Peut on vous faire payer plus que la caution

Question

Bonjour
J'ai grand besoin de savoir si quelqu'un peut me donner des réponses claires....
Voilà mon problème :
J'ai quitter mon ancien appartement il y a déjà un an mais mon ancienne agence me réclame plus de 2000e soit disant pour des travaux effectués dans celui ci sachant que sur mon état des lieux il y a juste écrit "a nettoyer " et encore sur certain juste "an". Le jour en l'état des lieux il a refusé de prendre des photos par "flemme ". J'ai contacté l'agence qui m'a dit qu'ils ont effectué des travaux de peinture sur 2 pièces et du coup en plus de ma caution de 800e qu'ils ont bien sûr garder ils me réclame aujourd'hui 2000e. Le propriétaire a saisie un huissier de justice je ne sais pas si quoi faire???
Merci de votre attention.

Relax · Accepted Answer

bonjour
bien sur qu'ils le peuvent
les photos n'ont aucune valeur, sauf si elles ont été prises par un huissier

ceci dit, l'agence ne peut rien vous facturer si elle ne vous a pas fourni au moins un devis des travaux à effectuer
donc vous sommez l’agence de vous fournir ce document

si elle vous le fournit, vous n'avez plus qu'à payer

dna.factory · Answer

le dépot de garantie n'est pas un forfait comme on a trop souvent tendance à le croire*.
Il s'agit d'une avance.

Vous devez payer la totalité des sommes réellement dues (noté à l'état des lieux, présentation au minimum d'un devis).

Le propriétaire peut vous présenter (et demander de payer sur) un devis très cher et faire faire les travaux à une entreprise bon marché, il peut même faire les travaux lui même. 
Dans le pire des cas, un propriétaire qui vous fait payer, ne fait pas les travaux, mais diminue (ou n'augmente pas) le loyer peut avoir gain de cause.
Vous payez le préjudice. Pas les travaux eux même. 

*y'a pas de honte, hein... moi aussi je le croyais, et pour mon premier appart, je l'ai laissé en ruine en me disant 'je m'en fout de la caution...', heureusement pour moi que la personne qu'a fait l'état des lieux n'en avait rien à foutre.

Mric11235813 · Answer

Bonjour,

Je ne vais pas redire ce qu'ont dit Relax et dna.factory, c'est suffisamment clair !!

En revanche, si le seul écart entre EDLE et EDLS est une mention "à nettoyer", ils peuvent vous facturer des frais de ménage sur devis/facture, mais pas des frais de peinture !!

djivi38 · Answer

bonjour,

avant de pouvoir faire des retenues sur un DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution"), il faut que l'EDLS soit valable, c'est à dire :
- en autant d'exemplaires que de parties prenantes,
- faits contradictoirement,
- signés de toutes les parties prenantes,
- et chaque exemplaire remis immédiatement après les signatures. 
Si l'EDL a été fait valablement, le bailleur peut alors envisager de faire des retenues sur le DG : voir topo.

Et je suis d'accord avec Mric post 3 : "nettoyage" bien différent de "peinture" !!

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Peut on vous faire payer plus que la caution

4 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters