Comment sous louer une partie d'un local commercial ?

Bonjour, à tous

Je suis sur le point de créer une entreprise en tant que Auto entrepreneur au moins la première année "pour voir". J'ai trouvé un local commercial, trop grand pour moi mais j'ai l'accord du propriétaire pour sous louer la moitié car il ne veux pas s'occuper de 2 locataire et je veux absolument ce local.

J'ai trouvé une personne qui à déjà son activité depuis plusieurs année avec qui partager ce local donc ce n'est pas le souci. Mais de mon coté je ne sais pas trop comment m'y prendre.

Dois-je faire un bail à la personne qui va s'installer "avec" moi ?
Puis-je y mettre les clauses que je souhaite ?

A noter que le propriétaire me fait un baille 3, 6, 9 classique pour le reste.
Par contre une chose me chagrine. Sachant que je vais devoir lui faire une facture je me demande comment ça se passe par rapport à mes charges. Car si je dois payer des cotisations social dessus (25% environ en tant que AE) ça va piquer :/ Il n'y a pas de solution pour "contourner" ça ? quand est-il des charges foncières ? en aurais-je ?

Bref je suis preneur de tous conseils.
Merci par avance.