Est ce rentable de louer ?

Bonjour,

Propriétaire d'un appartement à Paris (2 pièces, 27m²), depuis 1 an, je cherche à aménager dans un logement plus grand avec ma copine. Se pose le choix de revendre ou de mettre en location.

Je suis complètement novice en la matière aussi je souhaiterai avoir votre point de vue sur mon analyse, et surtout si quelque chose m'échappe.

Une première estimation de mon bien fait ressortir un loyer de 850€cc/mois. Par ailleurs, je paye 760€ de mensualité d'emprunt et 88€ de charge de copro. Donc aucun gain de ce côté.
Si je considère 11,4% de frais de gestion locative + assurance loyer impayée et 1 remise en location/an à 1000€ environ (taux de rotation élevé à Paris et frais d’agence Foncia), cela revient à un cout de 2163€/an.

Cependant, les revenus foncier sont imposables, à la fois sur l’impôt sur les revenus (je suis dans la tranche à 30%, tout juste certes mais j’y suis) et sur les cotisations sociales.
Grâce au simulateur d’impôt de la DGFIP, sur le régime micro-bic je devrais payer à 3400 € d’impôts supplémentaires. Si je déclare en régime réel, et avec le calcul suivant

- (A) Revenus bruts : 10 200 €
- Loyers : 9 144 €
- Charges locatives : 1 056 €
-(B) Charges d'exploitation : 2 610 €
- Charges : 1 056 €
- Assurance locative : 306 €
- Frais de gestion locative : 857 €
- Taxes foncières : 391 €
- (C) Charges exceptionnelles : 0 €
-Travaux : 0 €
- (D) Charges financières : 2 867 €
- Intérêts du crédit : 2 579 €
- Assurance du crédit : 288 €
(A)-(B)-(C)-(D) = Revenus fonciers taxables : 4 723 €

Les impôts supplémentaires seraient alors de 2232 €, toujours grâce au simulateur d’impôt de la DGFIP.
Sur une année, le cout total serait au minimum de 2 163 +2 232 = 4 395 €, sans toucher un euro de plus. Sur les 24 années restantes de mon emprunt cela équivaut à 126 k€ (avec +1,5%/an d’inflation bien que sur l’inflation d’impôts peut être plus sévères…). Soit en bilan, et sans compter de travaux supplémentaires :

- cout de mise en location (IR, cotisation sociale + frais de gestion) ; 125 839 €
- cout crédit (= somme des intérêts restants) : 38 493 €
- frais de notaire (environ ce que j’ai payé): 13 000 €
- travaux d'entrée dans les lieux (environ ce que j’ai payé) : 10 000 €
= Total : 187 332 €

Soit un montant équivalent au cout d’acquisition de mon appartement 189 000€, ce qui signifie que le seul gain possible est la plus-value foncière. Et encore je ne prends pas en compte les travaux possibles sur 24 ans ...

Pour revenir à mon problème initial, ma réponse est qu'il ne s'agit pas de de savoir s’il vaut mieux vendre ou louer mais s’il vaut mieux vendre maintenant ou vendre plus tard. La location permet tout juste d’attendre de meilleures conditions.

ou alors j'ai manquais un calcul ou un élément à prendre en compte?

je vous remercie de m'avoir lu et j'espère un éclairage de votre part

bonne soirée

Cédric