Conflit avec propriétaire

- - Dernière réponse :  Alira - 12 oct. 2018 à 21:45
Bonjour à tous, voici ma situation:

Je louais en meublé un studio de 15m² à Paris 17ème depuis 2011 et jusqu'en mai 2018. L'état des lieux d'entrée a été faite par un mandataire de la propriétaire (un Monsieur que je n'ai jamais revu depuis, je ne sais même pas s'il avait le droit de le faire). L'état des lieux reprend les plus gros éléments du studio (ex.: canapé, micro-onde, robinetterie) et dit que c'est en bon état (sans dire que c'est neuf).

Pendant ces 7 ans de location, la propriétaire vient de temps en temps, elle m'a changé les plaques chauffantes qui sautaient tout le temps, et le ballon d'eau chaude (qui s'est cassé; je n'ai pas fait le nettoyage car jamais eu de ballon dans ma vie, je ne savais pas, mais je ne suis pas sûre que c'était à cause de cela - elle a payé 300 € pour le ballon, j'ai payé 280 € pour l'installation).

Je payais sans retard, toujours tout en ordre.

J'ai aussi changé le frigo qui s'est cassé au mois de janvier 2018, ayant prévenu la propriétaire au téléphone. J'ai également changé le câble de la douche en février 2018.

Ensuite, on a eu des souris dans le studio. La propriétaire informée par texto, elle n'a rien fait, m'ayant dit qu'il était impossible qu'il y avait un trou quelque part (alors que ça rentrait par la cuisine).

Je ne pouvais pas vivre dans cette horreur (souris sortant la nuit), j'ai donc rapidement trouvé un autre appartement. J'ai voulu envoyer un préavis à ma propriétaire mais j'ai eu du mal à trouver son adresse (sur les baux, y compris ceux de renouvellement elle mettait l'adresse du studio que je louais); j'ai appelé le syndic qui m'a refusé de donner son adresse postale et de lui transmettre ma lettre. Enfin, j'ai trouvé l'adresse sur l'état des lieux d'entrée fait par ce Monsieur inconnu qui l'a tellement mal écrite que j'avais peur de m'être trompée sur ma lettre avec AR.

Enfin, une semaine plus tard ma propriétaire a reçu le préavis et m'a demandé de lui faire des travaux dans l'appartement. Sauf que rien n'est cassé, tout fonctionne, et le reste - c'est de l'usure normale. Samedi dernier nous devions faire un état des lieux de sortie, mais elle m'a dit que l'appartement n'était pas nettoyé (faux, quelques petits flocons de poussière seulement), les fenêtres pas lavées (propres, lavées au mois d'avril 2018). Bref, on n'a pas fait d'état des lieux, on a juste fait un papier (que j'ai signé) comme quoi je lui fais un virement du prorata pour le mois de juin 2018 (paiement pour la période du préavis) et qu'elle retient ma caution de 600 €. Elle m'a également indiqué qu'elle pourrait éventuellement revenir vers moi si jamais ce montant ne couvrait pas les dégâts (quels dégâts?).

Je souhaiterais donc savoir si elle a le droit de faire cela, et ai-je une possibilité quelconque de récupérer si non la totalité de ma caution, au moins une partie?

Merci d'avance!
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Merci
Bonsoir,

Mais sacré nom d'une pipe, pourquoi vous vous laissez faire comme ça ? Vous n'aviez pas à signer ce papier. Et de toute manière, elle n'avait pas à vous demander de le faire.

Vous allez vite fait lui envoyer une lettre recommandée AR en lui rappelant les faits, en lui disant que vous avez pris un conseil juridique (du bluff mais elle ne le sait pas), qu'elle n'avait pas à vous demander quoi que ce soit en l'absence d'un EDL de sortie (le coup de l'absence d'EDL d'entrée, c'est du pipeau : elle n'avait qu'à avoir son exemplaire !) et qu'elle doit vous restituer l'intégralité du dépôt de garantie ! non mais !

Cdlt

Val
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Bonsoir,

Eh bien, on se laisse faire car on n'est pas spécialiste...

Ce qui me gêne, c'est ce papier, car bon, je l'ai signé, j'ai accepté ça, car elle a commencé à m'énumérer ce qui n'allait pas dans l'appartement, et que le ménage était très mal fait, et que je devais lui rendre l'appartement dans l'état dans lequel je l'ai reçu, et que comme on ne peut pas faire un état des lieux de sortie, et bien j'allais lui payer tant que je gardais les clefs et qu'on ne faisait pas l'état des lieux de sortie.... Bref....

Maintenant, si j'ai accepté qu'elle retienne ce dépôt de garantie, comment faire marche arrière?

Et puis-je récupérer ce que j'ai payé pour le préavis (428 €) alors que je ne devais pas changer le frigo ni payer pour le chauffe-eau?

Merci!
Ce qui me fait peur, c'est qu'elle va se dire qu'elle veut faire des travaux de ouf dans le studio et que je lui paie tout ça. Donc j'ai peur qu'elle revienne vers moi à la fin du mois de juillet pour me dire que mon dépôt de garantie ne couvre pas les travaux et qu'elle me redemande de l'argent.
Et quelque part, c'est moi qui ai proposé qu'elle garde le dépôt, car je voyais que ça partait en live un peu... Et comme je me sens mal quand je stresse, j'ai préféré éviter de faire un malaise et lui ai proposé ça....
Valenchantée
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-
Je vous ai dit quoi faire. A vous de voir.

Vous croyez qu'elle en sait plus que vous ? que nenni : c'est du flan.
D'accord, merci! Je vais tenter de faire comme vous m'avez dit. J'ai écrit en même temps à l'ADIL, à voir ce qu'il vont me dire aussi.
Je ne pense pas qu'elle en sait plus que moi mais bon, je ne suis pas sa première locataire, alors que ça, c'est ma première location, et j'avoue que je ne me sens pas en position de force....
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Merci
bonjour,

je viens de lire la réponse de Marley... et de me rendre compte que j'avais zappé que vous aviez signé (donc accepté) la retenue des 600€ de votre DG. Mais quelle idée d'avoir fait ça ??! Et Marley a raison : vous ne pouvez rien faire pour récupérer cette somme.

J'efface donc certaines lignes, mais je vous laisse mon topo... pour une prochaine location.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement censé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable. L'huissier doit y convoquer bailleur et locataire.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Bonjour, merci pour cette réponse très complète.

J'ai signé un papier comme quoi au vu de l'état des lieux de sortie (pas établi par écrit, car soi-disant je n'ai pas ramené mon état des lieux d'entrée pour comparaison), elle retient mon dépôt de garantie (600 €, donc la totalité).

Ce qui me fait peur, c'est qu'elle m'a dit qu'elle pourrait revenir vers moi si ce dépôt de garantie ne suffisait pas pour couvrir ses dépenses (pour ménage, quelques remplacements style tiroirs, etc.).

Est-ce qu'elle a le droit de le faire?
djivi38
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13 décembre 2018
> Alira -
Un EDL (qu'il soit entrant ou sortant) verbal n'a aucune valeur puisque rien n'a été écrit ni signé.
Donc votre bailleur ne peut rien vous retenir sur votre DG (ni maintenant ni plus tard), et si vous n'aviez pas eu la mauvaise idée de signer ce papier comme quoi elle gardait votre DG, vous auriez pu lui réclamer la restitution intégrale de votre DG.
Attendez 1 mois à partir du rendu des clés (avez-vous un reçu daté du rendu des clés ?) et tentez de lui envoyer un courrier R+AR de mise en demeure de restitution intégrale de votre DG (art 3 loi 6/7/1989 : pas d'EDLS sortant = pas de retenue possible sur le DG), et en suggérant que vous aviez compris qu'elle gardait le montant du DG le temps du délai légal de restitution. Ça marchera... ou... pas ! A mon avis, pas beaucoup de chances, mais au moins vous aurez tenté !
Et revenez vers nous quand vous aurez sa réponse.

cdt.
djivi38
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13 décembre 2018
-
Pour vous éviter de vous faire avoir lors de votre prochaine location, lire ce qui suit :

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS :

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/6087-location-les-pieces-a-fournir-par-le-locataire
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu.

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :

CONTRAT DE LOCATION :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures).
https://www.locservice.fr/guide/reussir-sa-location/bail.html
- à signer en même temps que le bailleur
- toute réservation pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière).
- Les nom, prénom et coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : possibilité contrat de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).
- Sans autorisation ÉCRITE du bailleur la sous-location est interdite.

CAUTION (= garant) ou GLI (= Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
http://droit-finances.commentcamarche.com/contents/721-se-porter-garant-caution-d-un-locataire
Si locataires étudiants ou apprentis : le bailleur peut avoir une assurance GLI (à prendre AVANT la signature du bail) ET demander une caution.
CLE : Caution Locative Étudiant
La demande se fait sur le site messervices.etudiant.gouv.fr
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/43125-caution-locative-etudiante-cle-mode-d-emploi

ASSURANCE :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire le jour de la remise des clés.
- L' assurance RC (Responsabilité Civile) est un minimum obligatoire, mais il est conseillé de prendre une MRH (Multi Risques Habitation).
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail).
- Le bailleur, lui, AVANT la signature du bail, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété.

DG = DÉPÔT de GARANTIE :
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne – contre REÇU - à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite).
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass.

EDLE (État Des Lieux Entrant) (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS] :
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

CHARGES :
Les charges peuvent être mentionnées :
 Soit « forfaitaires » : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location
 Soit « au réel » : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Si les charges sont mentionnées « comprises » : faire préciser par le bailleur, par écrit, ce qu’elles comprennent.

1° LOYER :
- Se donne à la remise des clés.
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Demander une "QUITTANCE" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (il devra les fournir gratuitement à condition que le locataire soit à jour du paiement de ses loyers et de ses charges).

LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de réception par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. [Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.]
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214.
https://www.dossierfamilial.com/immobilier/locataire/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-81640
- Le paiement en espèces (autorisé jusqu’à 1000 €) se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

DERNIER LOYER :
- le dernier loyer est aussi au prorata : arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer.

RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.
- une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputée y avoir renoncé. Et l'augmentation qui en résulte ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).

RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (= tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels).
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire remettre - dès l’EDLE - la copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

ANIMAUX DOMESTIQUES :
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens
catégorie 1 & 2), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989).
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres ni aucun dégât à l’immeuble.

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile).

V-) TH (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur ni à son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.

VI -) TEOM (Taxe enlèvement des Ordures Ménagères) (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- si les autres charges sont "au réel" : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion;
- si les autres charges sont "forfaitaires" : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en plus, sauf si clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges.

VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

- Un locataire DOIT donner son congé au bailleur pour mettre fin à la location.
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989, sauf pour les cas de préavis réduit à 1 mois), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé (le motif de « zone tendue » doit seulement être mentionné, car d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/2017/05/11/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer date & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Donner son congé : par courrier postal R+AR OU par remise en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) OU par exploit d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ces 2 derniers cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

VIII-) EDLS (État Des Lieux Sortant) :

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire le tout calmement.
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.

IX-) RESTITUTION DU DG (vous avez le topo complet post 4) :

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

 Si départ PENDANT le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
 Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.
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jeudi 4 janvier 2018
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13 décembre 2018
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Merci
Si vous avez signé un document qui précise qu'elle garde la caution (dépôt de garantie)...rien à faire c'est perdu.
Bonjour, merci. Est-ce qu'elle a le droit de revenir vers moi et d'exiger plus d'argent, si soi-disant ma caution ne couvre pas ses travaux?
bonjour, "le frigo s'est cassé"... de quelle façon ?

Un frigo ça ne se casse pas, sauf parfois en cas de dégivrage violents à coups de couteaux pour casser la glace et aller plus vite. On doit attendre que ça dégèle, mais en dehors de ça, je ne vois pas. Certains frigos durent très longtemps, de l'ordre de 40 ans.
Je pense que c'était à cause du dégivrage à l'aide d'un couteau, c'est ma mère qui a dû faire ça, je pense....
Commenter la réponse de Marley-18
2
Merci
bonjour, Le chauffe eau qui casse, le frigo qui casse les plaques ont dû être remplacées .....

Ces appareils étaient -ils très anciens ?

"elle a payé 300 euros pour le ballon, et moi 280 euros pour l'installation"... Normalement elle aurait dû tout payer, du moins si vous n'avez fait aucun dégât sur l'ancien chauffe eau.

L'entretien du chauffe eau électrique ? si c'est en région ou l'eau est calcaire, au bout de quelques années, il faut parfois le faire détartrer, mais pas besoin si la résistance est à stéatite.

Vous pouvez aller voir l'Adil en leur expliquant tout ça, ils vous conseilleront gratuitement.
Bonjour Jack, le ballon d'eau chaude n'était pas neuf quand je suis entrée dans les lieux, sur l'état des lieux d'entrée c'est marqué "bon état". Je ne l'ai jamais fait vérifier ni détartrer (je n'en ai jamais eu avant, et je ne savais pas qu'il fallait le faire. Bien évidemment, la propriétaire ne m'a rien dit à ce sujet).

Les plaques chauffantes n'étaient pas neuves du tout, ce n'étaient pas des vitro-céramiques mais les plaques un peu à l'ancienne qu'on peut voir parfois dans les vieux appartements.

Pour le frigo, aucune idée s'il était neuf, mais bon, il s'est cassé au bout de 7 ans.... Limite, ce n'est pas grave. Mais la proprio a osé me dire quand même que je ne l'ai pas prévenue pour le frigo et que je n'avais pas le droit de le changer.
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13 décembre 2018
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Merci
Je ne vais pas reprendre votre courrier, c'est votre style d'écriture.

Vous pouvez l'envoyer en l'état, mais ne vous faites pas trop d'illusions pour vos 600 euros, le papier que vous avez signé l'autorise à les garder.

Pour le reste, ben attendez, elle ne fera sans doute rien d'autre et de toutes façons elle ne pourra rien réclamer de plus.
Valenchantée
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13 décembre 2018
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Je ne suis pas certaine, comme Marley, de la valeur juridique de ce papier. Il y a des circonstances où l'on peut revenir sur une signature et cela dépend aussi de la manière dont le texte est rédigé ... Or, visiblement, ce n'est pas vous qui avez rédigé ce papier, mais votre bailleresse et elle ne peut pas se substituer à vous pour une "reconnaissance de dette" qui, une fois encore, ne peut exister que par un EDL de sortie en votre défaveur et il n'y a pas eu d'EDL !! Donc, il ne peut pas y avoir de réparation à payer !

Votre lettre est beaucoup trop longue : votre bailleresse risque de faire comme moi et ne pas lire Je serais vous, je m'en tiendrais à l'essentiel ...
Alira17
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27 juin 2018
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Bonjour Valenchantée, merci, je ne suis pas sûre non plus de sa valeur juridique, surtout qu'il est marqué qu'au vu de l'état des lieux de sortie, la propriétaire garde mon dépôt de garantie. Alors qu'aucun état des lieux de sortie n'a été fait par écrit!
Si elle ne lit pas, c'est peut-être mieux non? Comme ça, elle fait la mort et après je saisirai la Commission de conciliation, et ensuite, si besoin, le tribunal. Non?
Alira17
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27 juin 2018
-
Ce papier a effectivement été rédigé par ses soins (elle est venue avec sa fille, et en fait c'est elle qui l'a rédigé)...
Valenchantée
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13 décembre 2018
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Elle vous a présenté ça comment, comme une obligation ?
Alira17
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27 juin 2018
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Elle m'a présenté ça plutôt comme une menace, du genre comme on ne peut pas faire l'état des lieux et que comme ça vous allez garder les clefs, et bien pendant tout ce temps là vous allez me payer le loyer!
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Merci
Bonjour à tous,

Me voilà donc, en train d'écrire une lettre à ma propriétaire. Est-ce que quelqu'un d'entre vous aurait l'amabilité et la gentillesse de relire ma prose et me dire s'il y a quelque chose à modifier?

Merci d'avance!
Marley-18
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13 décembre 2018
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Envoyez nous la lirons.
Est-il possible de joindre un document ici?
Marley-18
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13 décembre 2018
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Il faut vous inscrire et le joindre en photo
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27 juin 2018
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Merci
Alors voici l'image, il faudra l'agrandir....
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13 décembre 2018
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Merci
Vu l'heure et la longueur du texte je préfère remettre mon avis à demain matin, mes neurones seront reposés.
Alira17
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27 juin 2018
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Bien sûr, merci !!!!
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13 décembre 2018
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Merci
À moins de prouver que cette signature a été faite sous la menace.. Je ne vois pas ce qui pourrait la rendre illégitime.
Marley-18
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13 décembre 2018
> Valenchantée
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Il y en a eu des centaines.
Valenchantée
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13 décembre 2018
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je veux bien le croire ... je connais même un tribunal qui a accordé des indemnités de déplacement pour les travaux à un bailleur alors que c'est interdit par la loi : moi j'aurais poussé en appel et en cassation mais le locataire concerné a laissé tomber ... total : le bailleur pense que c'est légal et il continue ...
Marley-18
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> Valenchantée
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Pas étonnant, j'ai même obtenu un Article 700 en audience de conciliation.
Valenchantée
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Waouh très fort ! ... je m'incline bien bas, Maître Marley ... :)
Marley-18
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> Valenchantée
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13 décembre 2018
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:-) Merci, même les confrères ont été étonnés.

Mais nous nous écartons du sujet.
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Merci
bonjour, Si le frigo a été massacré à coup de couteau pour le dégivrer, elle n'avait pas à vous en payer un autre, c'était à vous de le remplacer.
Alira17
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27 juin 2018
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Bonjour, ce n'est pas qu'il a été massacré lol on devait partir en vacances, du coup on a fait ça pour que ça aille plus vite. Mais je ne suis pas sûre que c'était à cause de ça, car on l'a fait et il s'est cassé le lendemain....
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Merci
Bonjour à tous,

Voici une petite mise à jour concernant ma situation: une avocate que j'ai consultée m'a dit que le papier que j'avais signé n'avait aucune force juridique. Elle m'a donc conseillé d'écrire une lettre recommandée avec AR à la propriétaire afin de lui réclamer la restitution sous quinzaine de mon dépôt de garantie et des sommes que j'ai versées pour le ballon d'eau chaude et le frigo.

Chose faite, bien évidemment aucune réponse de la part de propriétaire.

J'ai donc saisi la commission départementale de conciliation de Paris (car le studio en question est à Paris), j'attends leur convocation à un entretien avec le conciliateur et la propriétaire. Si nous n'arrivons pas à nous entendre, alors direction Tribunal.

Je vous tiendrai au courant de mes démarches.

Bonne journée!
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Merci
Bonjour à tous,

Je reviens vers vous avec une mise à jour concernant mon affaire.

J'ai reçu un courrier de la commission départementale de conciliation m'indiquant que ma propriétaire a également saisi cette même commission le 23/08/2018 (ma saisine date du 03/08/2018) et me demandant d'envoyer tous les documents en ma possession, y compris l'état des lieux de sortie.

Entretemps, il s'avère que ma propriétaire est venue à ma nouvelle adresse (ma mère m'a raconté cela car elle était dans mon nouvel appartement en ce moment - moi-même j'étais au travail car elle s'est présentée aux alentours de 13h un jour ouvré) et a tapé sur ma porte (sans me prévenir par appel ou texto, ou au pire courrier).

Ce qui est d'autant plus bizarre car qu'elle connait sûrement mon adresse (je la lui ai donnée moi-même) mais en revanche elle ne DOIT pas connaître l'étage ni le numéro de ma porte, d'autant plus que maintenant j'ai une gardienne dans l'immeuble et deux portes avec un bip pour accéder à la partie de l'immeuble que j'habite. La gardienne m'a dit ne pas avoir donné à qui que ce soit ni mon nom, ni l'étage ni le numéro de la porte, et m'a dit aussi que personne ne le lui a demandé.

Je vous tiendrai au courant de la suite, mais si vous avez des idées, n'hésitez pas!

Merci à tous,
Bonne journée!
Valenchantée
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13 décembre 2018
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Ben elle s'est renseignée ... Vous avez peur de quoi ? elle est plus grande et plus costaude que vous ?
Non, mais je ne savais pas que ce genre d'informations est en accès libre...
Après tout, je ne sais pas pour quel motif elle a aussi saisi cette même commission de conciliation...
Valenchantée
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13 décembre 2018
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Quand on veut trouver, on a des chances de trouver ...
Bonjour à tous,

Une petite mise à jour sur mon dossier: l’audience à la Commission de conciliation est prévue pour le 11 octobre.

Aujourd’hui matin j’ai appris de ma gardienne que la semaine dernière, à l’heure où j’étais au travail, mon ex propriétaire est venue dans mon immeuble et a demandé à ma gardienne si j’habitais bien à cette adresse et qu’elle me cherchait parce que je ne lui ai pas payé le loyer.

Heureusement, ma gardienne ne lui a rien dit. Mais ça commence à m’agacer ce genre de comportement, sachant que je n’ai aucun appel, aucun message de sa part pour que l’on puisse se rencontrer, ni de mise en demeure pour le paiement de soi-disant loyer impayé.

Merci à tous, je vous tiens au courant de la suite.

Bonne journée.
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Merci
Mise à jour de ce matin: on vient de m'appeler à l'instant de la Commission de conciliation pour me dire que l'audience d'aujourd'hui est annulée car mon ex propriétaire en a demandé le report avec justificatif et que ce n'est pas la peine que je me présente à la Commission car je ne serai pas reçue toute seule...
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Merci
Je dois donc attendre une nouvelle convocation... A mon avis, l'ex propriétaire a juste fait ça pour gagner du temps (va comprendre pourquoi)...
Marley-18
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Pourquoi ?, ben faute d'arguments et prise à son propre piège, elle fait l'autruche...
J'espère que c'est cela, mais bon, sait-on jamais ce qu'elle va inventer la prochaine fois.

Ce qui est quand même étonnant, c'est que l'on me prévient de cette annulation aujourd'hui-même, le jour de l'audience, alors que je pense que la proprio a dû apporter le justificatif avant. Ou s'est-elle manifestée hier ou aujourd'hui?....
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Merci
Ne payez pas le dernier mois de loyer... Vous serez sûr de récupérer votre caution comme cela.. hihi
Marley-18
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13 décembre 2018
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Non seulement c'est illégal, le dépôt de garantie ne doit pas servir à ça et d'autres part, elle a quitté son logement.
Marley-18 a raison. Comme je sens que ça va aller jusqu'au tribunal, il vaut mieux que je sois en règle, je ne peux pas légalement ne pas payer le dernier loyer.
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