Quelle majorité pour "velux"

FB64 4 Messages postés samedi 10 février 2018Date d'inscription 13 février 2018 Dernière intervention - 10 févr. 2018 à 11:34 - Dernière réponse : anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention
- 13 févr. 2018 à 10:56
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble ISMH du XVIIème sciècle.

Le réglement de copropriété qui date du 23 juillet 1960 va etre révisé pour supprimer ce qui pourrait etre considéré comme non écrit dans certains de ses articles.

Un copropriétaire envisage d'amenager ses combles en appartement et devra proceder a l ouverture de fenetres de toit type "vélux".
Le réglement de copropriété stipule: "les décisions autorisant les constructions, les transformations ou les modifications au gros oeuvre, aux choses communes ou intéressant l'harmonie de l'immeuble, notamment celles autorisant la création d'ouvertures nouvelles ou la pose de panneaux publicitaires dans les murs, ou la modification des ouvertures actuelles des memes murs ne pourront etre prises qu a une double majorité comprenant plus de la moitié des propriétaires et les trois quarts au moins des voix."

Il me semble que la double majorité aux 3/4 n'est pas légale et que, dans de telles circonstances, la double majorité de l'article 26 aux 2/3 la remplace.

Par ailleurs notre copropriété est divisée en 3 batiments. La toiture et la charpente sont considérées par le réglement de copropriété comme des "parties communes spéciales, a l'exception des parties vitrées -toitures de tabatières disposées directement sur les parties de l immeuble appartenant en propre et exclusivement aux copropriétaires et dont l entretien restera a la charge de chacun d'eux".

Concernant le vote pour l'autorisation d'ouvrir la toiture pour poser des fenetres "Vélux":

-la double majorité de l'article 26 est elle applicable (légale de nos jours)? Sinon quelle est la majorité qui devra etre appliquée?

-le vote concerne t il l ensemble de tous les copropriétaires ou simplement ceux du batiment concerné?

Merci pour votre réponse.

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13 réponses

anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 10 févr. 2018 à 12:28
0
Merci
Bonjour,
Pour la majorité c'est la loi qui s'applique (pas le RdC)
Article 25 alinéa b
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256#LEGIARTI000028807646

Pour savoir si le vote est limité au bâtiment ou pas il faut savoir si le RdC prévoit un syndicat secondaire par bâtiment, sinon tout le monde vote.
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Rochat1 10374 Messages postés jeudi 3 mars 2011Date d'inscription 29 juin 2018 Dernière intervention - 10 févr. 2018 à 12:59
0
Merci
Bonjour,

D'accord pour la majorité sous l'article 25. Par contre s'il y a 3 bâtiments distincts, chaque structure est autonome dans ce type de décision, sachant que cette ouverture à réaliser ne devra pas gêner les voisins.

Cdlt.
anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 10 févr. 2018 à 18:49
Pas forcément. C'est le RdC qui indique si les bâtiments constituent des syndicats secondaires ou pas.
Rochat1 10374 Messages postés jeudi 3 mars 2011Date d'inscription 29 juin 2018 Dernière intervention > anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 10 févr. 2018 à 20:02
Il n'y a pas forcément de syndicat secondaire !

Imaginez une copro moyenne composée de 3 bâtiments de 4 étages avec 4 appartements par niveau. Vous comptabilisez 48 foyers pour l'ensemble de la copro. Il n'y aura pas de syndicat secondaire ? Le RdC ne mentionne pas forcément ce type de précision. J'en ai la preuve en ce qui me concerne. Et dans ce cas chaque bâtiment est autonome au niveau de ses aménagements.
anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 10 févr. 2018 à 20:55
C'est une tolérance, tant mieux si ça marche chez vous, mais si le RdC ne définit pas de syndicat secondaire, tout est voté et payé par tous (aux tantièmes).
Rochat1 10374 Messages postés jeudi 3 mars 2011Date d'inscription 29 juin 2018 Dernière intervention > anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 11 févr. 2018 à 09:09
Renseignez-vous auprès de professionnels, et vous verrez que chaque entrée ainsi que chaque bâtiment est autonome pour ce type d'investissement. Et c'est normal....

Cdlt.
anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 11 févr. 2018 à 18:50
Evidemment si personne ne conteste il ne se passera rien ! Mais si un juge y met son nez, je sais qui gagnera ...
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FB64 4 Messages postés samedi 10 février 2018Date d'inscription 13 février 2018 Dernière intervention - 11 févr. 2018 à 20:59
0
Merci
Bonsoir et tout d'abord Merci pour l'intéret que vous avez manifesté a l'égard de ma question et pour vos réponses.

Il n'est donc pas légal de voter une autorisation d'ouverture pour des velux a la majorité de l'article 26 et c'est un des éléments qui seront donc corrigés par le nouveau réglement de copropriété.

En cas de refus de la copropriété pour pratiquer ces ouvertures, le copropriétaires peut il intervenir en justice pour essayer de contrer la décision de l'AG?

Sinon il n'y a pas de syndicats secondaires prévus par le RdC donc le vote se fera selon les millièmes generaux a la majorité de l'article 25 si j'ai bien compris. de toutes façons, cette intervention sera a sa charge.

Par ailleurs, pouvez vous me dire si les transformations que ce propriétaire envisage de faire pour aménager les combles ( augmentation de la charge sur les planchers notamment pour assurer l isolation phonique et l'étancheité ) peuvent occasionner des frais pour les autres copropriétaires? si oui, lesquels?

Merci pour votre réponse.
anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 11 févr. 2018 à 22:58
En cas de vote négatif, le copro peut toujours saisir la juridiction, mais bon... c'est lui qui voit/

Et pour les frais induits : il faut absolument que tous les frais et travaux soient portés à la charge de celui qui aménage ainsi que toutes les déclarations et taxes, y compris l'assistance de l'architecte; les assurances et la responsabilité d'éventuels désordres ultérieurs.
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xplom 27144 Messages postés mardi 17 septembre 2013Date d'inscription 19 août 2018 Dernière intervention - 11 févr. 2018 à 21:33
0
Merci
bonsoir
et cette personne a l'autorisation des bâtiments de France ?
m'étonnerais que ces chipoteurs acceptent des Velux sur une bâtisse du XVII siècle
FB64 4 Messages postés samedi 10 février 2018Date d'inscription 13 février 2018 Dernière intervention - 12 févr. 2018 à 20:30
Avec ces gens là, je crois qu'on peut malheureusement s'attendre a tout.
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FB64 4 Messages postés samedi 10 février 2018Date d'inscription 13 février 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 09:49
0
Merci
Le fait que les frais et travaux soient à la charge de celui qui aménage ne coule donc pas de source? A quel moment et quel endroit doit on faire figurer ces précisions?

Sinon j'aurais aussi une question concernant les parties communes spéciales:
Notre immeuble est constitué d'une partie centrale bordée de deux ailes qui lui sont mitoyennes. Certaines structures faisant partie du gros oeuvre (certaines poutres en particulier ) ont meme un ancrage dans une des ailes et un autre ancrage dans la partie centrale.

Tous les éléments constituants le gros oeuvre sont décrits comme des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété qui ne parle pourtant pas de syndicats secondaires.
Jusqu a maintenant, tous les travaux sur le gros oeuvre ont été votés et financés par batiment ( pour la consolidation d'une poutre mixte, les frais ont meme été partagés entre le batiment central et l'aile concernée ). Dans les réponses précédentes, j ai compris que normalement, sans syndicats secondaires, la répartition en tantièmes spéciaux n'avait aucune raison d'etre.

Dans le cadre de la remise en conformité de notre règlement de copropriété, est il possible d'envisager ( malgré la mitoyenneté et le fait que certains éléments vont d'un batiment a l'autre) la création de syndicats secondaires pour pouvoir continuer a appliquer les règles de répartition des charges par batiment ou serons nous contraints de passer aux millième généraux (auparavant destinés a l'entretien de la cour, mur fermant la cour et son portail, honnoraires de syndic et tout ce qui ne concernait pas strictement l'entretien des batiments).

Merci pour votre réponse.
anemonedemer 7192 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 20 août 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 10:56
Pas du tout!!!!
Syndicat secondaire permet de séparer toutes les dépenses ET les votes par batiment. Les charges spéciales permettent de séparer les charges selon une grille spéciale, mais attention : PAS le vote.
Vous pouvez en effet décider de créer des syndicats secondaires pour individualiser les votes et donc ne plus utiliser ces grilles spéciales. C'est une refonte complète du RDC.
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