Clauses de congé abusive, régularisation de charge trop chère, refus d'état des

Question

Bonjour, 

J'en viens à vous demander de l'aide car :


1 - Je suis locataire d'un logement meublé en colocation solidaire depuis le 12/10/2018
2 - le logement, sensé être neuf, présente des défauts tels que : 
                -Mauvaise isolation, infiltrations d'air,
                -Infiltrations et fuites d'eau dans le salon et infiltration par les veluxs dans les 2
                 chambres au rez-de-chaussez,
                -Compteur électrique qui disjoncte plusieurs fois par jour,
                -Hotte aspirante de la cuisine reliée à la VMC de la salle de bain,
                -hotte aspirante des W.C hors service,
                -Un seul disjoncteur qui se situe dans notre appartement, quand le courant saute et si nous  
                 sommes absents les voisins ne peuvent pas remettre l'électricité en marche, une dizaine
                 de coupures par jour sont constatés par les occupants des 2 appartements concernés. 
3 - Le lot immobilier contient 2 appartements qui ont étés réaménagés dans d'anciens locaux 
     commerciaux, nous avons pas de compteurs électriques indépendants mais uniquement 2 sous- 
     compteurs reliés au compteur général qui se trouve dans une pièce en-dessous ainsi que le 
     compteur d'eau des 2 appartements et  à laquelle seul le propriétaire à accès. 

4 - J'ai notifié au bailleur mon désir de quitter le logement, via une lettre de remise en main propre et en 
     deux exemplaires similaires signés par les 2 parties le 7/12/2109, à partir du logement donc le 
      7/01/2019.

5 - les deux autres colocataires ont aussi donné leur préavis indépendamment quelques jours après.

6 - Le jour de l'état des lieux de sortie, le 07/01/2019, le propriétaire nous réunit et nous réclame à chacun 350 € par rapport à une clause dans le contrat de bail qui mentionne que si le locataire quitte le logement plus d'un mois avant la fin de la date de fin de location prévue le 12 juin 2019 il doit payer 350 € pour les frais de dossier + les charges détaillées ci-dessous. Le bailleur n'est pas une agence immobilière mais un particulier.

7 - Le montant des provisions sur charge était prévue à hauteur de 30 € par mois par colocataire,
     un surplus de 24 € / mois est demandé par le propriétaire, ce qui fait 54 x 3 = 162 € / mois pour un 
     logement  qui doit faire 50 m² avec 4 chambres qui ne respectent même pas les minimas de la loi 
     carré car plafond en pentes, murs en tissus tendus sans isolation phonique, flux d'airs constatables 
     sous toutes les poutres.
                     
-Aucune facture n'a été présentée par le propriétaire, les 2 appartements dépendent du 
                      même compteur son calcul inclut l'appartement voisin ce qui fait au total 6 x 54 € = 
                      324€ /mois de charges pour 2 x 50 mètres carré. + de 1000 euros sur 3 mois et demi.

8 - Le propriétaire après notre refus de payer cette close de congé et ces charges exorbitantes  nous 
     propose de ne payer que 200 € par rapport au congé et qu'en échange il nous donne un papier qui 
     va nous exonérer de la taxe d'habitation de environ 600 € selon lui et, là aussi, sans facture à l'appui.

9 - Le propriétaire, après cette discussion annule l'état des lieux et refuse de récupérer les clefs, je l'appelle le lendemain le 08/01/2019 après avoir appelé l'assistance juridique qui me conseille de signer un état des lieux de sortie et de le poursuivre ensuite, on est revenus a l'appartement, après avoir fait le tour du logement et dis que tout était en parfait état le bailleur m'a donné rendez-vous le lendemain pour 
 le 09/01/2019 mais ne m'a pas contacter comme prévu  pour me donner RDV et  signer les papiers de sortie et le chèque de retour de caution amputé des sommes demandées et mentionnées dans les points précédents et auxquelles je m'oppose.

10 - Une autre close indique que le logement n'est pas soumis à la loi du 6/07/1989 


Tous les éléments détaillés ci-dessus sont-ils contestables ? 

Que dois-je faire s'il vous plait, le montant de la caution qu'il m'a encaissée à l'entrée dans le logement est de 860 € , 2 mois de loyer à 430€ + 30€ de provisions sur charges. Dois-je accepter son chèque et le poursuivre pour récupérer ce qu'il m'aura encaissé  ? 

Merci d'avance si quelqu'un a eu le courage de me répondre.

Helllppppppppppppppppppppppppppp :(      :/

djivi38 · Answer

bonsoir,

une seule et primordiale question avant d'aller éventuellement plus loin :
pour quelles raisons le logement n'est pas soumis à la loi du 6/07/1989 ? 

cdt.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonsoir,
Voyez avec un avocat ou au moins l'ADIL pour mettre tout au clair.

Utilisateur anonyme · Answer

bah non : c'est une clause abusive ! sauf si ce n'est pas votre résidence principale ? ou c'est un foyer logement ?

djivi38 · Answer

Toutes ces irrégularités me dépassent un peu (beaucoup !) et vous devriez suivre les conseils donnés post 2. Néanmoins je vous fais part de mes réflexions : 1- Colocation meublée avec clause de solidarité : c'est régi par la loi du 6/7/1989. Donc, clause abusive - réputée non écrite - si le contraire est mentionné. 2- Vous aviez visité ce logement... alors pourquoi avoir signé un contrat avec autant de défauts dans ce logement ? -> Isolation : un bailleur n'est pas obligé de l'améliorer. Les locataires doivent remplacer/mettre des joints -> Infiltrations et fuites d'eau : déclaration à faire à votre assurance habitation -> Compteur électrique qui disjoncte : il aurait fallu demander au bailleur de faire augmenter la puissance -> Hotte aspirante de la cuisine reliée à la VMC de la salle de bain : illégal 3- "nous avons (...) 2 sous-compteurs" : avez-vous bien relevé les indices à l'entrée et à la sortie des lieux ? 4- Parfait ! 6- Clause abusive réputée non écrite. Rien à payer pour ça évidemment ! 7- Toutes demandes de sommes d'argent en sus du loyer DOIVENT être justifiées avant d'être payées. 8- Ce marchandage est signe de trèèèès mauvaise foi ! De plus, une TH est nominative et un locataire n'a absolument à payer, partiellement ou pas, une TH établie au nom du bailleur (en partie sur ses revenus... bien différents de ceux de jeunes... ) "..... en échange il nous donne un papier qui va nous exonérer de la taxe d'habitation.... " : ah ah ah ! pour qui il se prend ce bailleur ? Pour le centre des impôts à lui tout seul ????? 9- Pourquoi ne pas avoir signé l'EDLS et rendu les clés le 8/01 ? Pourquoi avoir accepté d'attendre au lendemain ? Il vous faut absolument faire cet EDLS et rendre les clés : tant que les clés ne sont pas rendues au bailleur, vous êtes toujours considéré comme locataire... et donc devez continuer à payer loyer & charges. Si vous n'arrivez pas à contacter ce bailleur, faites intervenir un huissier (à frais partagés si vous pouvez pouvez prouver le refus de votre ex bailleur à faire un EDLS...) Vous pouvez aussi, légalement, lui envoyer les clés par R+AR... (mais moi, j'aurais peur de sa mauvaise foi qui lui ferait soutenir, sans sourciller, que l'envoi était vide !!) ... Ou tabler sur l'absence d'EDLS signé --> pas de retenues possibles, sauf preuves contraires. "le chèque de retour de caution" : un peu de lecture... Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) : - Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ». - Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois. - C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. - Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. - En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827 Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement. Art 3-2 loi 6/7/1989 : -> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » Ça veut dire : -> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état". -> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270 Conseil : Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable. Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées : - l'EDLS a été fait contradictoirement, - ET a été signé de toutes les parties prenantes, - ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), - ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, - ET aucune modification n’a été apportée après signatures. Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison par le bailleur de l'EDLS et de l'EDLE : • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)] => Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs. => Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire (donc après le délai légal de restitution) : - 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR; - 2° : a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783 => Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable. => Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations. art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/ [La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...] => Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location. => Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). [Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.] => En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6) => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. => Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil). (*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS. https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé. => RECOMMANDATIONS : I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance. Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum : « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes. Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » Encore un peu de lecture…  LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/ Cordialement.

Utilisateur anonyme · Answer

Je répète :
Voyez avec un avocat ou au moins l'ADIL pour mettre tout au clair.
on ne sait toujours pas si votre bail est soumis à la loi de 89 ou pas (comme le dit le bail)

il va falloir sans doute aller au tribunal, mais d'abord trier entre les vrais abus et vos impressions d'abus

Clauses de congé abusive, régularisation de charge trop chère, refus d'état des

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