LMNP dans sa résidence principale

Bonjour,

Nouveau sur ce site, je l'ai pas mal parcouru mais je n'ai pas réussi à trouver de réponse tellement mon cas semble particulier.
Je m'explique.
J'ai en projet d'acheter une maison sur 3 niveaux.
- 1er niveau : composé de 2 appartements loués en nu tous les 2. Pas de question...
- 2ème niveau : un appartement que je souhaite habiter. Pas de question non plus...
- 3ème niveau : c'est le grenier de l'appartement du dessous, très sommairement aménagé pour l'instant. Je souhaitais initialement créer un logement indépendant dans le grenier mais le PLU m'oblige alors à créer des places de parking pour ce nouveau logement, ce qui est strictement impossible vu la configuration du bien.
J'ai donc réfléchis à créer 3 chambres meublés, avec cuisine et salle de bain commune. Ces trois chambres feraient donc partie intégrante de ma résidence principale.

Mes questions portent donc sur le statut de LMNP :
- si je prends l'option du plafonnement des loyers à 135 €/m²/an pour ne pas à avoir à déclarer les revenus de ces locations en résidence principale (si j'ai bien compris, c'est un des cas d'exonération), faut-il compter uniquement la surface de la chambre ou est-ce possible d'y inclure une fraction de la surface commune à ces 3 chambres (cuisine, salle de bain, salon) ?
- si je choisis l'option de non plafonnement des loyers et donc de déclaration fiscal, des travaux d'aménagements (assez important car je dois créer une cuisine, une sdb et cloisonner) sont prévus pour rendre cet espace louable. Dans ce cas, est-ce possible de déclarer les revenus (et donc aussi les dépenses) au réel pendant quelques années (et non au forfait), sachant que ces logements font partie de ma résidence principale (ce que je crains est que les impôts considèrent que je déclare des dépenses de travaux dans ma résidence principale). Je reviendrai au forfait une fois que les dépenses passeraient en dessous de 50 %.

J'espère avoir été claire mais si tel n'est pas le cas, n'hésitez pas à me demander des précisions.

Merci d'avance à vous tous.