Proprio ne veut pas rendre la caution, pas d'EDL

Nayashen - 7 août 2018 à 20:34 - Dernière réponse : djivi38 20835 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 octobre 2018 Dernière intervention
- 8 août 2018 à 00:30
Bonjour,

Je viens ici aujourd'hui, car je suis dans une impasse.
Le 5 Juillet, j'ai quitté, après avoir envoyé ma résiliation de bail avec AR, reçue le 04/06, mon appartement.
J'avais précisé dans la lettre que je me tenais disponible pour un état des lieux de sortie.
Mon propriétaire m'avait donné son accord quelques jours avant par message, mais n'a pas répondu à mon courrier.
Je suis donc parti. Le propriétaire n'étant pas là, il m'a demandé de laisser les clés sur le bureau de ma chambre, ce que j'ai donc fait.

J'ai plusieurs fois demandé le remboursement de ma caution, mais je n'ai eu que des "je m'en occupe" durant des semaines. Il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, ni de sortie. En fait, l'appartement est loué depuis 4 ans (je crois qu'il vient d'être vendu), et je ne crois pas qu'il y ait eu un seul état des lieux (j'ai connu pas mal de colocataires, qui sont partis, et je n'ai jamais vu d'état des lieux de sortie, ni d'entrée, durant mon séjour d'un an)

J'ai appris qu'en l'absence d'EDL de sortie, le logement est considéré comme conforme à l'état des lieux d'entrée, donc le délai est d'1 mois. Ayant besoin de cette caution, j'ai envoyé un mail à mon propriétaire, l'informant que si on ne parvient pas à un accord, j'enverrai une lettre de mise en demeure.

Et là, miracle, réponse dans l'heure:
Mon proprio m'accuse (ainsi que les autres colocataires) de ne pas avoir respecté l'appartement, nous accuse de la saleté, des joints qui sont à refaire (m'informe aussi qu'il est en train de s'occuper des devis de ménage, et de tous les joints qui sont à refaire, précisant qu'ils sont à la charge des locataires. Pour ce que ça vaut, je n'ai pas récupéré l'appartement neuf, je pense que la majorité des traces sont il parle étaient déjà là). Il ne me parle que des parties communes, pas de réflexions sur ma chambre (j'ai sûrement été le plus respectueux de l'appartement, mais j'avoue que les autres colocataires n'étaient pas sur la même longueur d'onde).
Me dit aussi qu'il manque une partie du loyer (sur ce point je suis responsable, je ne savais pas si je devais payer du 1er au 5 Juillet, et j'attendais de ses nouvelles pour poser la question, je serais donc d'accord pour une retenue de 16% du loyer, soit 5j, s'il me paie les intérêts dus au retard du remboursement, soit 10% du loyer).

Mais, je suis un peu perdu. Les articles sur internet ne sont pas tous pareils, certains se contredisent. Est-ce que je suis dans mon droit ? Ou est-ce que je suis préjudiciable ?

Merci d'avance !
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3 réponses

djivi38 20835 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 octobre 2018 Dernière intervention - Modifié par djivi38 le 7/08/2018 à 21:51
0
Merci
bonsoir,

"Le 5 Juillet, j'ai quitté, après avoir envoyé ma résiliation de bail avec AR, reçue le 04/06, mon appartement. "
Courrier R+AR de congé - avec préavis de 1 mois SI location meublée - reçu le 04/06 => loyer + charges dus jusqu'au 04/07 ... + 1 jour dans votre cas puisque parti le 05/07...... sauf que vous n'avez aucune preuve du rendu des clés à une date fixe car clés laissées sur la table !!!! En fait, vous êtes encore locataire.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en "bon état" (sauf preuves contraires), donc conforme à l'EDLE => aucune retenue possible sur le DG, lequel doit être restitué dans LE mois qui suit le rendu des clés. Seulement vous n'avez aucune date pour prouver le rendu des clés.... Donc, il me semble difficile d'exiger des pénalités de retard pour restitution tardive de DG, d'autant qu'il ne faut pas avoir de dette de loyer ni de charges mensuelles et qu'il faut avoir donné sa nouvelle adresse...
Mais le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

"J'ai plusieurs fois demandé le remboursement de ma caution"
C'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE, pas une "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant.

A mon avis, le plus sage est de réclamer (par courrier R+AR) votre DG moins le montant dû pour juillet (les 5/31° du loyer que vous réclame votre bailleur) et j'oublierais très vite les pénalités "de retard" (il n'y a aucun "retard" puisqu'il n'y a pas de date de rendu de clés).
En revanche, ne pas accepter de retenues sur le DG au titre de dégradations, car pas d'EDLS.

Sachez aussi, par ailleurs, qu'en copropriété, le propriétaire est en droit de conserver
jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Du coup, s'il veut "m'escroquer", il pourrait éventuellement prétendre ne jamais avoir reçu les clés, et je devrais payer un loyer allant jusqu'à la date qui lui plaira ? C'est lui qui m'a demandé de les déposer, il m'a laissé un message, que j'ai encore. Je ne demanderai pas la pénalité de retard, mais du coup je m'inquiète un peu.

En ce qui concerne la régularisation des charges, il est obligé de me prévenir ? Et comment est-ce que je peux savoir à quelle date il doit me restituer le solde ?

En tout cas, merci beaucoup pour votre réponse !
djivi38 20835 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 12 octobre 2018 Dernière intervention > Nayashen - 8 août 2018 à 00:30
"il pourrait éventuellement prétendre (...) jusqu'à la date qui lui plaira ?"
Si il est malhonnête, oui... à moins que vous ayez un témoin... et au cas où, conservez bien ses messages. je pense qu'avec eux, vous ne risquez rien.

"En ce qui concerne la régularisation des charges, il est obligé de me prévenir ? "
Mais vous savez qu'il doit y avoir une régularisation : vous êtes donc prévenu. En revanche, il doit la justifier, lorsque l'AG (Assemblée Générale des copropriétaires) aura approuvé les comptes. En attendant, si le logement était bien en copropriété, il est en droit de conserver
jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû (sur ces 20%), sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

"Et comment est-ce que je peux savoir à quelle date il doit me restituer le solde ? "
Vous parlez bien du solde des 20% retenus pour la régularisation des charges ?
Une AG a lieu tous les ans, et peut-être avez-vous déjà eu des justificatifs de l'année dernière ? Ça sera à la même époque, à quelques jours près. Sinon, tentez un coup de fil au syndic... mais ils n'ont aucune obligation de répondre à une telle question, étant donné que les propriétaires connaissent parfaitement la date de leur AG !! Et sinon... faites confiance... !

Donc :
- au cas où votre bailleur ne connaisse pas la loi des 20% etc. ce n'est pas à vous à la lui apprendre... donc, vous n'y faites pas allusion et réclamez votre DG sans en tenir compte bien évidemment.
- faire un courrier immédiat en RAR de réclamation de restitution du DG intégral moins les 5/31° d'un "loyer + charges", soit la somme de .... € (détaillez le calcul), en citant l'Art 3 loi 6/7/1989 pour expliquer pourquoi il serait illégal qu'il fasse une retenue sur votre DG.
Courrier sous forme de mise en demeure avec un délai de XY jours (ou, au choix "à réception"); mentionnez que, à défaut de restitution de ladite somme dans le délai imparti, vous confierez le litige à la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, vous l'assignerez devant le tribunal d'instance où - en plus - vous demanderez des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du code civil. + formule de politesse.

Piochez dans mon topo ce qui correspond à votre situation actuelle (et lisez bien le § "Recommandations") :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier très peu de temps après la sortie du locataire) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou si l'EDLS est non valable/nul;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 Liste des réparations locatives :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.

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