Caution non rendue
Laurine
-
8 avril 2017 à 00:41
Valenchantée Messages postés 23513 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 8 avril 2017 à 20:39
Valenchantée Messages postés 23513 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 8 avril 2017 à 20:39
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djivi38
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Modifié le 8 avril 2017 à 02:09
Modifié le 8 avril 2017 à 02:09
bonsoir,
un EDL sortant sortant daté et signé des 2 parties est DÉFINITIF : tout rajout ultérieur de "dégradations" non vues est illégal : le bailleur ne peut faire des retenues sur le DG (= DÉPÔT DE GARANTIE) UNIQUEMENT si elles correspondent à des "dégradations" mentionnées sur l'EDL sortant ET non mentionnées sur l'EDL entrant.
Donc : vous comparez vos 2 exemplaires d'EDL entrant et sortant et vous saurez vite ce que le bailleur est en droit de retenir sur votre DG ou pas.
Ensuite vous faites un courrier R+AR de << MISE en DEMEURE >> (gardez copie et les 2 récépissés) :
1/ pour contester les retenues illégales = correspondant à des dégradations non mentionnées sur l'EDL sortant;
2/ est-ce qu'une mention du style "ménage non fait" est mentionnée sur votre EDLS ? :
- si oui : vous en contestez le montant faramineux retenu pour le ménage... à moins que vous habitiez... un château !
- si non : vous mettez le "ménage" dans la liste des retenues illégales que vous énumèrerez une à une.
3/ exigez des justificatifs de toutes les retenues finalement faites.
4/ vous concluez votre courrier :
- en exigeant la suppression des retenues illégales,
- en demandant un tarif raisonnable pour le ménage [uniquement si la mention "ménage non fait" (ou similaire) est écrite sur l'EDLS],
- et en prévenant que << si le litige persiste + de 8 jours à réception de mon courrier R+AR j'irai (ou nous irons ? dans ce cas signez tous les deux) devant la commission de conciliation, et s'il le faut jusqu'au tribunal d'Instance pour que la justice règle nos différends. >>
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLE - et pas sur EDLS – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= présence du propriétaire/agence/personne dûment mandatée et présence du locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Recommandations :
--> Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
--> Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
--> Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
=> A lire :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
« Débrouille-toi avec ton passé, qu'il soit simple ou composé, participe à ton présent pour qu'enfin ton futur soit plus que parfait ! »
un EDL sortant sortant daté et signé des 2 parties est DÉFINITIF : tout rajout ultérieur de "dégradations" non vues est illégal : le bailleur ne peut faire des retenues sur le DG (= DÉPÔT DE GARANTIE) UNIQUEMENT si elles correspondent à des "dégradations" mentionnées sur l'EDL sortant ET non mentionnées sur l'EDL entrant.
Donc : vous comparez vos 2 exemplaires d'EDL entrant et sortant et vous saurez vite ce que le bailleur est en droit de retenir sur votre DG ou pas.
Ensuite vous faites un courrier R+AR de << MISE en DEMEURE >> (gardez copie et les 2 récépissés) :
1/ pour contester les retenues illégales = correspondant à des dégradations non mentionnées sur l'EDL sortant;
2/ est-ce qu'une mention du style "ménage non fait" est mentionnée sur votre EDLS ? :
- si oui : vous en contestez le montant faramineux retenu pour le ménage... à moins que vous habitiez... un château !
- si non : vous mettez le "ménage" dans la liste des retenues illégales que vous énumèrerez une à une.
3/ exigez des justificatifs de toutes les retenues finalement faites.
4/ vous concluez votre courrier :
- en exigeant la suppression des retenues illégales,
- en demandant un tarif raisonnable pour le ménage [uniquement si la mention "ménage non fait" (ou similaire) est écrite sur l'EDLS],
- et en prévenant que << si le litige persiste + de 8 jours à réception de mon courrier R+AR j'irai (ou nous irons ? dans ce cas signez tous les deux) devant la commission de conciliation, et s'il le faut jusqu'au tribunal d'Instance pour que la justice règle nos différends. >>
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLE - et pas sur EDLS – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= présence du propriétaire/agence/personne dûment mandatée et présence du locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Recommandations :
--> Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
--> Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
--> Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
=> A lire :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
« Débrouille-toi avec ton passé, qu'il soit simple ou composé, participe à ton présent pour qu'enfin ton futur soit plus que parfait ! »
Valenchantée
Messages postés
23513
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
7 novembre 2022
5 536
Modifié le 8 avril 2017 à 20:39
Modifié le 8 avril 2017 à 20:39
Bonjour,
Ce n'est pas compliqué : votre ex-bailleresse ne peut rien vous facturer qui ne soit noté sur l'EDL de sortie.
Cdlt
Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
Ce n'est pas compliqué : votre ex-bailleresse ne peut rien vous facturer qui ne soit noté sur l'EDL de sortie.
Cdlt
Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
La législation juridique et financière évolue en permanence...
8 avril 2017 à 20:14
8 avril 2017 à 20:20
un ADIL devrait pouvoir vous aider.
Choisir celui le plus proche de chez vous ici :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
CDT.