Nu propriétaire occupant en indivision

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Bonjour,

Je suis en relation avec un notaire pour essayer de dénouer un sac de noeud et je n'arrive pas à trouvé la meilleure solution. Si quelqu'un connais la solution miracle, je suis preneur.

Faits :
Mon père à donné de son vivant le maximum de ce qui était possible dans le cadre des frais de donation. Les prochaines seront donc taxées dès le 1er €.

Je suis donc nu propriétaire en indivision (1/3) et occupant, je loue cette maison à mes parents depuis un moment.
Je souhaite avec mon épouse faire des travaux dans cette maison mais je souhaite en devenir propriétaire intégralement car le montant investi dans les travaux sera conséquent donc c'est préférable si je dois pour cause professionnelle partir dans 5 ans par ex.
Vu l'âge de mon père, 58, son usufruit vaut 50%. Je détient 1/3 de la nu propriété donc 1/3 de 50% de la maison.

Mon père, généreux de son état, est prêt à abandonner l'usufruit mais à part égal et c'est normal.
le coût de la donation de cette partie est donc taxée dès le 1er €. Nous serions donc chacun propriétaire en indivision suite à cette nouvelle donation. Je dois donc racheter les 2/3 restant pour en devenir propriétaire.
N'ayant pas les capacités financières de supporter l'achat de 2/3 de la maison et supporter les frais de notaire et donation.
Je cherche un moyen pour :

1 - Me protéger en cas de nécessité de quitter les lieux en ayant engager des travaux
2 - Garder une certaine équité de l'équilibre du partage. Nous avons la chance de bien nous entendre et je ne souhaite vraiment pas créer de tension au sein de la fraterie
3 - Faire les choses dans les règles à moindre coût

LA solution envisagée est d'acheter la part de nu propriété restant (2/3) maintenant et de proposer qu'ils me cèdent leur part d'usufruit acquise au titre de la donation mais avec un paiement en cas de Vente de la maison. Ce qui divise par 2 le montant dû à ce jour.

Qu'en pensez-vous ? Y'a t-il un moyen plus simple ? Est-ce la bonne solution ?

Merci de vos lumières

6 réponses

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LA solution envisagée est d'acheter la part de nu propriété restant (2/3) maintenant et de proposer qu'ils me cèdent leur part d'usufruit acquise

Je ne comprends pas votre raisonnement, vous achetez la nue propriété à vos frères, O.K.

Mais vous ne pouvez leur acheter l'usufruit, il appartient à votre père !!!
Bonjour. Les opérations que vous envisagez sont totalement indépendantes et contrairement à ce que vous croyez, nécessitent l'établissement de trois actes notariaux:
- acte de licitation des deux parts de nue-propriété
- acte de donation de l'usufruit par votre père
-acte de licitation des deux parts d'usufruit détenues par vos frères et/ou soeurs.
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9 janvier 2015
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Merci Gasc. OK mais cela ne remet pas en cause l'idée.
Ma question première était simplement, est-ce la meilleure solution offerte par rapport à mon besoin final ? Y'a t-il un meilleur moyen ? Je voulais juste être sûr que cette façon de faire était la bonne.

Merci de votre participation à tous les deux
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9 janvier 2015
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Merci de cette réponse.
Mon père fait une abandon d'usufruit.
Il pourrait très bien le faire juste à mon profit mais ce ne serait pas équitable donc il en donne 1/3 à chacun. Je dois donc si je souhaite devenir pleinement propriétaire acheter ces deux parts.
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Depuis quelle date êtes vous nu propriétaire ?

Suivant votre raisonnement, quelles sont les opérations à venir et dans quel ordre ces opérations se font elles et à quelles dates approximatives ?
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Je suis nu propriétaire depuis 2008 et locataire depuis 2005.

Tout le monde est OK et prêt à signer si je trouve LA solution équitable et bien ficelée.
Donc cela peut-être dans un mois ...
Au plus vite en tout cas afin que je puisse envisager les études pour les travaux d'extension
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quelles sont les opérations à venir et dans quel ordre ces opérations se font elles
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9 janvier 2015
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Sur un même acte notarié, j'imaginais les choses comme cela :

1 ) Achat des 2 parts de nu propriété
2 ) Donation de mon père de l'usufruit en 3 parts égales
3 ) Achat des 2 parts d'usufruit avec mention d'un paiement à la vente
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9 janvier 2015
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Enfin la vente ... disons qu'elle n'est pas du tout envisagée. C'est juste une solution trouvée pour diviser par 2 ce que je dois maintenant et également une manière de dire que je ne dois la part du fruit de l'usufruit qu'au moment ou je l'utiliserais. même si dans l'usufruit il y a l'usus donc je bénéficie dès maintenant
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Si vous achetez l'usufruit à vos frères cela vous coutera TRES cher, car ce n'est pas une personne de 58 ans qui vous le vendra, mais des personnes beaucoup plus jeunes.
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Non je ne pense pas car le montant ne peut être supérieur au montant du bien. Une fois la nu propriété achetée, la part d'usufruit restante est calculée simplement en faisant propriété - nu propriété