Sous évaluation d'un bien et cession de parts en indivision

Question

Bonjour, 

Je viens vers vous pour une question complexe svp.
Je suis en indivision sur un bien avec mon oncle 2/4, mon frère 1/4 et moi-même 1/4. Ma grand-mère es usufruitière. Il y a 14 ans, ma grand-mère avait acheté ce bien en sous-évaluant grandement la valeur. Aujourd'hui, avec l'accord de ma grand-mère, mon oncle souhaiterait racheter nos parts à mon frère et moi-même. Aurai-je à payer l'impôt sur les plus values? Que faire pour limiter la casse? Dois-je faire une déclaration de succession rectificative avec la valeur réelle du bien avant la cession?

Merci d'avance,
cordialement

condorcet · Answer

Aurai-je à payer l'impôt sur les plus values?
Réponse négative.
Le prélèvement fiscal sur les plus-values immobilières  ne s'applique que dans le cadre d'une vente.
La cession de droits indivis entre membres d'une indivision successorale n'est pas une vente.
Elle est  assimilée à un partage sur lequel est perçu un droit de partage au taux de 2.50 % sur la valeur totale du bien si cette cession fait cesser cette indivision ce qui semble être votre cas.

 Que faire pour limiter la casse? 
Rien n'est cassé.

 Dois-je faire une déclaration de succession rectificative avec la valeur réelle du bien avant la cession? 
Réponse négative.
Une déclaration de succession rectificative doit être déposée avant le 31 décembre de la 3 ème. année du dépôt de la déclaration principale.
Hors ce délai, il y a prescription.

Nadrice19 · Answer

Merci beaucoup pour votre réponse.
Ce qui m'inquiète est que le bien était en indivision entre mon oncle et ma mère jusqu' en début 2017 (date a laquelle mère est décédée), mon frère et moi avons donc repris la part de ma mère. Le notaire n'a pas fait de déclaration de succession sur ce bien (on ne sait pas pourquoi) donc le fisc n'a pas pris connaissance de cette succession.
Aujourd'hui et à moins de 3 ans du décès de ma mère quel est mon intérêt ? 
Le fisc peut il nous imposer un redressement (comme le notaire n'a jamais fait la déclaration sur ce bien)?
Faire patienter mon oncle pour la cession des parts et attendre  la prescription  des 3 ans qui fera que nous éviterons  le redressement et  ses  pénalités ?
Ou faire la cession maintenant en espérant que le fisc soit comprehensif sur notre bonne foi?

Merci encore.

Gayomi · Answer

"Ou faire la cession maintenant en espérant que le fisc soit comprehensif sur notre bonne foi?"
Le fisc applique les lois... en toute bonne foi lui-aussi !

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Depuis très peu de temps, le principe est que le contribuable est de bonne foi (assouplissement apporté par la nouvelle équipe en place).

Nadrice19 · Answer

D'accord. Merci beaucoup pour toutes vos explications.
Comme mon oncle veut nous racheter nos parts, il nous propose de faire estimer le bien par 2 agences immobilières qu'il a choisi. Nous n'avons pas de très bonnes relations et la confiance n'est pas là. Je crains une estimation subjective avec peut-être de la connivence entre lui et les agences.
Pensez-vous qu'il est préférable de faire expertiser le bien par un expert immobilier qui sera forcément neutre et objectif? Avez vous des adresses d'experts ou de services expertise à me recommander éventuellement?

Merci pour tout.

Ulpien1 · Answer

Bonsoir
S'il s'agit de terres agricoles, vous pouvez obtenir une expertise d'évaluation en vous adressant à la SAFER;

Nadrice19 · Answer

Bonjour,

D'accord, merci beaucoup pour vos précieux conseils.
Bien cordialement,

Sous évaluation d'un bien et cession de parts en indivision

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