Achat démembrement

Bonjour,
Nous souhaiterions acheter un appartement en démembrement avec mes 2 enfants qui seraient les nus propriétaires. Le coût est de 75 00 euros frais d'agence compris. Au vu de notre âge la valeur de l'usufruit serait de 50%
Il s ne disposent pas à l'heure d'aujourd 'hui suffisamment d'argent et nous souhaiterions leur faire une donation de somme d'argent à chacun. J'ai lu qu'il était possible de donner jusqu'à 31 865 euros par enfant sans payer de droit de donation en utilisant le formulaire 2735.
Cette donation déclarée au fisc , est ce qu'ils peuvent utiliser l' argent pour l'achat de la nu propriété du logement?

Vous remerciant

CORDIALEMENT