Terrain à bâtir à diviser pour projet

Bonjour,
Nous projetons d'acheter un terrain constructible de 1000m2, et nous souhaitons le diviser en 2 pour en revendre immédiatement 600m2.
Prix d'achat estimé : 40 000€ pour 1000m2
Charges notaire déductibles : 7000€
Coût de viabilisation pour les 2 parcelles : 8000€ (4000€ chacune) réalisée simultanément
tout cela nous donne un prix global de 55000€ soit 55€ le M2 acquis

Prix de vente net vendeur demandé pour la parcelle de 600m2 : 38000€ soit 63.33€ le M2 vendu
Ma question : quel est le montant de la plue-value sur la base de 34,5% et surtout comment est elle calculée ?

Doit on ramener le prix du M2 vendu au prix du M2 acquis (charges comprises) ? ou doit on raisonner global, auquel cas nous n'aurions pas de plue-value ?
Doit on aussi proratiser le coût de viabilisation au m2 ?
Bref, merci pour vos éclairages, je ne trouve rien de très précis abordant ce point sur internet.
Ibclah