Litige : état des lieux d'entrée ancien et nouveau locataire

bonsoir,

tout ce qui est "dit" ne compte PAS, seuls les écrits sont à prendre en considération.
Voici comment vous y prendre :
topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

>> Un courrier R+AR de contestation est toujours obligatoire avant de porter le litige au tribunal.


=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/

 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


A votre disposition.
Cordialement.

Bonsoir,

Merci pour l'ensemble de votre réponse, du temps que vous avez pris et des précisions apportées. Si j'ai bien tout saisi je dois attendre les deux mois avant d'envoyer mon recommandé avec AR puisque l'EDLE n'est pas identique à l'EDLS : le problème de la clef.

Le bailleur ne peut rien me débiter car je n'ai pas reçu d'écrits (facture ou devis) me mentionnant les travaux éventuels. Rien non plus n'a été mentionné sur l'EDLS (changement serrure, remplacement clef ou perte de clef) et sur l'EDLE du nouveau locataire.

J'ai une autre question pour vous : le bailleur peut-il m'envoyer avant les deux mois où je peux réclamer mon DG une lettre me mentionnant qu'il va devoir changer la serrure et refaire les clefs ? Sachant qu'il n'a rien mentionné par écrit sur l'EDLS. Il y aura presque un mois d'écouler et je suis sans nouvelle du bailleur concernant cette histoire.

Encore merci pour votre aide.
Bien à vous.

I-) "puisque l'EDLE n'est pas identique à l'EDLS : le problème de la clef. "
ET
"Sachant qu'il n'a rien mentionné par écrit sur l'EDLS."

Faudrait savoir ! Y a-t-il, oui ou non, mention d'une clé manquante, ou dit autrement "3 clés sur EDLE et 2 clés sur EDLE" ???


II-) "et sur l'EDLE du nouveau locataire. "
Oubliez de suite l'EDLE du nouveau locataire : il ne vous concerne PAS.


III-) "le bailleur peut-il m'envoyer avant les deux mois où je peux réclamer mon DG une lettre me mentionnant qu'il va devoir changer la serrure et refaire les clefs ?"

- SI "clé manquante" sur EDLS : le bailleur a 2 mois MAXIMUM à partir du rendu des clés pour vous restituer votre DG imputé du montant d'une clé refaite (des broutilles)
- SI rien de mentionné sur EDLS (tant au sujet de cette clé que d'autres choses) : le bailleur a 1 mois MAXIMUM à partir du rendu des clés pour vous restituer votre DG.
Vous n'avez PAS à réclamer votre DG (ou le solde de votre DG) avant la fin du délai légal (1 ou 2 mois selon le cas).

Je ne souhaite pas réclamer plus tôt que de droit mon DG, je veux le faire au bon moment. Dans mon cas, et comme mentionné au début, la seule "chose" qui diffère du EDLE du EDLS est le nombre de clefs. Effectivement, la seule mention apposée est : "3 clés sur EDLE et 2 clés sur EDLS".