Comment estimer maison ayant plusieurs propriétaires
Pierre Michaud
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domdo76 Messages postés 8355 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
domdo76 Messages postés 8355 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Bonjour,
Il s'agit d'une maison de vacances qui appartient a plusieurs parties. Comme nous allons déménager dans un autre pays, on a plus besoin de cette partie donc on veut que les autres parties rachètent notre partie.
La question c'est comment on peut estimer la maison pour avoir le meilleur prix.
D'après ce que je sais, de faire estimer la maison par un notaire serait la possibilité la plus fiable. Mais comme une estimation par une agence donnerait un prix probablement plus haut, est-ce qu'il ne vaut pas mieux prendre une agence?
Il faut ajouter que l'ambiance entre les différentes parties n'est pas la meilleure et qu'il vont essayer a faire baisser le prix par tous les moyens.
Histoire de prévoir les possibilités, qu'est qu'ils pourront faire pour arriver a ceci et quel seront les meilleures possibilités pour nous pour obtenir le meilleur prix?
Merci beaucoup pour l'aide
Pierre
Il s'agit d'une maison de vacances qui appartient a plusieurs parties. Comme nous allons déménager dans un autre pays, on a plus besoin de cette partie donc on veut que les autres parties rachètent notre partie.
La question c'est comment on peut estimer la maison pour avoir le meilleur prix.
D'après ce que je sais, de faire estimer la maison par un notaire serait la possibilité la plus fiable. Mais comme une estimation par une agence donnerait un prix probablement plus haut, est-ce qu'il ne vaut pas mieux prendre une agence?
Il faut ajouter que l'ambiance entre les différentes parties n'est pas la meilleure et qu'il vont essayer a faire baisser le prix par tous les moyens.
Histoire de prévoir les possibilités, qu'est qu'ils pourront faire pour arriver a ceci et quel seront les meilleures possibilités pour nous pour obtenir le meilleur prix?
Merci beaucoup pour l'aide
Pierre
A voir également:
- Estimation bien immobilier en indivision
- Répartition prix de vente indivision - Guide
- Convention collective immobilier pdf - Guide
- Liquidation indivision - Guide
- Je vous prie de bien vouloir agréer - Guide
- Plus-value succession indivision - Guide
14 réponses
la meilleure solution c'est une expertise
c'est souvent moins que ce que dise les agences, mais au moins c'est incontestable
c'est souvent moins que ce que dise les agences, mais au moins c'est incontestable
Utilisateur anonyme
c'est incontestable... mais cela ne veut pas dire que les autres copropriétaires voudront/pourront racheter, à ce prix ou à un autre d'ailleurs.
mouka1234
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FAUX pour cela je suis categorique une expertise est toujours contestable celui qui conteste peut tout a fait refaire faire une expertise mais c est a lui de payer la contre expertise et ce n est pas donner car j ai dut moi meme passer par la
Merci pour la réponse
Pour cette expertise, est-ce qu'il vaut mieux prendre un notaire ou un expert immobilier?
Comment je peux savoir s'il s'agit d'un "vrai" expert ou notaire et comment est-ce que je peux trouver un dans la région?
Et ça coûte combien une expertise a peu près et est-ce qu'elle a une valeur juridique?
Pour cette expertise, est-ce qu'il vaut mieux prendre un notaire ou un expert immobilier?
Comment je peux savoir s'il s'agit d'un "vrai" expert ou notaire et comment est-ce que je peux trouver un dans la région?
Et ça coûte combien une expertise a peu près et est-ce qu'elle a une valeur juridique?
Consultez l'annuaire pour trouver un expert immobilier...sinon allez au Palais de Justice : il y a une liste d'Expert Immobilier Judiciaires.
Un Agent Immobilier, comme un Notaire d'ailleurs, ne saura vous faire une expertise qu'à partir des prix constatés sur le marché. Ca n'a rien à voir avec la valeur réelle du bien.
Un Agent Immobilier, comme un Notaire d'ailleurs, ne saura vous faire une expertise qu'à partir des prix constatés sur le marché. Ca n'a rien à voir avec la valeur réelle du bien.
Bonjour, Oui, mais vous pouvez l'estimer comme vous voudrez, il reste que les autres propriétaires ne sont même pas obligés de vous acheter votre part. Ils peuvent vous dire non, et dans ce cas, il vous restera la possibilité de vendre à quelqu'un d'autre, étranger à la famille.
Et là, ce n'est pas dans la poche.
Demandez à un agent immobilier, si éventuellement il pourrait se charger de la vente de votre part. Vous verrez la réaction.
Donc, faire des expertises, je veux bien, mais avec des gens qui ne sont pas du tout obligés de vous acheter votre part ????
Comment voulez-vous les contraindre à acheter ???
Et là, ce n'est pas dans la poche.
Demandez à un agent immobilier, si éventuellement il pourrait se charger de la vente de votre part. Vous verrez la réaction.
Donc, faire des expertises, je veux bien, mais avec des gens qui ne sont pas du tout obligés de vous acheter votre part ????
Comment voulez-vous les contraindre à acheter ???
bonsoir
un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier peuvent vous donner la valeur d'un bien
et ne pensez pas que ce sera gratuit pour l' AI et le notaire , tout travail mérite salaire
MAIS , car il y a un mais important : la valeur de votre part ne sera que ce que les autres accepteront de payer, que cela vous plaise ou non, ils sont en position de force
tout le bal bla bla sur le fait que vous "nul ne peut vous forcer à rester dans l'indivision " est un beau discours, mais dans votre cas personne ou presque n'achètera une part d'indivision au prix du marché
un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier peuvent vous donner la valeur d'un bien
et ne pensez pas que ce sera gratuit pour l' AI et le notaire , tout travail mérite salaire
MAIS , car il y a un mais important : la valeur de votre part ne sera que ce que les autres accepteront de payer, que cela vous plaise ou non, ils sont en position de force
tout le bal bla bla sur le fait que vous "nul ne peut vous forcer à rester dans l'indivision " est un beau discours, mais dans votre cas personne ou presque n'achètera une part d'indivision au prix du marché
http://www.avocat-aix-en-provence.eu/index.php?2007/10/28/90-le-regime-de-l-indivision
il suffirait donc de trouver un acquéreur au "bon prix" pour l'ensemble et provoquer la dissolution de l'indivision
un avis d'expert permettrait donc de fixer le "bon prix" et de faire pression sur les autres indivisaire
Le seul moyen de dissoudre une indivision est de vendre le bien d'un accord commun, ou de l'attribuer à l'un d'eux moyennant la juste contrepartie financière, puis de se répartir le montant de la vente. A défaut d'accord de tous les indivisaires, un seul d'entre eux peut provoquer la vente forcée et le partage des deniers car au terme de l'article article 815 du Code Civil: "Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision."
il suffirait donc de trouver un acquéreur au "bon prix" pour l'ensemble et provoquer la dissolution de l'indivision
un avis d'expert permettrait donc de fixer le "bon prix" et de faire pression sur les autres indivisaire
voui voui voui, très bel article, mais vous faites une erreur de raisonnement : une maison vaut tant, ça ne veut pas dire que la part de chacun vaut tant ( le prix divisé par le nombre de parts )
ça ne fonctionne pas comme ça , et jamais vous ne trouverez de juge qui aille dans votre sens ,
une personne veut sortir de l'indivision, comme dans le cas présent : sa part vaut ce que quelqu'un est prêt à payer, et non pas ce qu'un expert va estimer
jamais le juge n'ordonnera la vente forcée sur la bse d'un rapport d'expert pour la valeur de l'ensemble
après vous allez trouver un expert qui va estimer juste la part dans l'indivision : ok, mais allez trouver un acheteur à ce prix: rien ne l'obligera à acheter à ce prix
ça ne fonctionne pas comme ça , et jamais vous ne trouverez de juge qui aille dans votre sens ,
une personne veut sortir de l'indivision, comme dans le cas présent : sa part vaut ce que quelqu'un est prêt à payer, et non pas ce qu'un expert va estimer
jamais le juge n'ordonnera la vente forcée sur la bse d'un rapport d'expert pour la valeur de l'ensemble
après vous allez trouver un expert qui va estimer juste la part dans l'indivision : ok, mais allez trouver un acheteur à ce prix: rien ne l'obligera à acheter à ce prix
non c'est pas comme ça que ça se passe
si vous souhaitez sortir de l'indivision et que les co indivisaire ne veulent pas racheter votre part
vous faites expertiser le bien
vous mettez le bien en vente à un prix Y (Y etant un peu + que X)
lorsque vous avez trouvé un acquéreur (offre d'achat sous réserve d'accord des co indivisaire) survient le pb les autres indivisaires ne veulent pas vendre...
donc vous allez devant le tribunal
en disant le bien était estimé X j'ai trouvé un acquéreur à Y (toujours plus que X malgré les nego) les co indivisaires refusent de signer l'acte, je demande donc à être indemnisé par les co indivisaires à hauteur de ma part sur Y...
et ça c'est imparable
si vous souhaitez sortir de l'indivision et que les co indivisaire ne veulent pas racheter votre part
vous faites expertiser le bien
vous mettez le bien en vente à un prix Y (Y etant un peu + que X)
lorsque vous avez trouvé un acquéreur (offre d'achat sous réserve d'accord des co indivisaire) survient le pb les autres indivisaires ne veulent pas vendre...
donc vous allez devant le tribunal
en disant le bien était estimé X j'ai trouvé un acquéreur à Y (toujours plus que X malgré les nego) les co indivisaires refusent de signer l'acte, je demande donc à être indemnisé par les co indivisaires à hauteur de ma part sur Y...
et ça c'est imparable
je persiste : vous n'avez aucun droit de mettre en vente le bien en totalité ( en prime si vous trouvez un acheteur et qu'il ne peut pas acheter , il vous met au tribunal ....)
vous pouvez mettre votre part en vente
pour la totalité du bien, il faut une décision de justice ...bon courage pour l'obtenir, dans ce cas précis
et ça c'est imparable
des jurisprudences, vite vite vite, ça m'intéresse ainsi que tous les divorcés en indivision qui n'arrivent pas à en sortir ;=))
vous pouvez mettre votre part en vente
pour la totalité du bien, il faut une décision de justice ...bon courage pour l'obtenir, dans ce cas précis
et ça c'est imparable
des jurisprudences, vite vite vite, ça m'intéresse ainsi que tous les divorcés en indivision qui n'arrivent pas à en sortir ;=))
med votre post n'a pas disparu il est là
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6092754-comment-estimer-maison-ayant-plusieurs-proprietaires#5
il est cahé quand y en a plusieurs ...:-)
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6092754-comment-estimer-maison-ayant-plusieurs-proprietaires#5
il est cahé quand y en a plusieurs ...:-)
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Il était question d'estimation de la valeur d'un bien....pas des prix du marché !
La valeur d'un bien est sa valeur intrinsèque au moment de l'expertise....Cela ne veut pas dire du tout qu'elle doit être en phase avec les prix constatés dans l'offre et la demande !
L'avantage de l'expertise est de fixer une valeur réelle....Ensuite il appartient au vendeur de décider s'il vendra son bien au prix de l'expertise ou à un autre prix.
La valeur d'un bien est sa valeur intrinsèque au moment de l'expertise....Cela ne veut pas dire du tout qu'elle doit être en phase avec les prix constatés dans l'offre et la demande !
L'avantage de l'expertise est de fixer une valeur réelle....Ensuite il appartient au vendeur de décider s'il vendra son bien au prix de l'expertise ou à un autre prix.
bonjour demacon :
il me semble bien que le point principal du départ de l'expertise ( c'est même une certitude, puisque les experts me consultent sur ma commune par moments ) , c'est le prix de vente des biens similaires vendus récemment ......
si ce n'est pas tenir compte du prix du marché ......car in fine, la valeur réelle d'un bien c'est grosso modo le prix de vente des biens similaires , avec quelques ajustements
et comme par hasard en général les expertises rejoignent les avis de valeur des agences immobilières
il me semble bien que le point principal du départ de l'expertise ( c'est même une certitude, puisque les experts me consultent sur ma commune par moments ) , c'est le prix de vente des biens similaires vendus récemment ......
si ce n'est pas tenir compte du prix du marché ......car in fine, la valeur réelle d'un bien c'est grosso modo le prix de vente des biens similaires , avec quelques ajustements
et comme par hasard en général les expertises rejoignent les avis de valeur des agences immobilières
Bonjour pierre
Pour vous répondre à vous maintenant en fonction de ce que vous nous dites
- Faites évaluer la maison par plusieurs ; AI, EJ , notaire...
- déterminez votre quote part , vous aurez la valeur maximum possible sachant comme le disent les autres intervenants que la valeur en sera forcément diminuée par les autres indivisaires ou par un acheteur extérieur du fait de l'indivision, ce qui est normal.
- si les autres indivisaires ne sont pas d'accord sur la vente ou si vous n'etes pas d'accord sur le prix qu'ils vous proposent, il ne vous restera plus qu'à saisir le TGI via un avocat, ce qui va engendrer de multiples frais assez conséquents ; notaire, huissier, avocat, expert etc...et des années de procédures.
Sans compter que vous serez toujours redevable des frais inhérents au bien (impots, factures, entretien etc...)
Je ne sais pas ce qu'en pense mes compères, mais, à mon avis, s'ils proposent un prix inférieur, mettons de 20% , vous feriez mieux d'accepter.
Voyez ce qu'ils vous proposent et faites un calcul judicieux entre le rabais et le cout des procédures à venir + le cout de l'entretien voire de la rénovation du bien
cordialement
Pour vous répondre à vous maintenant en fonction de ce que vous nous dites
- Faites évaluer la maison par plusieurs ; AI, EJ , notaire...
- déterminez votre quote part , vous aurez la valeur maximum possible sachant comme le disent les autres intervenants que la valeur en sera forcément diminuée par les autres indivisaires ou par un acheteur extérieur du fait de l'indivision, ce qui est normal.
- si les autres indivisaires ne sont pas d'accord sur la vente ou si vous n'etes pas d'accord sur le prix qu'ils vous proposent, il ne vous restera plus qu'à saisir le TGI via un avocat, ce qui va engendrer de multiples frais assez conséquents ; notaire, huissier, avocat, expert etc...et des années de procédures.
Sans compter que vous serez toujours redevable des frais inhérents au bien (impots, factures, entretien etc...)
Je ne sais pas ce qu'en pense mes compères, mais, à mon avis, s'ils proposent un prix inférieur, mettons de 20% , vous feriez mieux d'accepter.
Voyez ce qu'ils vous proposent et faites un calcul judicieux entre le rabais et le cout des procédures à venir + le cout de l'entretien voire de la rénovation du bien
cordialement
Bonjour Kasom,
Disons donc qu'à la limite l'expertise par un homme de l'art n'a plus de sens.....
Heureusement que dans mes expertises je ne fonctionne pas comme cela, sinon autant abandonner mon job !
Disons donc qu'à la limite l'expertise par un homme de l'art n'a plus de sens.....
Heureusement que dans mes expertises je ne fonctionne pas comme cela, sinon autant abandonner mon job !
La valeur d'un bien est sa valeur intrinsèque au moment de l'expertise....
J'avoue que je ne comprend pas ce que vous voulez dire ; la valeur d'un bien n'est-elle pas toujours tributaire d'un repère tel que le prix raisonnable qu'un acheteur voudra bien payer, compte tenu de tout un tas de chose (situation, rareté, qualité, confort, état, difficulté à vendre...) ; en ce sens le prix du marché me paraît tout à fait intéressant à titre indicatif ; bien sûr si vous tombez sur l'acheteur richissime amoureux de votre bien, il vous en donnera plus que le prix du marché, mais c'est tellement aléatoire que cette exception ne peut pas constituer une base d'estimation ; c'est d'ailleurs bien pour ça que le fisc et les domaines se basent sur la valeur de biens similaires vendus dans une période récente. Si je suis votre client et que votre expertise est totalement déconnectée du marché, je taille la route et ne vous paie pas pour me raconter des sornettes.
J'avoue que je ne comprend pas ce que vous voulez dire ; la valeur d'un bien n'est-elle pas toujours tributaire d'un repère tel que le prix raisonnable qu'un acheteur voudra bien payer, compte tenu de tout un tas de chose (situation, rareté, qualité, confort, état, difficulté à vendre...) ; en ce sens le prix du marché me paraît tout à fait intéressant à titre indicatif ; bien sûr si vous tombez sur l'acheteur richissime amoureux de votre bien, il vous en donnera plus que le prix du marché, mais c'est tellement aléatoire que cette exception ne peut pas constituer une base d'estimation ; c'est d'ailleurs bien pour ça que le fisc et les domaines se basent sur la valeur de biens similaires vendus dans une période récente. Si je suis votre client et que votre expertise est totalement déconnectée du marché, je taille la route et ne vous paie pas pour me raconter des sornettes.
Mais Sorgin....vous avez écrit que vous ne voulez pas qu'on vous raconte des sornettes.....
Si vous estimez que je suis dans l'univers des "sornettes" de grâce, n'en demandez pas plus....
Pour une meilleures compréhension de mon opinion, relisez mes écrits : ils vous disent que la valeur intrinsèque d'un bien n'est pas dépendant des prix du marché....
Maintenant, si vous pensez qu'un expert doit dire le prix que vous souhaitez, pas besoin d' un expert pour cela....
Prenez en parallèle le prix d'un véhicule d'occasion : son prix est bien déterminé par une valeur argus (donc une valeur intrinsèque...), cela ne veut pas dire que vous devrez le vendre à ce prix !
Vous pigez bien (ou à peu près...) la différence ?
Si vous estimez que je suis dans l'univers des "sornettes" de grâce, n'en demandez pas plus....
Pour une meilleures compréhension de mon opinion, relisez mes écrits : ils vous disent que la valeur intrinsèque d'un bien n'est pas dépendant des prix du marché....
Maintenant, si vous pensez qu'un expert doit dire le prix que vous souhaitez, pas besoin d' un expert pour cela....
Prenez en parallèle le prix d'un véhicule d'occasion : son prix est bien déterminé par une valeur argus (donc une valeur intrinsèque...), cela ne veut pas dire que vous devrez le vendre à ce prix !
Vous pigez bien (ou à peu près...) la différence ?
J'ai écrit exactement "Si je suis votre client et que votre expertise est totalement déconnectée du marché..."
Mais je ne demande qu'à comprendre pourquoi ce ne sont pas des sornettes.
Non désolée, je ne "pige" pas la différence.
Par rapport à quoi fixez-vous la valeur "intrinsèque" ? vous faites ça par rapport au tarif horaire du maçon et du charpentier, au prix du sac de ciment et du m2 de tuiles ?
Ca m'intéresse d'autant plus que je me sens très concernée par un projet d'utilité publique qui menace d'expropriation des centaines de personnes, et donc la valeur "intrinsèque" du bien serait sans doute bien plus valorisante que le prix du marché que les domaines vont leur proposer.
Donc si vous avez des tuyaux et des ficelles, je prends !
Mais je ne demande qu'à comprendre pourquoi ce ne sont pas des sornettes.
Non désolée, je ne "pige" pas la différence.
Par rapport à quoi fixez-vous la valeur "intrinsèque" ? vous faites ça par rapport au tarif horaire du maçon et du charpentier, au prix du sac de ciment et du m2 de tuiles ?
Ca m'intéresse d'autant plus que je me sens très concernée par un projet d'utilité publique qui menace d'expropriation des centaines de personnes, et donc la valeur "intrinsèque" du bien serait sans doute bien plus valorisante que le prix du marché que les domaines vont leur proposer.
Donc si vous avez des tuyaux et des ficelles, je prends !
Bonjour Vous
je suis la discussion depuis et meme si cela est hors sujet cela m'intéresse aussi d'avoir des explications plus concrètes de la façon de faire de Demacon
Comme Kasom, j'ai de temps à autre des contacts avec un EJI avec qui je suis déjà allée sur le terrain et, qui apparemment ne fait pas comme Demacon !
Il évalue le bien avec une multitude de critères puis fait une corrélation avec le prix sur le marché d'un bien équivalent , dans une situation équivalente ?!
en général son estimation et la notre sont souvent assez proches.
cdlt
je suis la discussion depuis et meme si cela est hors sujet cela m'intéresse aussi d'avoir des explications plus concrètes de la façon de faire de Demacon
Comme Kasom, j'ai de temps à autre des contacts avec un EJI avec qui je suis déjà allée sur le terrain et, qui apparemment ne fait pas comme Demacon !
Il évalue le bien avec une multitude de critères puis fait une corrélation avec le prix sur le marché d'un bien équivalent , dans une situation équivalente ?!
en général son estimation et la notre sont souvent assez proches.
cdlt
vous en dites trop ou pas assez ; on voudrait un peu plus de concret : quels critères ?
je vous aide :
https://www.onisep.fr/Ressources/Univers-Metier/Metiers/expert-immobilier-experte-immobilier
(mais de quels paramètres économiques parlent-ils donc ?)
https://www.cbre.fr/fr-fr/services-et-metiers/metiers/expertise
("tout en s'appuyant sur une connaissance approfondie des marchés français" ? tiens donc !)
https://www.oriane.info
("Ce métier fait appel à des connaissances spécialisées en marché immobilier" ah bon ?)
Le meilleur pour la fin :
http://www.lyonpoleimmo.com/2012/08/10/21644/a-quoi-sert-une-expertise-immobiliere/
("On regarde par la suite le prix global par secteur des biens comparables que l'on ramène au mètre carré pour savoir si notre étude est dans les clous. En principe, nous n'avons pas beaucoup d'écart..." )
Et après ça vous dites encore que vous ne tenez pas compte du marché ?
je vous aide :
https://www.onisep.fr/Ressources/Univers-Metier/Metiers/expert-immobilier-experte-immobilier
(mais de quels paramètres économiques parlent-ils donc ?)
https://www.cbre.fr/fr-fr/services-et-metiers/metiers/expertise
("tout en s'appuyant sur une connaissance approfondie des marchés français" ? tiens donc !)
https://www.oriane.info
("Ce métier fait appel à des connaissances spécialisées en marché immobilier" ah bon ?)
Le meilleur pour la fin :
http://www.lyonpoleimmo.com/2012/08/10/21644/a-quoi-sert-une-expertise-immobiliere/
("On regarde par la suite le prix global par secteur des biens comparables que l'on ramène au mètre carré pour savoir si notre étude est dans les clous. En principe, nous n'avons pas beaucoup d'écart..." )
Et après ça vous dites encore que vous ne tenez pas compte du marché ?
Apparemment mon précédent message contenant des explications plus élaborées n'est pas passées sur le site....
Bon alors je recommence et pour cela je reprends l'exemple de la voiture, ensuite je donnerai des détails sur les éléments d'appréciation dans le cadre de l'immobilier....
Ma voiture, en état standard, comme décrit dans l'argus, vaut X euros.
Pour la vendre plus vite, je la mets en vente à X-Y euros.
Un acheteur me la prend à X-Y-Z euros.
Après discussion on arrive à un prix intermédiaire entre ces deux valeurs....
Ca c'est le prix du marché....
Mais ça change quoi à la valeur du véhicule (valeur argus = valeur intrinsèque) ?
L'immobilier maintenant :
On tient compte :
- de l'année de construction,
- du support foncier,
- de la localisation,
- de ses équipements,
- de son environnement,
- de son entretien,
- des coefficients pour vétusté,
- et de la valeur à neuf au jour de l'expertise.
Alors bien entendu qu'on tient compte de la valeur des matériaux, du coût de la main d'oeuvre etc.....
Et ainsi on arrive à un prix assez précis. Il n'a rien à voir avec les prix du marché qui eux ne servent que comme valeur de négociation lors de la vente, du genre :
- ah oui, mais moi je peux avoir un bien similaire moins cher ailleurs....
- ah oui mais dans le coin ça se vend à un prix inférieur.....
- ah oui mais moi je ne veux (ou ne peut) pas mettre ce prix.....
etc....etc....
Bon alors je recommence et pour cela je reprends l'exemple de la voiture, ensuite je donnerai des détails sur les éléments d'appréciation dans le cadre de l'immobilier....
Ma voiture, en état standard, comme décrit dans l'argus, vaut X euros.
Pour la vendre plus vite, je la mets en vente à X-Y euros.
Un acheteur me la prend à X-Y-Z euros.
Après discussion on arrive à un prix intermédiaire entre ces deux valeurs....
Ca c'est le prix du marché....
Mais ça change quoi à la valeur du véhicule (valeur argus = valeur intrinsèque) ?
L'immobilier maintenant :
On tient compte :
- de l'année de construction,
- du support foncier,
- de la localisation,
- de ses équipements,
- de son environnement,
- de son entretien,
- des coefficients pour vétusté,
- et de la valeur à neuf au jour de l'expertise.
Alors bien entendu qu'on tient compte de la valeur des matériaux, du coût de la main d'oeuvre etc.....
Et ainsi on arrive à un prix assez précis. Il n'a rien à voir avec les prix du marché qui eux ne servent que comme valeur de négociation lors de la vente, du genre :
- ah oui, mais moi je peux avoir un bien similaire moins cher ailleurs....
- ah oui mais dans le coin ça se vend à un prix inférieur.....
- ah oui mais moi je ne veux (ou ne peut) pas mettre ce prix.....
etc....etc....
j'aime bien votre analogie avec la voiture ( je vous taquine un peu, ) mais je ne suis absolument pas d'accord avec elle
Une voiture identique aura un prix identique partout en Fance, pas une maison ......
donc oui on prend en compte les éléments dont vous parlez, mais in fine c'est le prix de vente des maisons à peu près similaires dans ce même environnement dont on tient compte , avec à la base le prix du terrain
parce que par ex : un couple d'amis vient de ventre un maison de ville de 200 m2 dans le 35, achetée 70.000 € + travaux remise à neuf 70000 € soit 140000 € déboursées en 2005
revente aujourd'hui à 7O.000 €
je vois mal un expert expertiser cette maison pour 120 000 € si on tient compte du cout de construction à neuf du bien , avec un minimum pour le foncier
l'expert va nécessairement tenir compte du prix de vente des maisons dans cette même ville, qui va lui servir de base de calcul, et ensuite bien entendu tenir compte du reste; vétusté, qualité de construction, etc etc etc
sinon pourquoi font ils appel si souvent aux bases de données des ventes ??
je ne critique pas votre travail, je montre juste que comme cette expertise a une valeur légale, si vous ne tenez pas compte des prix environnants vous allez sur estimer un bien ( dans le cadre d'une succession par ex ) qui sera alors invendable
enfin bon, chacun son point de vue, les AI et les experts ont les mêmes méthodes d'estimation, l'une a une valeur légale , l'autre pas
Une voiture identique aura un prix identique partout en Fance, pas une maison ......
donc oui on prend en compte les éléments dont vous parlez, mais in fine c'est le prix de vente des maisons à peu près similaires dans ce même environnement dont on tient compte , avec à la base le prix du terrain
parce que par ex : un couple d'amis vient de ventre un maison de ville de 200 m2 dans le 35, achetée 70.000 € + travaux remise à neuf 70000 € soit 140000 € déboursées en 2005
revente aujourd'hui à 7O.000 €
je vois mal un expert expertiser cette maison pour 120 000 € si on tient compte du cout de construction à neuf du bien , avec un minimum pour le foncier
l'expert va nécessairement tenir compte du prix de vente des maisons dans cette même ville, qui va lui servir de base de calcul, et ensuite bien entendu tenir compte du reste; vétusté, qualité de construction, etc etc etc
sinon pourquoi font ils appel si souvent aux bases de données des ventes ??
je ne critique pas votre travail, je montre juste que comme cette expertise a une valeur légale, si vous ne tenez pas compte des prix environnants vous allez sur estimer un bien ( dans le cadre d'une succession par ex ) qui sera alors invendable
enfin bon, chacun son point de vue, les AI et les experts ont les mêmes méthodes d'estimation, l'une a une valeur légale , l'autre pas
meme longueur d'ondes ;-)
par contre, ce qu'on entend par "prix du marché" ce n'est pas ce que vous dites qui correspondrait plus à une étape de négociation,
par contre c'est sur que c'est le prix d'achat qui est pris en compte dans la valeur moyenne établie par le notariat et que cela fait baisser la valeur réelle de la maison en tant que telle
pour déterminer notre évaluation , on prend quasiment les memes choses , sauf la valeur à neuf qui correspondrait plus pour une valeur "assurance" (ce que nous avons fait faire cette année par l'EJI exactement de la meme façon que vous,pour réévaluer notre maison après travaux),
cela détermine un "prix" en comparaison avec d'autres bien équivalents en vente (pas toujours aisé à faire) après c'est l'oeil , l'expérience du professionnel et sa manière de travailler qui fait aussi la chose
Quand je vois des AI et parfois meme des notaires ou pseudo expert immo, qui en 1/4 d'heure estiment une maison, je suis sur le c.. alors que pour la meme, il nous faut 2 ou3 heures. Manières d'évaluer différentes ?!
cdlt
par contre, ce qu'on entend par "prix du marché" ce n'est pas ce que vous dites qui correspondrait plus à une étape de négociation,
par contre c'est sur que c'est le prix d'achat qui est pris en compte dans la valeur moyenne établie par le notariat et que cela fait baisser la valeur réelle de la maison en tant que telle
pour déterminer notre évaluation , on prend quasiment les memes choses , sauf la valeur à neuf qui correspondrait plus pour une valeur "assurance" (ce que nous avons fait faire cette année par l'EJI exactement de la meme façon que vous,pour réévaluer notre maison après travaux),
cela détermine un "prix" en comparaison avec d'autres bien équivalents en vente (pas toujours aisé à faire) après c'est l'oeil , l'expérience du professionnel et sa manière de travailler qui fait aussi la chose
Quand je vois des AI et parfois meme des notaires ou pseudo expert immo, qui en 1/4 d'heure estiment une maison, je suis sur le c.. alors que pour la meme, il nous faut 2 ou3 heures. Manières d'évaluer différentes ?!
cdlt
Kasom
vous etes sur la meme longueur mais pas sur la meme "donnée" ou vice versa ...je ne sais plus ;-)
quand on fait appel à un EJI, il vient pour donner non pas un prix de vente sur le marché mais une valeur réelle de la maison en tant que telle
le prix de vente sera déterminé entre vous et le vendeur à partir des deux bases, la valeur de l'expertise et celle des biens équivalents dans le quartier
quand on en est au niveau d'un tribunal, c'est le juge qui va jouer le meme role
effectivement il est vrai que le rapport de l'expert , comporte normalement pour information (tout dépend du pourquoi de l'expertise) aussi l'étude du marché local et l'estimation qui en est faite à ce niveau là .
on est sur deux métiers "différents" surtout parce que le but n'est pas le meme
vous etes sur la meme longueur mais pas sur la meme "donnée" ou vice versa ...je ne sais plus ;-)
quand on fait appel à un EJI, il vient pour donner non pas un prix de vente sur le marché mais une valeur réelle de la maison en tant que telle
le prix de vente sera déterminé entre vous et le vendeur à partir des deux bases, la valeur de l'expertise et celle des biens équivalents dans le quartier
quand on en est au niveau d'un tribunal, c'est le juge qui va jouer le meme role
effectivement il est vrai que le rapport de l'expert , comporte normalement pour information (tout dépend du pourquoi de l'expertise) aussi l'étude du marché local et l'estimation qui en est faite à ce niveau là .
on est sur deux métiers "différents" surtout parce que le but n'est pas le meme
Le cas de votre ami est explicite de la valeur du marché (sauf s'il avait urgence à vendre......).
mais ça change quoi à sa valeur réelle ? Car lui il a mis 70 000 + 70 000 = 140 000 euros !
Eh bien l'expert aurait surement évalué la valeur intrinsèque de cette mais à un prix nettement supérieur à 70 000 euros de prix de vente exécuté.
On ne doit pas tenir compte de la valeur marché, mais on doit la signaler dans le rapport d'expertise. Ensuite c'est l'affaire du proprio.....
Je peux vous assurer, qu'un bien immobilier, estimé par expertise judiciaire aura fois devant un Juge !
Cela, une fois de plus, ne veut pas dire que le bien sera vendu à ce prix ! Mais au moins servira t-il de base de négociation entre vendeur et acheteur.
Après tout : tout le monde à le droit de vendre 70 000 euros un bien qui lui revient à 140 000 euros !!!
Pour l'histoire de la "toto" comme dit dans mon autre message, il ne s'agissait que d'un exemple seulement susceptible de fixer des idées entre une valeur et une autre....
mais ça change quoi à sa valeur réelle ? Car lui il a mis 70 000 + 70 000 = 140 000 euros !
Eh bien l'expert aurait surement évalué la valeur intrinsèque de cette mais à un prix nettement supérieur à 70 000 euros de prix de vente exécuté.
On ne doit pas tenir compte de la valeur marché, mais on doit la signaler dans le rapport d'expertise. Ensuite c'est l'affaire du proprio.....
Je peux vous assurer, qu'un bien immobilier, estimé par expertise judiciaire aura fois devant un Juge !
Cela, une fois de plus, ne veut pas dire que le bien sera vendu à ce prix ! Mais au moins servira t-il de base de négociation entre vendeur et acheteur.
Après tout : tout le monde à le droit de vendre 70 000 euros un bien qui lui revient à 140 000 euros !!!
Pour l'histoire de la "toto" comme dit dans mon autre message, il ne s'agissait que d'un exemple seulement susceptible de fixer des idées entre une valeur et une autre....
Deux ou trois heures.....voire même plus !
Quant aux évaluations faites au "coup d'oeil".....hi hi hi !
J'en connais qui pratiquent ainsi :
- longueur de la construction,
- largeur de la construction,
- longueur x largeur = surface en m²....
Ensuite : surface x par prix du m² = valeur !!!!
Coût de l'expertise : généralement gratos...ou au pire un demi de Leffe au bar du coin !
Vous zinquiétez pas madame, on vous la vendra à ce prix...té, signez-moi mon mandat !
Quant aux évaluations faites au "coup d'oeil".....hi hi hi !
J'en connais qui pratiquent ainsi :
- longueur de la construction,
- largeur de la construction,
- longueur x largeur = surface en m²....
Ensuite : surface x par prix du m² = valeur !!!!
Coût de l'expertise : généralement gratos...ou au pire un demi de Leffe au bar du coin !
Vous zinquiétez pas madame, on vous la vendra à ce prix...té, signez-moi mon mandat !
La législation juridique et financière évolue en permanence...