Erreur tenue compte par syndic Foncia - quels recours ?
vandycks
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andre78fr Messages postés 2734 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
andre78fr Messages postés 2734 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Depuis plus de 4 ans, nous ne sommes pas d'accord avec la tenue du compte de copro, erreur dans les répartitions, appels travaux supérieurs aux travaux coûtant et non régularisés, factures payées à des sous traitants alors que les travaux n'ont pas été faits, etc. Bref un vrai un casse tête car c'est le pot de terre contre le pot de fer Foncia.
Quel recours sont possibles ? pouvons nous mandater un expert comptable ?
merci bcp pour votre aide
Cdt
Depuis plus de 4 ans, nous ne sommes pas d'accord avec la tenue du compte de copro, erreur dans les répartitions, appels travaux supérieurs aux travaux coûtant et non régularisés, factures payées à des sous traitants alors que les travaux n'ont pas été faits, etc. Bref un vrai un casse tête car c'est le pot de terre contre le pot de fer Foncia.
Quel recours sont possibles ? pouvons nous mandater un expert comptable ?
merci bcp pour votre aide
Cdt
7 réponses
Bonsoir,
Un expert comptable risque de couter cher et ne répondra pas à votre besoin qui est très spécifique.
Vous êtes en désaccord depuis 4 ans ? L'AG n'a pas approuvé ces comptes ou bien l'AG a approuvé et VOUS avez des doutes ?
C'est beaucoup de travail pour le conseil syndical, mais le jeu en vaut la chandelle.
Ne pas être d'accord ne suffit pas. Il faut pointer exactement les écritures erronées et les faire corriger en justifiant votre demande. Par RAR du président du CS si besoin.
Vous pouvez vous faire aider par une association type ARC pour le contrôle des comptes et aussi pour contester. Notre copro l'a fait et s'en est félicité ...
Un expert comptable risque de couter cher et ne répondra pas à votre besoin qui est très spécifique.
Vous êtes en désaccord depuis 4 ans ? L'AG n'a pas approuvé ces comptes ou bien l'AG a approuvé et VOUS avez des doutes ?
C'est beaucoup de travail pour le conseil syndical, mais le jeu en vaut la chandelle.
Ne pas être d'accord ne suffit pas. Il faut pointer exactement les écritures erronées et les faire corriger en justifiant votre demande. Par RAR du président du CS si besoin.
Vous pouvez vous faire aider par une association type ARC pour le contrôle des comptes et aussi pour contester. Notre copro l'a fait et s'en est félicité ...
Bonsoir,
C'est un sujet compliqué car peu de personnes maîtrisent vraiment la comptabilité des copropriétés et pas toujours les experts-comptables qui connaissent bien les entreprises mais pas forcément la copro...
C'est le rôle du conseil syndical avant tout de contrôler le syndic, au moment de l'AG et de l'approbation vous pouvez par ailleurs faire consigner des réserves et vos remarques sur les comptes, vous pouvez également proposer un autre syndic... et pourquoi proposer une résolution pour la réalisation d'un audit !
En derniers recours c'est la procédure (bien savoir si c'est contre le syndicat ou le syndic...) mais il faut de solides raisons et il vaut mieux être plusieurs !
Cordialement,
André
C'est un sujet compliqué car peu de personnes maîtrisent vraiment la comptabilité des copropriétés et pas toujours les experts-comptables qui connaissent bien les entreprises mais pas forcément la copro...
C'est le rôle du conseil syndical avant tout de contrôler le syndic, au moment de l'AG et de l'approbation vous pouvez par ailleurs faire consigner des réserves et vos remarques sur les comptes, vous pouvez également proposer un autre syndic... et pourquoi proposer une résolution pour la réalisation d'un audit !
En derniers recours c'est la procédure (bien savoir si c'est contre le syndicat ou le syndic...) mais il faut de solides raisons et il vaut mieux être plusieurs !
Cordialement,
André
Bonjour
manifestement votre CS ne fait pas ce qu'il faut depuis 4 ans
Dans un cas comme cela il suffit de mettre à l'OJ la désignation d'un (nouveau) syndic
On n'approuve pas les comptes et on ne vote pas le quitus (ce qui permet des poursuites avec le nouveau contre l'ancien)
manifestement votre CS ne fait pas ce qu'il faut depuis 4 ans
Dans un cas comme cela il suffit de mettre à l'OJ la désignation d'un (nouveau) syndic
On n'approuve pas les comptes et on ne vote pas le quitus (ce qui permet des poursuites avec le nouveau contre l'ancien)
Bonjour,
Sans mettre en doute ce que vous évoquez, ce type de remarques m'interroge toujours quand cela dure depuis quelques années et en plus quand il y a dans cette période au moins une désignation de syndic, donc une possibilité d'en changer.
Car lorsqu'on n'est pas satisfait d'un fournisseur on en change, quelquefois, on y laissant des plumes mais il faut le faire avant d'être totalement déplumé.
Dans votre cas :
Quelques questions :
Nombre de lots principaux dans votre copro ?
Etes vous au CS ?
Date de fin de contrat de votre syndic actuel ?
Sans mettre en doute ce que vous évoquez, ce type de remarques m'interroge toujours quand cela dure depuis quelques années et en plus quand il y a dans cette période au moins une désignation de syndic, donc une possibilité d'en changer.
Car lorsqu'on n'est pas satisfait d'un fournisseur on en change, quelquefois, on y laissant des plumes mais il faut le faire avant d'être totalement déplumé.
Dans votre cas :
- dans un premier temps avoir un CS musclé qui est du répondant face au syndic et ne se laisse pas embobiner : vous me dites cela, OK, prouvez le moi !
- dans un second temps, commencez à chercher un autre syndic
- en même temps se lancer dans un suivi comptable et récupérer le maximum d'informations sur la compta : et cela passe par un relevé détaillé des dépenses, une copie des factures et le grand livre comptable (si vous etes au CS, le syndic ne peut pas vous refuser cela).
Quelques questions :
Nombre de lots principaux dans votre copro ?
Etes vous au CS ?
Date de fin de contrat de votre syndic actuel ?
Bonjour,
Pour répondre à votre question je ne suis pas au CS (bailleur et n'habite pas en France).
Notre CS est usé de toutes leurs démarches avec Foncia (recherches factures, analyses des comptes, relances, etc). Nous envisageons de changer de syndic mais le problème c'est qu'on perdrait les appels qui ont disparus (50k€)...Notre CS a pointé du doigt des anomalies suite à des travaux de ravalement notamment. Les AG ont été approuvées mais certaines avec réserves.
Le CS a la preuve que les TRVX ont coûté moins cher que les appels de fonds appelés par Foncia + les régularisations. Et Foncia prétend ne plus avoir de trésorerie sur notre compte, alors qu'il devrait être excédentaire...
Pour répondre à votre question je ne suis pas au CS (bailleur et n'habite pas en France).
Notre CS est usé de toutes leurs démarches avec Foncia (recherches factures, analyses des comptes, relances, etc). Nous envisageons de changer de syndic mais le problème c'est qu'on perdrait les appels qui ont disparus (50k€)...Notre CS a pointé du doigt des anomalies suite à des travaux de ravalement notamment. Les AG ont été approuvées mais certaines avec réserves.
Le CS a la preuve que les TRVX ont coûté moins cher que les appels de fonds appelés par Foncia + les régularisations. Et Foncia prétend ne plus avoir de trésorerie sur notre compte, alors qu'il devrait être excédentaire...
En cas de changement de syndic, l'ancien doit évidemment transmettre tous les comptes, les archives et tous les fonds disponibles ; si il manque quoi que ce soit il faudra évidemment engager une procédure... Savoir si la trésorerie et les soldes bancaires sont justes passe par une analyse du grand livre et du rapprochement bancaire avec les relevés, c'est technique mais vous pouvez vous faire aider.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionNotre CS a pointé du doigt des anomalies suite à des travaux de ravalement notamment.
Après avoir pointé, qu'a-t-il fait ?
Nous envisageons de changer de syndic mais le problème c'est qu'on perdrait les appels qui ont disparus (50k€)
Des appels cela ne disparait pas comme cela, ou alors cela voudrait dire que des chèques de copros ont été "détournés".
Les AG ont été approuvées mais certaines avec réserves.
Cela ne veut rien dire : on n'approuve pas des AGs, on y participe et on vote des résolutions mises à l'ordre du jour.
"certaines avec réserves" : en AG, on vote POUR, on vote CONTRE, on s'abstient sur une question posée par une convocation, question qui peut-elle même être modifiée au cours de l'AG. On ne vote pas avec réserves : POUR avec réserves, CONTRE avec réserves, abstentions avec réserves.
Le CS a la preuve que les TRVX ont coûté moins cher que les appels de fonds appelés par Foncia + les régularisations.Si les travaux ont coûté moins cher (factures à l'appui), que les provisions appelées, alors il y a un solde positif. S'il n'y a plus de trésorerie, soit ce solde a été "volé", soit il y a beaucoup de débiteurs et le syndic éponge comme il peut, plus ou moins légalement.
Tout cela est un peu flou, et comme il semble que vous souhaitez rester avec F...A, c'est difficile.
Avez vous un peu de concret ?
Il y a en gros plusieurs approches :
- soit le syndic vous "vole" et là cela relève du pénal
- soit le syndic a du mal à faire rentrer la trésorerie (ou ne fait pas d'effort pour la faire rentrer) et dans ce cas, c'est vers le syndicat et ses débiteurs qu'il faudrait se tourner.
- soit le CS n'y comprend rien, et il y a problème.
Pouvez vous nous transcrire les annexes 1, 2 et 3 qui vous ont été mises dans la dernière convocation ?
Apres avoir pointé toutes les factures des livres comptables, le CS a informé Foncia des écarts mais rien ne se passe. Les gestionnaires de copro changent tous les 6 mois ! il faut à nouveau tout réexpliquer, etc, etc. Les comptes ont donc été approuvés en AG mais avec des réserves et le quittus a été voté contre.
Nous ne souhaitons pas rester avec Foncia mais nous craignions de ne jamais pouvoir solder les comptes si on s'en sépare.
Nous ne souhaitons pas rester avec Foncia mais nous craignions de ne jamais pouvoir solder les comptes si on s'en sépare.
le CS a informé Foncia des écarts mais rien ne se passe.
Est ce que cela a été fait par LRAR ?
Les comptes ont donc été approuvés en AG mais avec des réserves
Comme cela a-t-il été rédigé sur le PV exactement ?
On ne change pas de syndic sans casser des oeufs, mais un jour il faut sauter (et le syndic avec...)
Bonjour,
- Approuver les comptes avec des réserves ne sert à rien : la preuve !
- Le quitus est illégal, il faut absolument retirer ce type de résolution de l'ordre du jour. Le CS doit participer à la définition de l'OdJ et retirer les résolutions illégales (quitus ou autre)
- Demandez des devis à d'autres syndics et faites jouer la concurrence. Attention : Votre syndic actuel est probablement pas très cher, mais vous en avez pour votre argent (comme on dit...)
- En cas de changement de syndic, l'ensemble de la comptabilité et toutes les archives sont transmises. Les comptes non approuvés restent en attente. Votre nouveau syndic devra remettre tout çà sur pied.
L'autre option c'est de gérer vous-mêmes avec un syndic bénévole.
- Approuver les comptes avec des réserves ne sert à rien : la preuve !
- Le quitus est illégal, il faut absolument retirer ce type de résolution de l'ordre du jour. Le CS doit participer à la définition de l'OdJ et retirer les résolutions illégales (quitus ou autre)
- Demandez des devis à d'autres syndics et faites jouer la concurrence. Attention : Votre syndic actuel est probablement pas très cher, mais vous en avez pour votre argent (comme on dit...)
- En cas de changement de syndic, l'ensemble de la comptabilité et toutes les archives sont transmises. Les comptes non approuvés restent en attente. Votre nouveau syndic devra remettre tout çà sur pied.
L'autre option c'est de gérer vous-mêmes avec un syndic bénévole.
Oui, j'ai écrit un peu vite. Voter le quitus c'est pour le syndicat se priver d'une possibilité de recours envers le syndic, c'est quand même trop fort !
Il sera ensuite impossible de venir contester sa gestion après lui avoir donné quitus....
Il est fortement recommandé de supprimer cette question de l'ordre du jour, ou au moins de voter contre.
Il sera ensuite impossible de venir contester sa gestion après lui avoir donné quitus....
Il est fortement recommandé de supprimer cette question de l'ordre du jour, ou au moins de voter contre.
C'est un peu plus subtil ; voter le quitus ne prive pas le syndicat ou les copropriétaires de tous les recours mais ça le freine considérablement en effet pour reprocher des erreurs ou des anomalies, une fraude ou une faute grave pourra toujours faire l'objet d'une procédure, malgré un quitus...
Moi même je défends le quitus pour mes clients généralement syndics bénévoles ou pour le comité syndical d'une ASL, également bénévole, dans le cas d'un syndic professionnel et a fortiori un grand groupe, c'est vrai que par principe on peut ne pas le voter ;-)
Moi même je défends le quitus pour mes clients généralement syndics bénévoles ou pour le comité syndical d'une ASL, également bénévole, dans le cas d'un syndic professionnel et a fortiori un grand groupe, c'est vrai que par principe on peut ne pas le voter ;-)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Notre Conseil Syndicat a pointé du doigt des anomalies suite à des travaux de ravalement notamment. Les AG ont été approuvées mais certaines avec réserves.
Le CS a la preuve que les TRVX ont coûté moins cher que les appels de fonds appelés par Foncia + les régularisations. Et Foncia prétend ne plus avoir de trésorerie sur notre compte, alors qu'il devrait être excédentaire...
Un rapport d'un expert comptable pourrait-il nous permettre de saisir le TGI ? les rdv à l'amiable ne servent plus à rien malheureusement
Merci
Des réserves ne servent à rien, les comptes sont approuvés ou pas.
Le manque de trésorerie est peut être dû à des impayés : à vérifier
Il faut déjà éplucher les comptes avec un spécialiste de l'ARC : https://arc-copro.fr/node
vous coûtera moins cher qu'un expert comptable et sera plus efficace.