Sous évaluation d'un bien et pénalités

Bonjour,

La date de règlement des droits de succession approchant et l'appartement hérité de mon père n'étant pas encore vendu, je me demande quelle stratégie choisir pour déclarer sa valeur (sachant que je n'arrive pas à avoir une idée fiable du prix).
S'il est sur-évalué je paierai plus de taxes (pour une sur-évaluation de 30 000 euros, et une tranche supérieure à 20 % cela fait 6000 euros de perdus).
Dans le cas d'une sous-évaluation de 30 000 euros, j'arrive au calcul (étonnant) suivant :
30 000 x 0.2%/mois (taux de pénalités) = 12 euros/mois à payer entre le réglement et la vente.
Ce n'est vraiment pas cher (!). Mon calcul est-il faux, ai-oublié quelque-chose ?
D'une façon générale, lorsqu'il y a une incertitude, vaut-il mieux sur ou sous-évaluer ?
Merci pour vos réponses.