Compromis caduque ?

Bonjour,

Nous avons signé un compromis de vente pour un appartement de 20m2 dans une maison divisée en plusieurs appartements.
Le vendeur est le propriétaire de la maison entière et vend les biens en lots séparés, avec création d'un syndic bénévole.

Nous avons été informés récemment par l'agence que l'appartement de 12m2 située sur le même palier que "notre" appartement ne pouvait être vendu car il ne pouvait pas être considéré comme un lot dans le règlement du syndic.
De ce fait, l'agence nous propose 2 solutions :
- soit nous achetons les 2 appartements (sans diminution de prix),
- soit le compromis est considéré caduque et la vente annulée.

J'ai donc 2 questions :
1- Etant donné que cette situation ne concerne pas l'appartement pour lequel nous avons signé un compromis, ce dernier peut-il être caduque ? (signé depuis plus d'un mois)
2- Si nous achetions le second appartement, serait-il louable avec cette superficie ? (il dispose d'une kitchenette, SDD et WC). Travaux de divisions de la maison effectués après 2009, vraisemblablement.

D'avance, je vous remercie pour votre réponse.