Litige avec des propriétaires

Question

Bonjour, 
Je vous prie d'avance de m'excuser si les problématiques que je vais exposer sont récurrentes sur ce forum mais, je suis un peu noyé dans ces considérations administratives.. 
J'ai quitté mon logement (3 colocataires) avec état des lieux le 25 juillet 2017. Il se trouve que les propriétaires étant un chouilla zélé, ils ont noté quelques éléments sur le formulaire que nous n'avons pas contesté. 
Cependant, nous avons reçu en retour, notre chèque de caution, que le 8 octobre. Celui-ci étant daté du 5 octobre. C'est à dire plus de deux mois après l'état des lieux. 
A cela s'ajoute, un retrait de 250 euros sur ce chèque avec une absence totale de factures ou de devis. Il y a a quelques jours, je suis allé voir les locataires actuels et force est de constater qu'aucun travaux ne fut fait. 

Que pouvons-nous faire dans cette situation ? Ils sont relativement fermés à la discussion. 

Merci d'avance et bonne journée

Poisson92100 · Answer

Bonjour 
Le délai de deux mois se compte à partir de la fin de votre préavis (qui est peut etre après votre EDL non ?)
Une retenu doit correspondre à un "dégât" noté sur l'EDL (ca semble le cas) et un DEVIS pour les travaux/ménage (ya pas ?)

Le bailleur n'est en rien obligé de faire effectivement les réparations mais vous pouvez exiger un devis justificatif (au moins si le cout parait excessif)


quand au retard (de 15 jours) la loi dit 10% de pénalité par mois de retard et honnêtement je doute qu'un juge fasse un prorata pour un mois non complet de retard

djivi38 · Answer

bonjour,

pas de palabres (aucune trace) ni de sms ni de tél ni de mail.
Faites un courrier R+AR (voir le § "Recommandations" de mon topo ci-dessous).

Pour qu'un EDLS soit valable et puisse entraîner des retenues il faut :
- qu'il ait eu lieu contradictoirement (voir topo)
- ET qu'il ait été signé de toutes les parties concernées
- ET qu'il ait été remis au locataire immédiatement après signatures.
A défaut de l'une de ces conditions, l'EDLS est considéré comme non valable et aucune retenue ne peut être faite sur le DG.
Si les conditions ont été respectées, l'EDLS est valable et en le comparant à l'EDLE que des retenues peuvent être faites, dont les montants doivent être justifiés par devis OU facture de professionnels.

"je suis allé voir les locataires actuels et force est de constater qu'aucun travaux ne fut fait."
Aussi bizarre que cela puisse vous paraître, un bailleur n'a pas 'encore) l'obligation de faire les réparations des dégradations constatées sur l'EDLS.

" (...) C'est à dire plus de deux mois après l'état des lieux. "
SI vous avez bien donné votre nouvelle adresse lors de l'EDLS, vous êtes en droit de réclamer 10% du loyer hors charges par mois de retard commencé. Le DG partiel aurai dû vous être restitué au plus tard le 24 sept. --> 1 mois de retard du 25 sept. au 24 oct. - DG partiel reçu le 08/10 = le 1° mois de retard est entamé = réclamation de 10% d'un mois de loyer hors charges (R+AR)
En même temps, réclamez les justificatifs de professionnels des retenues faites (250 €) et vérifiez que ces retenues ont été faites sur comparaison entre les 2 EDL.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

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