quelle majorité pour "velux"

Question

Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble ISMH du XVIIème sciècle.

Le réglement de copropriété qui date du 23 juillet 1960 va etre révisé pour supprimer ce qui pourrait etre considéré comme non écrit dans certains de ses articles.

Un copropriétaire envisage d'amenager ses combles en appartement et devra proceder a l ouverture de fenetres de toit type "vélux".
Le réglement de copropriété stipule: "les décisions autorisant les constructions, les transformations ou les modifications au gros oeuvre, aux choses communes ou intéressant l'harmonie de l'immeuble, notamment celles autorisant la création d'ouvertures nouvelles ou la pose de panneaux publicitaires dans les murs, ou la modification des ouvertures actuelles des memes murs ne pourront etre prises qu a une double majorité comprenant plus de la moitié des propriétaires et les trois quarts au moins des voix."

Il me semble que la double majorité aux 3/4 n'est pas légale et que, dans de telles circonstances, la double majorité de l'article 26 aux 2/3 la remplace.

Par ailleurs notre copropriété est divisée en 3 batiments.  La toiture et la charpente sont considérées par le réglement de copropriété comme des "parties communes spéciales, a l'exception des parties vitrées -toitures de tabatières disposées directement sur les parties de l immeuble appartenant en propre et exclusivement aux copropriétaires et dont l entretien restera a la charge de chacun d'eux".

Concernant le vote pour l'autorisation d'ouvrir la toiture pour poser des fenetres "Vélux":
                                   
                                                                -la double majorité de l'article 26 est elle applicable (légale de nos jours)? Sinon quelle est la majorité qui devra etre appliquée?

                                                                 -le vote concerne t il l ensemble de tous les copropriétaires ou simplement ceux du batiment concerné?

Merci pour votre réponse.

FB

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Pour la majorité c'est la loi qui s'applique (pas le RdC) 
Article 25 alinéa b 
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/2020-12-03/#LEGIARTI000028807646

Pour savoir si le vote est limité au bâtiment ou pas il faut savoir si le RdC prévoit un syndicat secondaire par bâtiment, sinon tout le monde vote.

Rochat1 · Answer

Bonjour,

D'accord pour la majorité sous l'article 25. Par contre s'il y a 3 bâtiments distincts, chaque structure est autonome dans ce type de décision, sachant que cette ouverture à réaliser ne devra pas gêner les voisins. 

Cdlt.

FB64 · Answer

Bonsoir et tout d'abord Merci pour l'intéret que vous avez manifesté a l'égard de ma question et pour vos réponses.

Il n'est donc pas légal de voter une autorisation d'ouverture pour des velux a la majorité de l'article 26 et c'est un des éléments qui seront donc corrigés par le nouveau réglement de copropriété.

En cas de refus de la copropriété pour pratiquer ces ouvertures, le copropriétaires peut il intervenir en justice pour essayer de contrer la décision de l'AG?

Sinon il n'y a pas de syndicats secondaires prévus par le RdC donc le vote se fera selon les millièmes generaux a la majorité de l'article 25 si j'ai bien compris. de toutes façons, cette intervention sera a sa charge.

Par ailleurs, pouvez vous me dire si les transformations que ce propriétaire envisage de faire pour aménager les combles ( augmentation de la charge sur les planchers notamment pour assurer l isolation phonique et l'étancheité ) peuvent occasionner des frais pour les autres copropriétaires? si oui, lesquels?

Merci pour votre réponse.

xplom · Answer

bonsoir
et cette personne a l'autorisation des bâtiments de France ?
m'étonnerais que ces chipoteurs acceptent des Velux sur une bâtisse du XVII siècle

FB64 · Answer

Le fait que les frais et travaux soient à la charge de celui qui aménage ne coule donc pas de source? A quel moment et quel endroit doit on faire figurer ces précisions?

Sinon j'aurais aussi une question concernant les parties communes spéciales:
Notre immeuble est constitué d'une partie centrale bordée de deux ailes qui lui sont mitoyennes. Certaines structures faisant partie du gros oeuvre (certaines poutres en particulier ) ont meme un ancrage dans une des ailes et un autre ancrage dans la partie centrale.

Tous les éléments constituants le gros oeuvre sont décrits comme des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété qui ne parle pourtant pas de syndicats secondaires.
Jusqu a maintenant, tous les travaux sur le gros oeuvre ont été votés et financés par batiment ( pour la consolidation d'une poutre mixte, les frais ont meme été partagés entre le batiment central et l'aile concernée ). Dans les réponses précédentes, j ai compris que normalement, sans syndicats secondaires, la répartition en tantièmes spéciaux n'avait aucune raison d'etre.

Dans le cadre de la remise en conformité de notre règlement de copropriété, est il possible d'envisager ( malgré la mitoyenneté et le fait que certains éléments vont d'un batiment a l'autre) la création de syndicats secondaires pour pouvoir continuer a appliquer les règles de répartition des charges par batiment ou serons nous contraints de passer aux millième généraux (auparavant destinés a l'entretien de la cour, mur fermant la cour et son portail, honnoraires de syndic et tout ce qui ne concernait pas strictement l'entretien des batiments).

Merci pour votre réponse.

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