Caution encaissée par propriétaire pour raison injustifiée

Question

Bonjour,

Ma propriétaire m'a annoncé il y a 3 mois qu'elle ne désirait plus reconduire mon bail (studio meublé) pour raison de reprise du logement par son fils. Respectant sa décision, j'ai trouvé un nouveau logement un mois plus tard, rendu les clefs à l' huissier venu effectuer l' Etat des lieux (et qui n'a rien trouvé à redire sur l'excellent état du studio);

j'avais en effet refait les peintures des murs du salon, de la salle de bain et des toilettes, qui en avaient bien besoin et avec l'accord de la propriétaire qui m'avait déduit les frais de peinture et autres ustensiles de peinture que j'avais acheté à mes frais,de mon loyer (une centaine d' euros). 
Cette même propriétaire était ravie du résultat de mes travaux.

j'attendais depuis mon départ la restitution de mon chèque de caution (depuis le 7 octobre, date de la restitution des clefs), qui si j'ai bien compris devait être effectuée depuis un mois;

Aujourd'hui je viens de recevoir un courrier en Recommandé de la part de la propriètaire qui m'annonce qu'elle a dû encaisser mon chèque pour payer le loyer des 7 premiers jours d'octobre, la taxe ordures ménagère (aucun soucis pour ça)  et.... et voici la raison de ce message, le montant des frais de peintures qui, selon ses dires, ne lui incombe pas.

Désolée pour la longueur de ce message, mais j'ai vraiment besoin de votre avis, de savoir si mon ancienne propriétaire est dans ses droits, et que dois-je faire.

merci infiniment d'avance pour votre aide.
P.S : le studio qui devait être repris par son fils est  toujours vide à ce jour.

Poisson92100 · Answer

Bonjour 
Vous semblez mal connaitre la loi vu vos termes...

"Respectant sa décision" non c'est respectant la loi et ne voulant pas être expulsé comme squatter

que dit votre EDL de sortie en terme de "dégâts" par rapport à celui d'entrée ?

maheaug · Answer

Bonjour.
Lorsque vous avez emménagé dans ce meublé, il y a eu un  état des lieux.
Y est-il question de l'état des murs défraichis ou abîmés ?
Ou est-ce, à votre initiative, (avec l'accord de la propriétaire), que vous avez voulu relooker le logement à votre goût ?
Vous a t'elle établi des quittances de loyer correspondant à vos règlements réels, sur le ou les mois de travaux ?

djivi38 · Answer

bonjour,

- Départ pendant les 3 mois de préavis (congé pour reprise logement meublé) = loyer et charges sont dus jusqu'au jour de l'EDLS, soit jusqu'au 7/10.

- EDLS sans aucun dégâts => restitution intégrale du DG dans LE mois qui suit le remise des clés, soit avant le 7/11. Sinon, SI vous avez donné votre nouvelle adresse, vous êtes en droit de demander 10% du montant d'un loyer hors charges par mois de retard commencé (à ce jour, 12/12, ça fait 2 mois de retard, donc 20%...)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »


- TEOM : voir mon topo pour savoir si cette taxe est due ou non selon comment sont mentionnées vos charges dans votre bail, et si elle est due, voir les conditions pour le bailleur :

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ Possibilité (apparemment tolérée, en tout cas de pratique courante) pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire une régularisation globale charges+TEOM, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/pme/environnement/dechets-economie-circulaire

Cordialement.

----------
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

Caution encaissée par propriétaire pour raison injustifiée

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