------

---J'ai donc fait éffectuer la fermeture avec l'accord du Président du Conseil Syndical qui gère la copropriété, il a donné son accord au Syndic pour les travaux .----

---De plus, une dizaine de fermetures avaient été faites avant moi, donc le syndic et le président du conseil syndical ne pouvaient refuser ce qu'ils avaient accordé auparavent.-----

---J'ai vu sur des forums qu'une fermeture de balcon ( véranda ou loggia ) devient un lieu clos ou pièce, donc le balcon supérieur ( balcon saillant non étanche) à la loggia devient ( balcon couvrant)--

---Copie du texte du forum : " pour les balcons au-dessus d’une pièce, c’est la réglementation des toitures terrasses qui s’appliquent ici. Il est donc obligatoire d’étancher votre balcon pour assurer l’étanchéité de la pièce en dessous du balcon."---

---Connaissez vous et ou trouver cette règlementation des toitures/terrasses ? --Car le Président du conseil syndical me dit qu'un balcon n'a pas nécessité à etre étanche et est réticent à ma demande d'étanchéité du balcon supérieur.
Merci pour vos diligences Rambouillet 41

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Utilisateur anonyme

Alors vous fermez le balcon sans autorisation de l'AG ? Vous avez de la chance il y a prescription. Et maintenant vous voulez exiger une étanchéité ? Alors faites-le à vos frais !

Réponse 6 / 12

tonton06231 Messages postés 6 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention

---Si le Syndic et le président du conseil Syndical me donnent leur accord, pour les autres fermetures de balcon, ça s'est passé de la meme façon .---

---je ne vois pas en quoi je suis responsable si cela n'a pas été soumis en A.G.--

---partant du fait que le Syndic et le président du conseil syndical sont au courant, ils prennent leur responsabilité, personne n'a jamais rien contesté dans la copropriété car toutes les décisions passent par le président du conseil syndical et le syndic approuve automatiquement. ------

Réponse 7 / 12

Utilisateur anonyme

Vous ne pouvez pas ignorer la loi ni le règlement de copropriété. Mais votre copropriété semble régie par des lois locales, alors continuez à gérer à la bonne franquette, mais n'attendez pas de la loi qu'elle impose à vos voisins de payer une étanchéité pour votre propre confort.

Réponse 8 / 12

rambouillet41 Messages postés 9722 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 3 632

Bonjour,

je ne vois pas en quoi je suis responsable si cela n'a pas été soumis en A.G.--

Si, bien sur, vous êtes responsable :

Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

D'ailleurs, en cas de vente, vous pouvez avoir un acheteur qui vous demande la régularisation de ces travaux..... même si le président du CS et le syndic se sont fourvoyés.

Donc pour moi :

un balcon n'a pas à être étanche, sauf si sa solidité est mise en défaut (liaison balcon-façade par ex.)
pour faire faire cette étanchéité que vous réclamez, il faut une décision d'AG pour engager les finances du syndicat et cela doit se faire à votre demande (notification de mise à l'OdJ faite par vous)
et si vous voulez le faire à vos frais, il vous faudra l'accord express et écrit du copro du dessus, car vous interviendrez sur ses modalités de jouissance de SON balcon, même s'il y a accord de l'AG

Réponse 9 / 12

tonton06231 Messages postés 6 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention

---Bonjour, concernant l'étanchéité, je précise qu'il y a une fissure sur toute la largeur du balcon supérieur ( la dalle ) perpendiculaire à la façade ou l'eau de pluie s'infiltre et m'occasionne des dégats.---- le Balcon étant une partie commune dans l'immeuble sauf le carrelage.---

---D'ailleurs les 2 experts assurance personnelle et de l'immeuble m'ont confirmé qu'il faut étancher le balcon supérieur pour remédier au problème.-------

---Effectivement un balcon saillant n'a pas à etre étanche, par contre un balcon devenu couvrant
( pièce close, loggia en dessous ) doit etre étanche et ce serait la règlementation des toitures / terrasses qui doit s'appliquer. ----
---Sachez que sur Légifrance , cour de cassation civile il est stipulé dans une affaire de dégradation de dessous de balcons, coursives, loggias :----
---( Que l'expert Y....a constaté que pour les balcons, coursives, loggias la règlementation n'imposait pas une étanchéité sur ces ouvrages qui ne couvraient pas un local à usage d'Habitation ou Assimilé.

---Merci de vos informations concernant le Syndic et le C.S. qui se sont fourvoyés . ----
Je constate dans la copro. que les travaux dépassant un certain montant sont soumis au vote en A.G. et ceux pris en urgence se font sur le fond de roulement et soumis en A.G. tous les ans.
bonne soirée.

Réponse 10 / 12

Utilisateur anonyme

Vous confondez les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble qui peuvent être urgents ou pas et les travaux additionnels privatifs qui sont demandés pour votre propre confort et qui doivent être à vos frais (et avec l'autorisation de l'AG et du voisin supérieur)

Réponse 11 / 12

tonton06231 Messages postés 6 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention

ce ne sont pas des travaux de confort, si le balcon supérieur est fissuré je n'y peux rien, les balcons sont des parties communes donc à la charge de la copro.

Diverker

ce ne sont pas des travaux de confort, si le balcon supérieur est fissuré je n'y peux rien, les balcons sont des parties communes donc à la charge de la copro.

certes, mais comme une étanchéité de balcon n'est pas obligatoire, le syndicat n'a pas à le prendre en charge.
vous avez unilatéralement décidé de clore votre balcon, il vous appartient d'en souffrir les incommodites, ou d'en financer la suppression, pour autant que le voisin du dessus l'accepte.
vous n'avez pas compris que cela vous incombait.
Si cela peut vous faire mieux entendre, si la fantaisie vous prenait d'installer un WC au milieu de votre séjour (ou n'importe où, d'ailleurs) et que pour ce faire vous voudriez imposer le passage de votre canalisation chez les voisins ou même en partie commune, pensez-vous une seule seconde que ces tiers à votre problème aient la moindre obligation d'accéder à votre désir?

Utilisateur anonyme

il peut très bien rester fissuré. Il n'y a que vous que ça gêne pour le moment.

Réponse 12 / 12

rambouillet41 Messages postés 9722 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 3 632

D'ailleurs les 2 experts assurance personnelle et de l'immeuble m'ont confirmé qu'il faut étancher le balcon supérieur pour remédier au problème.-------

certes pour résoudre VOTRE problème.... ce n'est pas pour cela que la solidité du balcon est impactée, donc l'AG est en droit de refuser ces travaux pour votre seul confort et pour quelque chose que vous avez fait sans autorisation.

Soyez assuré que le syndic ne bougera pas pour cela, sauf si vous notifiez cette question à mettre à l'OdJ d'une AG. Dans ce cas, le syndic DEVRA s'exécuter pour mise à l'OdJ,.... après, l'AG décidera.

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