Litige : Etat des Lieux / Restitution dépôt de garantie [Résolu]

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- - Dernière réponse : prunelll-b
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- 9 janv. 2019 à 23:14
Bonjour,

Je me permets de sollicité votre aide après 4 bonnes heures de recherche sur Légifrance, ce forum et tous les sites pouvant m'aider.

Je n'ai trouvé que la réponse partielle à mes petits problèmes.

Je suis pourtant persuadée que je ne suis pas la première, ni la dernière à poster une question sur la résolution d'un litige pour la restitution du dépot de garantie.

Mon propriétaire vient de m'envoyer par lettre simple le chèque de restitution du dépôt de garantie déduction faite :
- du changement de filtre de la hotte (transmis par lui et à changer lors de l'arrivé dans l'appartement)
- du bicarbonate de soude acheté pour nettoyé le terrasse verte (nous sommes en Hiver !!)

Les justificatifs ont été transmis et tout est indiqué dans l'état des lieux.

Il m'indique également déduire une somme, qui ne semble pas forfaitaire pour le temps passé à nettoyer.

Je ne remet pas en question le changement du filtre de la hotte même si je n'ai jamais eu à la rembourser dans toutes mes locations précédentes !!!
En revanche je n'arrive pas à trouver de texte clair et précis sur l'indemnisation du "temps passé" à nettoyer la terrasse et notamment sur la verdure sur la terrasse.

Je sais que les obligations du locataire sont des principalement des travaux dits "d'entretien", ceci avait été fait en Mai/juin, mais vous vous doutez bien que le vert étant revenu début décembre avec le froid je ne suis pas sortie pour nettoyer les quelques taches vertes.

Ainsi, existe t-il un texte ? une jurisprudence ? ou autre (sauf une coutume), qui donne crédit ou non à l'indemnisation du temps passé ? La verdure sur la terrasse pouvait - elle être noté dans l'état des lieux ?

Par ailleurs, précédemment, mon propriétaire avait fait une régularisation de mes charges et de mon loyer, que j'ai ignoré par excès de zèle mais aussi car son papier était incompréhensible et ne fournissait aucun justificatif. J'ai pensé naïvement qu'il oublierait. Il déduit donc du dépôt de garantie la régularisation Charges / loyer x le nb de mois non payés. OK. Mais puis - je lui demander les justificatifs de charge même plus de 6 mois après ? ( la loi impose 6 mois)

Merci d'avance pour vos réponse qui me seront précieuses.
A très bientôt.
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9 janvier 2019
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Merci
bonsoir,

I) Des retenues sur DG peuvent être faites :
=> si l'EDLS a été fait selon la loi (voir un de mes topos dans le post suivant)
=> et doivent ensuite être justifiées par devis (forcément d'un professionnel) ou par des factures : ---> soit des factures d'un professionnel (qui compte son temps passé)
---> soit des factures d'achat (ou tickets de caisse) de produits nécessaires au bailleur pour faire lui-même les réparations correspondantes aux dégradations légalement retenues, mais sans compter ses heures de travail. Donc : "Il m'indique également déduire une somme, qui ne semble pas forfaitaire pour le temps passé à nettoyer. " : c'est illégal.

II) Filtre hotte :
" changement de filtre de la hotte (transmis par lui et à changer lors de l'arrivé dans l'appartement) "
C'était au bailleur à installer, à ses frais et avant votre entrée dans les lieux, un nouveau filtre à cette hotte s'il avait jugé qu'il devait être changé.
art 6 loi 6/7/1989 : le bailleur a obligation de donner à louer << un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. >>

III) Produit nettoyant :
"........ du bicarbonate de soude acheté pour nettoyé le terrasse"
Si "terrasse verte" est mentionné sur EDLS (fait selon la loi) ET pas mentionné sur EDLE ET si facture ou ticket de caisse joint : rien à dire.

IV) "Régularisation des charges" :
Comment sont-elles mentionnées sur votre contrat de location ?
"Provisions mensuelles ? => une régularisation des provisions mensuelles doit se faire 1 fois/an, et en cas d'oubli, le bailleur peut remonter 3 ans en arrière. Les justificatifs sont à votre disposition pendant 6 mois après la demande du bailleur... mais peut-être ne le sait-il pas ? Tentez de demander à les voir...
"Au forfait" ? => aucune régularisation possible pendant toute la durée de votre location; seule une "indexation" avec le loyer est possible.

V) Loyer :
Un loyer ne se "régularise" pas !!! Il se RÉVISE.
Le bailleur peut faire une RÉVISION de loyer SI et SEULEMENT SI une révision ANNUELLE est prévue au contrat de location. Avec en principe le trimestre de référence et son indice.

Une révision de loyer n'est PAS rétroactive :
--> soit elle est demandée dans les temps = avant la date de révision prévue dans le contrat de location (qui est le + souvent la date de l'échéance du bail, mais qui peut être autre) : dans ce cas, le nouveau loyer démarre à cette date-là et est valable pendant les 12 mois suivants;
--> soit elle est demandée après cette date : dans ce cas, le nouveau loyer n'est applicable qu'à partir de la date d'envoi du bailleur signifiant ce nouveau loyer.
Mais dans votre cas, vous devez bien payer le nouveau loyer depuis la notification de révision dont vous n'avez pas volontairement tenu compte.
Vous pouvez vérifier les calculs du bailleur avec ce lien (vous prenez bien le loyer Hors Charges pour faire vos calculs):
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
djivi38
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9 janvier 2019
4867 -
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827
Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison par le bailleur de l'EDLS et de l'EDLE :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
prunelll-b
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Bonjour,
Je vous remercie grandement pour votre réponse,

Concernant la révision du loyer elle est effectivement indiqué sur mon bail, il n'y a pas de problème sur ça. La régularisation charge/ Révision loyer s'est faite en même temps, je souhaitais surtout obtenir les justificatifs pour les charges.

Concernant la terrasse verte tant pis ....

Pour le filtre de la hotte même si je l'ai changé moi-même il avait été acheté par lui, donc financièrement ça a un coût qui vient en déduction donc, selon lui, du DG ( il est bien indiqué sur l'état des lieux d'entrée que le filtre est neuf, s'il n'a pas été changé il est donc logique d'en racheter un, même si rien n'est indiqué sur l'état des lieux de sorti)

Enfin pour la somme qui indemnise le temps passé, je vais demander les justificatifs des artisans/professionnels. Mais le chèque est fait alors j'ai bien peur de ne pas retrouver mon argent.

Merci d'avoir pris le temps d'effectuer une réponse claire et précise.

Bien cordialement,
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