surfacturation de charges par mon proprietaire

Question

Bonjour, 
Depuis 3 ans je louais un logement dans un immeuble de 3 appartements pour lequel il n y a qu un compteur de gaz et un compteur d eau avec des compteurs individuels par appartement.
J ai réglé mon supplément de charges en 2015 et 2016 sans demander de justificatif à ma proprietaire étant donné que je lui faisais confiance. J ai quitté mon logement mi novembre 2017 et suite a une demande de factures sur les charges déduites de ma caution, ma proprietaire m a indiqué qu elles ne pouvaient pas m envoyer ses factures mais que je pourrais les voir en avril. Elle m aindique par mail sa methode de calcul pour diviser la facturation de gaz par logement selon les consommations de chacun. A ma grande surprise elle m indique qu elle prend le montant total de sa facture et qu elle divise par le nombre de consommations de l immeuble, elle obtient pour elle le coût du kwh a multiplier par la consommation de chacun soit 0.088 euros par kwh. J ai consommé cette annee 20272 kwh donc elle me facture 1783 euros. En prenant une facture d un collegue et en utilisant la base de facturation normale de cette facture, j obtiens 1012 euros de facture. Sa methode etant complètement erronée je suis actuellement en litige afin de recuperer ce surcout de facturation. En fait avec sa methode, elle m a surfacturé et sous facturé les 2 autres locataires qui ont consommé moins que moi.(conso totale immeuble 32955) Puis je demander également le remboursement pour l année 2015 et 2016 sachant qu elle a utilise le meme mode de calcul et que d apres mes calculs le montant surfacturé qu elle devrait me rembourser ce montant a 2500 euros sur 3 ans?
De plus sur ma caution elle m enleve une facture de plomberie de 150e sans me joindre de justificatif alors que d apres la loi, toute somme déduite d une caution doit etre dument justifiée par une facture et elle refuse de me la transmettre.
Merci pour votre aide.

djivi38 · Answer

bonjour,

Charges : puisque vous avez un compteur individuel, pourquoi votre bailleur ne multiplie-t-elle pas directement votre propre consommation par le prix du kwh qui devrait figurer sur ses factures ?
Avec son calcul, je pense qu'elle vous fait payer la consommation + l'abonnement + les taxes, mais je ne sais pas si vous devez payer uniquement que votre consommation... 
Oui, vous pouvez demander les justificatifs des 3 dernières années : soit le bailleur accepte de vous les envoyer soit il a obligation de vous les laisser consulter.

Facture de plomberie : toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée par une facture ou un devis de professionnel lors de la restitution partielle du DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution", laquelle est une personne) ou "dans un délai raisonnable" après réclamation par courrier R+AR par le locataire. Donc, lui faire un courrier R+AR en conséquence, en concluant par une phrase du genre "... à défaut de recevoir ce justificatif de travaux de plombier, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation, et s'il le faut, à la commission de justice de conciliation et enfin au tribunal d'instance, où je demanderai, en plus, des dommages et intérêts au tire de l'art. 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix"  (voir le § IV de l'alinéa "Recommandations" ci-dessous).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Le montant d'une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

gardel75 · Answer

Bonjour , Ne jamais faire confiance à un propriétaire même les plus sympathique à vos yeux . Pas besoin d'en dire plus , vous êtes bien informé des démarches à effectuer par djivi38 et bon courage ..

Surfacturation de charges par mon proprietaire

2 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters