Régularisation des charges en faveur du locataire
AndreaMarche
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djivi38 Messages postés 51330 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 - 17 janv. 2017 à 01:27
djivi38 Messages postés 51330 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 - 17 janv. 2017 à 01:27
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djivi38
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17 janv. 2017 à 01:27
17 janv. 2017 à 01:27
Bonjour,
"J'ai réclamé (à corps et à cris..) "
C'est plus efficace en R+AR dont vous gardez copie et récépissés.
"aucune régularisation des charges n'avait été faite"
Et
"j'avais payé au moins 1400€ de trop en 2 ans et demi d'habitation... "
La régularisation des charges doit être faite au moins 1 fois/an.
En cas de retard de demande de régularisation des charges : avec la loi ALUR, le délai de prescription est de 3 ans pour le bailleur comme pour le locataire.
Les propriétaires peuvent donc, sur cette période de 3 ans, réclamer le paiement des loyers et charges impayés, et les locataires peuvent réclamer le remboursement des sommes indûment versées.
Faites de suite un courrier R+AR de réclamation de votre "trop versé" de charges : même si votre propriétaire va attendre l'A.G, votre courrier fera prendre date de votre réclamation, à faire avant les 3 ans de prescription.
Gardez copie & récépissés.
"il veut à présent déduire des travaux de peinture "
S'il vous a rendu l'intégralité de votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution") c'est que votre EDL sortant ne mentionnait aucune dégradations. Est-ce bien le cas ?
Une fois un EDL sortant fait, il est illégal de rajouter des mentions ou de faire des retenues dont les dégradations correspondantes n'y sont pas mentionnées.
"il attend l'assemblée générale du syndic bénévole (...)"
C'est normal : l'ajustement (en votre faveur ou pas) ne peut se faire qu'après l'arrêté des comptes, de l'année de votre départ, approuvés en A.G.) Vous pouvez en demander les justificatifs pour vérifier ce que vous devez réellement et ce que vous avez versé.
"il n'a pas demandé de hausse de loyer"
C'est SON problème ! Et SI aucune révision de loyer (avec trimestre de référence et indice) n'est prévue sur votre contrat de location, il n'a pas le droit de réviser le loyer.
Attention : la prescription de révision d'un loyer (à condition qu'elle soit prévue dans le contrat de location) est de 1 an.
"(...) obtenir une aide juridique?"
Vérifiez si vous ne l'avez pas avec votre assurance MRH (Multi Risques Habitation)
Voici mon topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
En gras ce qui vous concerne le plus.
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs, sans signature sur l’EDLs ou rajoutée après signatures, permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Sans état des lieux de sortie contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez toujours vos courriers RAR d’une lettre simple en suivi, ainsi, même si le RAR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos informations/demandes. Quand/si le RAR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Espérant vous avoir aidée.
CDT.
"J'ai réclamé (à corps et à cris..) "
C'est plus efficace en R+AR dont vous gardez copie et récépissés.
"aucune régularisation des charges n'avait été faite"
Et
"j'avais payé au moins 1400€ de trop en 2 ans et demi d'habitation... "
La régularisation des charges doit être faite au moins 1 fois/an.
En cas de retard de demande de régularisation des charges : avec la loi ALUR, le délai de prescription est de 3 ans pour le bailleur comme pour le locataire.
Les propriétaires peuvent donc, sur cette période de 3 ans, réclamer le paiement des loyers et charges impayés, et les locataires peuvent réclamer le remboursement des sommes indûment versées.
Faites de suite un courrier R+AR de réclamation de votre "trop versé" de charges : même si votre propriétaire va attendre l'A.G, votre courrier fera prendre date de votre réclamation, à faire avant les 3 ans de prescription.
Gardez copie & récépissés.
"il veut à présent déduire des travaux de peinture "
S'il vous a rendu l'intégralité de votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution") c'est que votre EDL sortant ne mentionnait aucune dégradations. Est-ce bien le cas ?
Une fois un EDL sortant fait, il est illégal de rajouter des mentions ou de faire des retenues dont les dégradations correspondantes n'y sont pas mentionnées.
"il attend l'assemblée générale du syndic bénévole (...)"
C'est normal : l'ajustement (en votre faveur ou pas) ne peut se faire qu'après l'arrêté des comptes, de l'année de votre départ, approuvés en A.G.) Vous pouvez en demander les justificatifs pour vérifier ce que vous devez réellement et ce que vous avez versé.
"il n'a pas demandé de hausse de loyer"
C'est SON problème ! Et SI aucune révision de loyer (avec trimestre de référence et indice) n'est prévue sur votre contrat de location, il n'a pas le droit de réviser le loyer.
Attention : la prescription de révision d'un loyer (à condition qu'elle soit prévue dans le contrat de location) est de 1 an.
"(...) obtenir une aide juridique?"
Vérifiez si vous ne l'avez pas avec votre assurance MRH (Multi Risques Habitation)
Voici mon topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
En gras ce qui vous concerne le plus.
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs, sans signature sur l’EDLs ou rajoutée après signatures, permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Sans état des lieux de sortie contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez toujours vos courriers RAR d’une lettre simple en suivi, ainsi, même si le RAR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos informations/demandes. Quand/si le RAR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
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Espérant vous avoir aidée.
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